近幾個(gè)月以來，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求和銷量較去年明顯增長(zhǎng)。不過，分析人士指出，目前，美國(guó)仍然將低利率作為一味“良藥”刺激經(jīng)濟(jì)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。低利率“療效”不斷顯現(xiàn)，但持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，帶來的副作用也會(huì)越來越明顯。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖正成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以及股票市場(chǎng)的動(dòng)力來源。近日，據(jù)媒體報(bào)道，美國(guó)貸款買房利率創(chuàng)30年新低，預(yù)計(jì)在2016年期間，加利福尼亞現(xiàn)有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%。
分析：美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的另類繁榮的重要因素
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一位在加利福尼亞做投資工作的朋友近日告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，她和丈夫準(zhǔn)備乘機(jī)購(gòu)買他們的第二套房產(chǎn)，“趕上這股樓市逐步繁榮的潮流”。
多位業(yè)內(nèi)人士也對(duì)記者證實(shí)，新房銷售狀況良好，建筑商的信心也恢復(fù)到美國(guó)10年以來的最高點(diǎn)。目前施工隊(duì)正在以大蕭條之后最快的速度建造新房。
不過，紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Linda告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，最近，她發(fā)現(xiàn)一個(gè)較為奇特的現(xiàn)象：自己的客戶大部分都是一些接近退休年紀(jì)或者已經(jīng)退休的老夫妻。
“生活富裕，退休金豐厚，而且都是想購(gòu)買大房型。”Linda告訴記者，這個(gè)月以來，她已經(jīng)接待了5對(duì)這樣的夫妻，Linda笑言她的“運(yùn)氣”很特別。
這或許并不是Linda的“運(yùn)氣”問題。據(jù)美國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在地產(chǎn)的繁榮程度接近2005年的頂峰時(shí)期，當(dāng)時(shí)，買家的中位年齡為39歲，2007年為41歲，而現(xiàn)在則為43歲。
“如果說美國(guó)樓市將迎來一場(chǎng)繁榮，而這樣的繁榮似乎并非由年輕人推動(dòng)的。”舊金山房 地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人John Davis對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，這算是一場(chǎng)“另類”繁榮。現(xiàn)在業(yè)內(nèi)都在擔(dān)憂這只是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“暫時(shí)”繁榮，因?yàn)樾录覒魯?shù)量的增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是 非常重要的指標(biāo)，而購(gòu)買者的年齡階段對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)潛能的釋放，以及未來發(fā)展有著極為重要的意義。
更有分析人士直言，從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要監(jiān)測(cè)指標(biāo)觀察，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇不具有可持續(xù)性，甚至蘊(yùn)含一定的風(fēng)險(xiǎn)。
新房銷量火爆
從今年8月份開始，美國(guó)新房銷售達(dá)到了2008年以來的最高水平。新房銷售雖然在整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)所占比重不大，但對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)仍有重要作用
2015年9月，美國(guó)成屋銷售折年數(shù)達(dá)到555萬套，是國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生以來的最高水平。由于房屋銷售持續(xù)回暖，美國(guó)新屋開工量也持續(xù)增加，2015年第二季度以來，美國(guó)新屋開工折年數(shù)穩(wěn)定在115萬套左右，是國(guó)際金融危機(jī)后新屋開工量最低時(shí)的兩倍左右。
加利福尼亞經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（CAR）對(duì)外發(fā)布的2016年加利福尼亞房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告指出，從銷售市場(chǎng)來看，加利福尼亞房產(chǎn)的“爆買”現(xiàn)狀將會(huì)延續(xù)至 2016 年。據(jù)CAR預(yù)測(cè)，在2016年期間，現(xiàn)有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；專家對(duì)2015年全年的預(yù)測(cè)銷售量則為40.75萬套，而 這個(gè)數(shù)字也比2014年高出6%左右。
CAR主席ChrisKutzkey表示，當(dāng)?shù)乜捎^的就業(yè)增長(zhǎng)率與較為優(yōu)惠的貸款利率是推動(dòng)2016年房屋需求大增的主要?jiǎng)右颉?ldquo;在加州一些房?jī)r(jià)稍低的地區(qū)，例如索拉諾縣、中央山谷區(qū)以及圣貝納迪諾地區(qū)，房屋需求量將會(huì)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這些地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸及制造生產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)率漲幅較大，因此也帶動(dòng)了房屋需求量的上漲”。
