現(xiàn)在還是投資美國(guó)房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎？為什么？
來(lái)源：http://www.zhifang.com/news7/14966.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/11/18
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現(xiàn)在列出一些因素來(lái)思考美國(guó)房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫，現(xiàn)在是否是房產(chǎn)投資的好時(shí)機(jī)。紐約曼哈頓公寓價(jià)格指數(shù)和美國(guó)股市標(biāo)普500指數(shù)。我們看到了沒(méi)有真正的泡沫跡象。這篇文章中，我們將以迥然不同的角度來(lái)探討這個(gè)問(wèn)題。我們將考查美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)情況，比如雇用率和信用度，這是兩個(gè)決定房屋購(gòu)買(mǎi)力的關(guān)鍵指標(biāo)。房屋購(gòu)買(mǎi)力又揭示了美國(guó)普通大眾的購(gòu)房需求水平。
要獲得正確的觀察視角，就要深入觀察房產(chǎn)危機(jī)前和房產(chǎn)危機(jī)后的情況。下圖揭示了美國(guó)失業(yè)率在2006年末的房產(chǎn)危機(jī)前達(dá)到最低的4.4%。危機(jī)爆發(fā)后，失業(yè)率在2009年末達(dá)到10%的峰值。之后由于政府刺激政策，失業(yè)率開(kāi)始逐步回落。到2014年7月，失業(yè)率回落至6.2%的水平。因此，與危機(jī)期相比，仍然有一定的余地。
現(xiàn)在來(lái)看看美國(guó)房產(chǎn)按揭量變化
在危機(jī)爆發(fā)后銀行為了保證按揭的質(zhì)量，對(duì)申請(qǐng)采用了更加嚴(yán)厲的審核標(biāo)準(zhǔn)，很多按揭因此被拒。房產(chǎn)按揭量隨著危機(jī)的持續(xù)不斷滑落。住房市場(chǎng)回暖后，按揭量又不斷上升，但并未達(dá)到危機(jī)前的水平。
與危機(jī)前比較，危機(jī)階段按揭合格購(gòu)房人數(shù)下降幅度很大，同時(shí)更多的人對(duì)工作穩(wěn)定性產(chǎn)生恐懼心理。而這些結(jié)果沒(méi)有說(shuō)明美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)處于泡沫水平。
即使住宅價(jià)格普遍回升，供應(yīng)量相對(duì)較低可能是由于需求的回升。來(lái)自美國(guó)國(guó)內(nèi)和海外的投資活動(dòng)在住宅價(jià)格回升開(kāi)始后迅猛增長(zhǎng)。但是來(lái)自本土居民的購(gòu)房需求增長(zhǎng)依然緩慢。
這導(dǎo)致了危機(jī)爆發(fā)后按揭利率持續(xù)下降。美國(guó)中央銀行不斷降低利率以刺激經(jīng)濟(jì)。這使得按揭利率跳水。理論上，低按揭利率可以刺激購(gòu)房需求走強(qiáng)，要比刺激帶來(lái)的實(shí)際購(gòu)房需求更強(qiáng)。
總之，通過(guò)所有的分析，我相信當(dāng)前狀況下的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)存有泡沫的可能性很小。實(shí)際上，大多數(shù)分析師都持有認(rèn)同這個(gè)結(jié)論。這明顯說(shuō)明盡管目前房產(chǎn)價(jià)格上升，但仍然是很好的投資時(shí)機(jī)。但是投資者應(yīng)該明白：并非所有的房產(chǎn)都能成為好的投資品。全美各地的房產(chǎn)回升過(guò)程差異很大，基本面要作為比以往重要得多的考慮因素。明智的投資者要小心謹(jǐn)慎地與能夠辨別投資好時(shí)機(jī)并獨(dú)立于任何機(jī)構(gòu)、不帶偏見(jiàn)的市場(chǎng)研究專(zhuān)家一起合作，進(jìn)行投資決策。
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