美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析
來源：http://www.cnstock.com/v_news/sns_yw/201511/3627280.htm作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2015/11/19
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10月份美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)仍在加劇分化，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，而三、四線城市房?jī)r(jià)則持續(xù)下跌。究其原因，分析人士稱，一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅會(huì)比較明顯，而三、四線城市則面臨高庫存壓力。值得注意的是，近期高層頻繁喊話“去庫存”，因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房地產(chǎn)政策會(huì)繼續(xù)松綁，但需精準(zhǔn)發(fā)力，采取差異化政策。
城市間房?jī)r(jià)走勢(shì)加劇分化
今年以來，城市間房?jī)r(jià)呈現(xiàn)分化走勢(shì)，一線城市樓市火爆，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，而三、四線城市則在承受高庫存壓力，價(jià)格持續(xù)下跌。這一趨勢(shì)在10月份表現(xiàn)更為明顯。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的10月份70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大，漲幅分別比上月擴(kuò)大2.4和1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳新房?jī)r(jià)格同比漲幅繼續(xù)保持在40%以上，領(lǐng)漲全國(guó)。
二線城市新房?jī)r(jià)格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格同比則由上月下降0.9%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比則下降。
房?jī)r(jià)走勢(shì)分化與高庫存分不開。據(jù)易居研究院的庫存報(bào)告，一線城市已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)去庫存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅會(huì)比較明顯。而高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受上證報(bào)采訪時(shí)稱，“從城市結(jié)構(gòu)看，一、二線城市其實(shí)是需要補(bǔ)庫存的，部分類似上海、蘇州等城市，庫存規(guī)模其實(shí)是不足的，這也是近期此類城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)比較兇猛的重要原因。而一些中西部城市，在過去相對(duì)激進(jìn)的土地出讓政策后，即便目前庫存新增量不大，但由于過去形成的規(guī)模比較大，所以整體去庫存壓力是比較大的。”
樓市政策或注重差異化
高庫存已經(jīng)引起高層注意，近期密集強(qiáng)調(diào)“去庫存”。
11月10日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”；次日，李克強(qiáng)總理在主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”；緊接著12日，國(guó)家財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，要求“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。
高層為何密集喊話“去庫存”？交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)上證報(bào)記者分析說，“巨量的庫存是過去十幾年地方在建設(shè)擴(kuò)張過程中無序開發(fā)生成的過量產(chǎn)物，如果大量庫存不消化掉，會(huì)對(duì)下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”
伴隨高庫存的是房地產(chǎn)投資增速的持續(xù)下滑。前10個(gè)月房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)下滑至2%，而兩年前這一增速還在20%以上。尤其需要注意的是，從單月數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月負(fù)增，這在2009年以來尚屬首次。
其實(shí)，為拉動(dòng)住房消費(fèi)，今年以來國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激政策，包括降息、調(diào)整公積金政策、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例，為外資進(jìn)入中國(guó)樓市松綁等。
但在中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵看來，降息下調(diào)稅費(fèi)這些政策的效果不一，房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)表現(xiàn)更好，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)仍然不佳，庫存高的問題還沒明顯緩解。因此，他預(yù)計(jì)明年政策仍會(huì)繼續(xù)放松。
他預(yù)計(jì)，未來政策會(huì)區(qū)別對(duì)待，采取差異化政策。比如，有針對(duì)性地降低二套首付，一線可能會(huì)收緊一些。對(duì)于高庫存的三、四線城市，短期內(nèi)可能會(huì)強(qiáng)化公積金政策作用，放松力度進(jìn)一步加強(qiáng)，貸款條件額度也可能放寬。
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