“但是，在房屋庫(kù)存量緊張的地區(qū)，如舊金山灣區(qū)等地，其房屋銷量會(huì)受到買家房屋負(fù)擔(dān)能力及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的限制。”Kutzkey補(bǔ)充稱。
“美國(guó)貸款買房利率創(chuàng)30年新低是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖的因素之一。”分析人士指出，盡管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處于歷史新低水平線上�！∠嚓P(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)的房?jī)r(jià)相比2009年已經(jīng)上漲了近30%，尤其是位于加州的洛杉磯成為房?jī)r(jià)漲幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Leslie ton-Young表示，加州房產(chǎn)市場(chǎng)的地基打得非常牢固，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩及信貸寬松的跡象表明，政府正在致力于引導(dǎo)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與就業(yè)增長(zhǎng)。
南加州地產(chǎn)托管總經(jīng)理Jeff Lee告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，如今加州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)租金回報(bào)率在5%左右，并且每年房產(chǎn)還會(huì)有3%左右的升值空間。“這對(duì)于投資者來說，是非常穩(wěn)定的回報(bào)率”。而這樣的回報(bào)率也吸引著很多海外投資者，這也給美國(guó)樓市繁榮增添了新的力量。
買家年齡漸長(zhǎng)
與2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條之前不同，目前美國(guó)房地產(chǎn)買家的年齡變得越來越大，同時(shí)對(duì)房屋面積的需求也更大。
然而，步入復(fù)蘇階段的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了一個(gè)奇特的現(xiàn)象。
據(jù)記者了解，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條期間，大量年輕人繼續(xù)與父母同住，或者找室友同住以節(jié)省開支；隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，就業(yè)率上揚(yáng)，市場(chǎng)預(yù)期這些年輕人會(huì)成為新鮮力量，不論買屋或租屋，促使房?jī)r(jià)和租金上漲，建商也營(yíng)建更多房屋，進(jìn)一步使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更繁榮。
但事情的發(fā)展卻并沒有符合市場(chǎng)預(yù)期。和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報(bào)告皆證實(shí)了這個(gè)現(xiàn)象。換言之，近年新家戶的增長(zhǎng)主力并不在這些年輕人身上。
根據(jù)人口普查局的資料，從1958年到2007年，平均每年家戶數(shù)增加130萬戶。但2008年金融海嘯后，新家戶數(shù)從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。
隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，去年新家戶數(shù)一躍成長(zhǎng)至220萬戶，今年第二季度新家戶數(shù)仍保持持續(xù)增加的趨勢(shì)，新增了48萬戶。
相關(guān)媒體報(bào)道稱，柏克萊加大透納研究中心經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數(shù)量研究指出，新家戶數(shù)量增長(zhǎng)最多的是65至74 歲族群，增加了86萬戶，占全部新家戶數(shù)的2/3；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預(yù)期的25 至34歲族群只增加了15.9萬戶。
《國(guó)際金融報(bào)》記者通過詢問舊金山、紐約等地的房地產(chǎn)工作人員后獲悉，隨著美國(guó)各地房?jī)r(jià)的上升，買房人口的平均年齡也在顯著增長(zhǎng)。
“近期，我經(jīng)常為一些退休老人服務(wù)，他們往往擁有非常好的資金條件，也無需貸款。”一位紐約的房地產(chǎn)公司銷售人員對(duì)記者說。
那么，如今為何老年人成為了新房購(gòu)買群體的主力？
根據(jù)美國(guó)兩黨政策中心的研究，有高達(dá)7800萬名“嬰兒潮”世代已屆或?qū)猛诵菽挲g，其中有73%希望在原來的住家中養(yǎng)老，而非搬到養(yǎng)老中心。主要原 因是這些“嬰兒潮”老人希望和親友住得靠近，并且喜歡繼續(xù)生活在自己已經(jīng)非常熟悉的生活環(huán)境，包括購(gòu)物、圖書館、教堂等。
也因?yàn)槿绱�，有不少建筑商早已嗅到老年居家需求的商機(jī)，德州一個(gè)建筑商今年就在Ｗestwood區(qū)興建符合老人生活的新屋。“可以說，購(gòu)房買家的年齡偏向于老齡化是美國(guó)如今的社會(huì)問題，當(dāng)然，這也是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的趨勢(shì)。”John 認(rèn)為。
對(duì)此，Kolko指出，目前還沒有更多的資料可說明這個(gè)原因，但有可能是這個(gè)族群的離婚率在2015年增加。當(dāng)然，也有可能房屋的價(jià)格太昂貴嚇到年輕人，另一個(gè)重要原因是晚婚。
