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2009年1月7日，經(jīng)人介紹，業(yè)主覃小姐與買方余小姐簽訂《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，將自有南山區(qū)荔灣路光彩山居歲月家園某房產(chǎn)以109萬元實(shí)收的價(jià)格購賣予余小姐。合同簽訂后，余小姐如約履行了定金支付義務(wù)，但由于恰逢樓市小陽春房?jī)r(jià)上漲，覃小姐收受定金后便毀約不賣，并終止了擔(dān)保公司的委托贖樓，拒不配合余小姐辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。經(jīng)海王地產(chǎn)多次催告，被告僅愿意賠付原告損失2萬元，不同意履行合同。余小姐遂委托本律師處理此案，本律師建議盡快訴訟保全，但因想要購買不想要賠償，余小姐執(zhí)意要求本律師先行與覃小姐談判，爭(zhēng)取繼續(xù)履行合同，暫不訴訟。2月22日雙方相約在咖啡廳談判，無果而終，但覃小姐仍然保持與我方的談判。時(shí)至3月11日，眼見談判無望，余小姐最終同意向深圳市南山區(qū)法院提起訴訟要求解除合同并賠償違約金21.8萬元，但經(jīng)本律師訴前調(diào)查得知覃小姐已于2月24日（談判期間）將涉案房屋賣予案外人并完成了過戶登記手續(xù)！起訴后覃小姐又委托律師向余小姐發(fā)送了解約通知函。

律師說法：

1、房?jī)r(jià)上漲情況下，一旦業(yè)主有毀約跡象，買方應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防一房?jī)少u執(zhí)行困難。如本案，余小姐不聽本律師建議，遲遲與對(duì)方談判不訴訟不保全，對(duì)方一邊談判拖延時(shí)間，一邊加緊高價(jià)賣出！

2、違約金同時(shí)具有懲罰性與補(bǔ)償性特征，即使守約方?jīng)]有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金;

3、解約權(quán)是守約方對(duì)根本違約方行使單方解除合同的權(quán)利，其行使以自身沒有毀約行為為前提。如本案，一房?jī)少u的行為屬于根本違約行為，被告在自身毀約、合同已經(jīng)無法履行之后再向原告發(fā)送解約函不構(gòu)成合法解約;

4、雖然同是律師，但“術(shù)業(yè)有專攻”，二手房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及部門廣，建議還是委托二手房法律專家代理。如本案，對(duì)方律師居然不知道辦理首期款監(jiān)管必須由買賣雙方與銀行先簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，買方單方無法監(jiān)管首期款，以原告至今未支付首期款抗辯，明顯不了解二手房交易流程。