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小區(qū)哪些面積屬于“公攤”？

消費(fèi)者在購買新房的時(shí)候都會(huì)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主除了享受到房子實(shí)際的套內(nèi)面積外，還需給社區(qū)的公攤面積“買單”，如果公攤面積過大，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是得房率降低，其結(jié)果是降低房子的實(shí)際使用面積，影響住戶的居住舒適度。

那么業(yè)主實(shí)際公“攤”哪些面積呢？依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：小區(qū)的公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

購房者在簽訂買房合同時(shí)，開發(fā)商一般會(huì)寫清楚購房者公攤面積總共是多少，由哪些部分組成，公攤面積的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。

一個(gè)小區(qū)需要公攤的面積要由產(chǎn)權(quán)部門測(cè)繪隊(duì)實(shí)地測(cè)量，然后計(jì)算出相關(guān)的分?jǐn)傁禂?shù)，其計(jì)算方式為：共有建筑面積總和/參加分?jǐn)偟母鲉卧�的建筑面積總和。一般而言，高層住宅因?yàn)橛须娞�、大堂、走廊等公用部分，其公攤面積會(huì)大于多層住宅，高層住宅公攤系數(shù)一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11~0.16之間，但是因?yàn)槊總�(gè)小區(qū)的實(shí)際情況不同，具體系數(shù)需要經(jīng)過相關(guān)部門測(cè)量才能得出。

開發(fā)商不得私自利用公攤面積盈利

公攤面積的主要作用是直接為小區(qū)業(yè)主的居住服務(wù)的公共空間，一旦公用建筑面積分?jǐn)偤�，雖然不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)�設(shè)計(jì)的使用功能。

由于實(shí)際需要，開發(fā)公司或物業(yè)公司想更改公攤面積的使用功能，可與小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)協(xié)商取得同意后實(shí)施。但是如果開發(fā)商或者物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，私自將小區(qū)公共部分出租或出售用來盈利，小區(qū)的業(yè)委會(huì)可在取得規(guī)劃圖紙、購房合同、違規(guī)使用照片等證據(jù)之后，向住建委物業(yè)辦投訴，他們會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條、第六十五條、第六十六條等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行勸改或處罰，最高處以20萬元的罰款。