“不過，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講，25至34歲的這塊‘大餅’仍處在尚未全部釋放出來的階段，一旦這個(gè)世代紛紛出來自立家戶，將會(huì)帶來樓市的巨大需求及營(yíng)建商機(jī)。”Kolko說。
復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)
住房購(gòu)買力指數(shù)與利率水平高度相關(guān)，一旦美聯(lián)儲(chǔ)開始加息，則必然帶來住房購(gòu)買力指數(shù)的下降，推動(dòng)美國(guó)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也將很快消退
目前，各界普遍對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇持樂觀態(tài)度，但有觀點(diǎn)指出，從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要監(jiān)測(cè)指標(biāo)觀察，可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇越來越不具有可持續(xù)性，甚至蘊(yùn)含一定的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松撰文指出，國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅回落，美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)由2007年的 24.79 萬美元/套回落到2009年的21.67萬美元 /套，降幅達(dá)到12.3％，部分城市降幅更大。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)大幅降低利率并實(shí)行量化寬松政策，從2010 年起，美國(guó)房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)回升，2010年到 2013年，美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)漲幅分別為2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。
2013年，美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)為26.89萬美元/套，已超過國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生前的房?jī)r(jià)水平。2014年，美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)繼續(xù)上漲 5.47％，達(dá)到28.36萬美元/套。
雖然美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，但從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要指標(biāo)觀察，美國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)新屋銷售量和開工量雖然持續(xù)增加，但并未恢復(fù)到次貸危機(jī)之前的正常水平。2012年以來，隨著美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅加大和待 售房數(shù)量處于低位，美國(guó)新屋開工量開始持續(xù)增加。2015年以來，雖然美國(guó)新屋開工量繼續(xù)保持在較高水平，但目前的新屋開工量仍較次貸危機(jī)發(fā)生前的長(zhǎng)期均 值水平低20％以上。
“在房屋供應(yīng)量有限、房?jī)r(jià)上升的情形之下，美國(guó)的家庭收入?yún)s增長(zhǎng)緩慢，這顯然難以支撐持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)。”分析人士指出。2010年以來，美國(guó)房?jī)r(jià)開始緩慢回升，房?jī)r(jià)漲幅開始超過同期居民收入漲幅。隨著2012年至2014年美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)加大，美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比快速攀升。
有數(shù)據(jù)顯示，2008年，美國(guó)全部住戶家庭收入中位數(shù)為50303美元，金融危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)全部住戶家庭收入中位數(shù)在2009年和2010年連續(xù)兩 年出現(xiàn)下降。從2011年開始，美國(guó)的家庭收入出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，但增速較為緩慢。2011年到2014年，美國(guó)全部住戶收入中位數(shù)同比名義增速分別為 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明顯低于同期房?jī)r(jià)漲幅。由于家庭收入增長(zhǎng)緩慢，意味著持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)缺乏堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
“目前，加州房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮一定程度上是由于低利率政策的推動(dòng)，這樣的政策背后其實(shí)有很多不確定性，因?yàn)橐坏┟缆?lián)儲(chǔ)開始加息，則推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的動(dòng)力將會(huì)消退。”分析人士稱。
記者了解到，美國(guó)住房抵押貸款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低于4％。今年以來，住房抵押貸款30年期固 定利率水平也一直低于4％。由于利率大幅降低，購(gòu)房人的支付能力在短期內(nèi)顯著提高，美國(guó)住房購(gòu)買力綜合指數(shù)由危機(jī)前2006年7月的101回升到2012 年2 月的歷史高點(diǎn)210。
