如何理性投資美國(guó)紐約房產(chǎn)
來(lái)源：http://www.juwai.com/news/91851.htm作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/11/13
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4種房屋類型的投資利弊
獨(dú)棟別墅（House）& 聯(lián)體別墅（Townhouse）
獨(dú)棟別墅，稱為House，是我們印象中典型的西式地產(chǎn)形態(tài)。
紐約律師揭露紐約房產(chǎn)投資秘訣 深入了解房產(chǎn)形態(tài) 理性選擇投資目標(biāo)（下）
獨(dú)棟別墅樣式
從建筑本身而言，有著豪華、寬敞的設(shè)計(jì)空間和綠化環(huán)境。除了別墅本身，所占土地、地下和地上空間都屬于所有權(quán)人。由于曼哈頓寸土寸金，獨(dú)立別墅一般常見(jiàn)于曼哈頓以外的郊區(qū)。長(zhǎng)島（Long Island）、威斯徹斯特郡 (Westchester County)、新澤西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)離紐約較近的學(xué)區(qū)好的一些鎮(zhèn)為華人較集中購(gòu)買獨(dú)立別墅的區(qū)域。
聯(lián)體別墅，稱為Townhouse，為獨(dú)立別墅在人口較密集的城市的折中變異。
聯(lián)體別墅的室內(nèi)設(shè)計(jì)和空間使用與獨(dú)立別墅相似，只是建筑上不再具有完全的獨(dú)立性。通常，鄰里之間共同擁有一面隔墻，而且外觀設(shè)計(jì)上保持相似、統(tǒng)一。區(qū)別于獨(dú)立別墅的另外一點(diǎn)就是聯(lián)體別墅通常由“社區(qū)”（community）來(lái)進(jìn)行維護(hù)和管理。例如，定期對(duì)街道、馬路等公共區(qū)域進(jìn)行維護(hù)、綠化種植和修剪、垃圾回收處理、冬季除雪等服務(wù)。相對(duì)的，每位聯(lián)體別墅所有人要向社區(qū)繳付社區(qū)維護(hù)費(fèi)。有些高級(jí)社區(qū)，還為聯(lián)體別墅所有人提供獨(dú)立的運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)場(chǎng)所，形成俱樂(lè)部會(huì)員制。
獨(dú)棟別墅還是聯(lián)體別墅？
除了上面提到的地理位置的差異外（曼哈頓沒(méi)有獨(dú)棟別墅），獨(dú)棟別墅和聯(lián)體別墅的區(qū)別更多體現(xiàn)在個(gè)人偏好。一般來(lái)說(shuō)獨(dú)棟別墅擁有自己的前后院，種花栽菜悉聽(tīng)尊便，左右鄰里相隔較遠(yuǎn)，私密性較強(qiáng)。但需要自己維護(hù)打理，工作量較大，責(zé)任較多。而聯(lián)體別墅的綠化一般由社區(qū)統(tǒng)一管理，放棄了個(gè)性和獨(dú)立的同時(shí)卻也方便省心。另外在長(zhǎng)島等一些郊區(qū)還有一種叫Gated Community的獨(dú)棟別墅社區(qū)，可以兼顧兩者，也很受國(guó)內(nèi)客戶歡迎。
大樓共有公寓 VS 獨(dú)立別墅
綜上所述，在美購(gòu)房置業(yè)的選擇涉及很多因素，地理位置、交通狀況、學(xué)區(qū)好壞、安全系數(shù)以及個(gè)人家庭構(gòu)成和買房目的等等，我們后續(xù)會(huì)一一詳細(xì)解讀。本篇著重在大樓共有公寓和獨(dú)立別墅這兩大最為普遍受國(guó)內(nèi)客戶歡迎的地產(chǎn)形式中進(jìn)一步討論一下到底如何選擇才是更好的？
Condo優(yōu)勢(shì)
如前所述，如果喜歡人口較密集的市區(qū)中心地帶，周圍能夠方便的找到購(gòu)物商店、餐廳、娛樂(lè)場(chǎng)所等，便利的地鐵等公交系統(tǒng)能夠到達(dá)任何地方，對(duì)于無(wú)車一族住在Condo應(yīng)該是最方便的選擇。高檔Condo公寓樓內(nèi)即配備自身的公共設(shè)施，如游泳池、健身房、可以聚會(huì)的大型露臺(tái)、兒童活動(dòng)室等，幾乎足不出戶即可享受，非常便捷。當(dāng)然Condo最大的好處是有專業(yè)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，除了每月按時(shí)繳納管理費(fèi)，無(wú)須為水電煤氣傷任何腦筋，碰到漏水等簡(jiǎn)單維修，也可請(qǐng)大廈管理員搞定，真正是輕輕松松做業(yè)主。如果本人無(wú)法長(zhǎng)期在美居住打理，則Condo是更方便的選擇。