需要適時(shí)轉(zhuǎn)向
以房?jī)r(jià)收入比衡量，目前美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)較為明顯的泡沫跡象。不過，與次貸危機(jī)發(fā)生前相比仍存在一些顯著差異
因此，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著美國(guó)住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，在表面繁榮背后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開始增大，持續(xù)復(fù)蘇的難度也顯著加大。
按房?jī)r(jià)和收入的中間價(jià)計(jì)算，2014年，美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)為28.36萬美元/套，當(dāng)年美國(guó)全部住戶家庭收入中位數(shù)為53657美元，房?jī)r(jià)收入比為5.29倍，已超過次貸危機(jī)爆發(fā)前美國(guó)房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的房?jī)r(jià)收入比，處于1967年以來的最高水平。
按房?jī)r(jià)和收入的平均價(jià)計(jì)算，2014年，美國(guó)新建住房銷售平均價(jià)為34.34萬美元，當(dāng)年美國(guó)全部住戶家庭收入平均數(shù)為75738美元，房?jī)r(jià)收入比為 4.53倍，僅略低于2004年至2007年的水平，而顯著高于美國(guó)房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期均值水平3.67倍。這意味著美國(guó)樓市有房?jī)r(jià)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。
鄧郁松指出，從歷史上看，日本的房地產(chǎn)泡沫、美國(guó)的次貸危機(jī)和中國(guó)香 港上世紀(jì)90年代中后期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫階段的房?jī)r(jià)高漲幅，對(duì)應(yīng)的是收入漲幅低，即收入水平不支撐房?jī)r(jià)的過快上漲而形成房地產(chǎn)泡沫。2013年以來，隨著 美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅加大，美國(guó)的房地產(chǎn)已再次出現(xiàn)較為明顯的泡沫跡象。一旦美國(guó)調(diào)整低利率政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)不斷加大。
因此，對(duì)于美國(guó)樓市的未來，有分析師抱著悲觀的態(tài)度。
“如果新屋開工量沒有繼續(xù)增加，那么未來美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能將進(jìn)一步加大，并會(huì)在持續(xù)加息后再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的破滅。”有房地產(chǎn)分析師直言， 應(yīng)該適時(shí)轉(zhuǎn)向中性的住房金融政策，主動(dòng)抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步累積，即通過給房地產(chǎn)市場(chǎng)適度降溫的方式來避免未來可能出現(xiàn)的較大風(fēng)險(xiǎn)。
然而在Linda看來，就目前美國(guó)房產(chǎn)購(gòu)買者年齡層的某些趨向來看，美國(guó)未來的養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)比較具有投資價(jià)值。“其實(shí)，老齡化已經(jīng)是一個(gè)社會(huì)問題，設(shè)計(jì)師們也開始考慮去滿足這些年齡偏大的購(gòu)買者的需求。通過建立一些老年人適合的公寓住房來緩和社會(huì)老齡化的壓力，而空出大量房屋后，房?jī)r(jià)也會(huì)有所下滑，年輕人也有更多的機(jī)會(huì)去購(gòu)買”。
Linda指出，目前美國(guó)很多城市不單單是房?jī)r(jià)過高而導(dǎo)致年輕人無法購(gòu)房，更多的問題是，沒有適合的房屋賣給這些城市未來的創(chuàng)造者。“要么是很破舊的老房子，要么是已經(jīng)炒到高位的房屋，連房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手中的房屋數(shù)目都開始越來越少。這樣的發(fā)展趨勢(shì)是扭曲的”。
不過，有媒體認(rèn)為，對(duì)于美國(guó)樓市的“另類”繁榮，完全毋需那么憂心。
近日，據(jù)美聯(lián)社報(bào)道，到目前為止，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎隔絕于冷卻的全球經(jīng)濟(jì)。日前發(fā)布的兩份報(bào)告顯示，美國(guó)房屋價(jià)值和房租價(jià)格都在穩(wěn)定上漲，主要?dú)w因于強(qiáng)勁需求以及可用房產(chǎn)供應(yīng)收緊。今年早些時(shí)候，穩(wěn)定的需求提振了銷售增長(zhǎng)，刺激了更多建筑活動(dòng)。
在截至8月份的12個(gè)月內(nèi)，標(biāo)普/Case-Shiller 20個(gè)大城市房?jī)r(jià)指數(shù)攀升5.1%。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這種漲幅要比2014年初的“兩位數(shù)”漲幅更可持續(xù)。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Zillow指出，9月份，經(jīng)季度調(diào)整后，美國(guó)全國(guó)房租中值較比去年同期上漲3.7%。和房?jī)r(jià)一樣，房租上漲的速度似乎比今年早些時(shí)候大幅度的上漲更加穩(wěn)定。
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