雖然比合作公寓的自主性要大，但因是”共有“，所有業(yè)主均須遵守管理委員會(huì)的統(tǒng)一規(guī)定（House rules）。比如有些大樓規(guī)定不能養(yǎng)寵物，樓道里不能放任何雜物（有客戶因?yàn)榱?xí)慣在門口放鞋被罰），晚9點(diǎn)后不能放音樂(lè)聚會(huì)卡拉ok噪音超過(guò)一定限度等。此外由于是公寓樓宇，為減少對(duì)樓下住戶的干擾，法律規(guī)定公寓內(nèi)80%的面積必須被家具或地毯覆蓋，這對(duì)于普遍偏好干干凈凈的木地板而不喜歡滋生細(xì)菌的地毯的中國(guó)買家來(lái)說(shuō)比較難以遵守。而且為了體及到樓下鄰居，家中的小孩不能跑不敢跳，更不要說(shuō)玩皮球開(kāi)小車了，相較于獨(dú)立別墅，公寓的使用自由度相當(dāng)受限。其次，物業(yè)管理費(fèi)的使用受管理委員會(huì)支配，如若管理公司管理不善，不僅影響到居住環(huán)境和大樓形象，更會(huì)直接導(dǎo)致管理費(fèi)的不必要增長(zhǎng)。而更換管理公司等重大決定，均需大樓管委會(huì)或所有業(yè)主投票決定，結(jié)果不受你個(gè)人控制也有可能非你所愿。此外，業(yè)主對(duì)房屋室內(nèi)進(jìn)行裝修改造，除了向樓宇局還須向管委會(huì)進(jìn)行申報(bào)；公寓如想出租，也必須向管委會(huì)申請(qǐng)報(bào)備，租客情況也須管委會(huì)審批�？傊�，居住的額外成本的可控性較低、對(duì)房屋的使用彈性低，公寓單位所有權(quán)人處于較被動(dòng)的地位。
獨(dú)立別墅優(yōu)勢(shì)
毫無(wú)疑問(wèn)，擁有獨(dú)立別墅就意味著投資者對(duì)所購(gòu)地產(chǎn)有獨(dú)立、完全的所有權(quán)。這個(gè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于長(zhǎng)期受租賃限制的中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)是最大的吸引力。當(dāng)然，房屋建筑面積以外的綠化面積更是一大優(yōu)勢(shì)，在得到當(dāng)?shù)卣暮侠韴?bào)批前提下，所有權(quán)人可以自行規(guī)劃前后院的使用，建造自己私人的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，至少也能開(kāi)墾一片菜園子。在郊區(qū)的許多別墅占地面積廣，獨(dú)立性強(qiáng)，自己的“領(lǐng)地”內(nèi)就有山有湖，是做真真正正的”地主”。
獨(dú)立別墅劣勢(shì)
談到投資獨(dú)立別墅的劣勢(shì)，可以概括為“麻煩”兩字。在維護(hù)方面，需要親力親為負(fù)責(zé)垃圾回收、庭院綠化、冬季除雪、及房屋建筑的日常維護(hù)等；在地稅方面，這個(gè)“麻煩”體現(xiàn)在稅收種類的多樣和昂貴；在交通方面，一般需要開(kāi)車才能到達(dá)超市等地方滿足生活必需品的補(bǔ)給�？梢哉f(shuō)，選擇獨(dú)立別墅便選擇了真正意義上的美國(guó)傳統(tǒng)生活方式，注重家庭，回歸家庭，也因此更適合有學(xué)齡兒童且能夠在美長(zhǎng)期居住的買家。
縱觀紐約房產(chǎn)形態(tài)的變化與發(fā)展，其多元化得益于本地人生活方式的復(fù)雜性和多樣性。人們根據(jù)自身情況選擇適合自己的安居樂(lè)業(yè)形式，因此地產(chǎn)投資的需求也隨著社會(huì)生活的變化而變化，相對(duì)而非絕對(duì)。中國(guó)投資者在充分了解了這些地產(chǎn)形態(tài)的特性和各自的優(yōu)劣勢(shì)的前提下，理性選擇適合自己的一款進(jìn)行投資，相信必能在充分享受生活的同時(shí)獲得相當(dāng)?shù)幕貓?bào)。
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