美國房產(chǎn)稅:會變成房子保值和周圍可享受的社區(qū)資源的保障
來源:aaa作者:北美購房網(wǎng)
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美國各個(gè)州征收房產(chǎn)稅的目的的確不是打壓房價(jià),讓房價(jià)下跌,而是讓房子保值增值。事實(shí)是美國高房地產(chǎn)稅的州,房價(jià)基本維持穩(wěn)定,不怎么漲,也不怎么跌,上下頂多幾千美元的差價(jià)。甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致房價(jià)下跌,他們的價(jià)格也跌不下去,為什么征房產(chǎn)稅是讓房子保值增值,而是我們專家所講的打壓房價(jià)呢?這要從房產(chǎn)稅的用途說起。
房產(chǎn)稅是什么東西?
美國50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅,這一稅目是地方政府的主要收入來源,也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利,因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說,郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5.從構(gòu)成來看,美國各個(gè)州征收房地產(chǎn)稅類似中國的教育費(fèi)附加和物業(yè)費(fèi)。是用來支持當(dāng)?shù)氐男W(xué),中學(xué)和高中的,圖書管,各種公共設(shè)施,還有道路建設(shè)。你的去當(dāng)?shù)毓步逃木W(wǎng)站,輸入你家的房子地址,或者你租的房子的地址,就會有對應(yīng)的學(xué)校。
你拿著closingstatement,或者租約,水電費(fèi)的單子,孩子家庭醫(yī)生的體檢簽字就可以去學(xué)校報(bào)名了。這種學(xué)校就是人們常說的公立學(xué)校。免費(fèi),從小學(xué)到高中。
租房子也可以的原因是因?yàn)槟愕淖饨鹨舶朔康禺a(chǎn)稅,所以從這點(diǎn)來看,希望中國通過征收房產(chǎn)稅降低租金的人也失望了。因?yàn)閷W(xué)區(qū)是按照住址劃分的,所以就有好壞之說,好學(xué)區(qū)和差學(xué)區(qū)房價(jià)的差別是有的,類似中國的學(xué)區(qū)房比較貴的道理是一樣的。
美國每個(gè)州的房地產(chǎn)稅率不一樣,差別很大。同一個(gè)州每個(gè)城市的也不一樣,但是這個(gè)差別是微小的。一般而言,在美國凡是征收高額購物稅的州就少收房產(chǎn)稅。比如,加利福尼亞州的購物稅高達(dá)8.7%到11%,因此房產(chǎn)稅只付1.5%;而德克薩斯州的購物稅是2.5%,那里的房產(chǎn)稅竟然高達(dá)3.5%.加州人民偏愛買房子投資,同樣大小的房子比德克薩斯州的貴三到四倍,這好比上海的房子比新疆的房子貴3-4倍其實(shí)也是正常的。
美國沒有計(jì)劃生育政策,所以多生孩子是可以得到充分的房產(chǎn)稅回報(bào)的。中國有計(jì)劃生育政策,而且上學(xué)也不是全免費(fèi)的。例如美國房地產(chǎn)稅最貴的州 Connecticut(康蒂尼歌),美國東北部,稅率5%.所以那里的房子都維持在20萬美元上下,很多都是十幾萬美元的。算一下房產(chǎn)稅你多買多為他人做貢獻(xiàn),你家沒有三四個(gè)孩子上學(xué)補(bǔ)會來,心理不會平衡的。所以說,美國的房產(chǎn)稅是和鼓勵(lì)生育政策對應(yīng)的。國家負(fù)責(zé)免費(fèi)教育,鼓勵(lì)多生,你生的越多,享受的房產(chǎn)稅回報(bào)更多。我們國家你多生享受房產(chǎn)稅回報(bào)也不可能,而且你還要交社會撫育費(fèi)。
美國房產(chǎn)稅單上,學(xué)區(qū)稅(UnifiedSchools),學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)擁有者,必須為學(xué)區(qū)內(nèi)的公立學(xué)校(指的是小學(xué)、初中、高中階段的學(xué)校)而交稅,稅率是房產(chǎn)價(jià)值的0.054372%,作為家庭,九牛一毛,但集腋成裘,就是學(xué)校一筆不小的收益。該學(xué)區(qū)收到的物業(yè)稅越多,學(xué)校越有錢,請的教師也越好,提高了該社區(qū)的品質(zhì),反過來,該學(xué)區(qū)的公立學(xué)校越好,房產(chǎn)越貴,出售、出租的價(jià)格就越貴,又從物質(zhì)上保證了學(xué)校更好的發(fā)展。
在美國,征收的房產(chǎn)稅用來支付學(xué)生午餐、校車的費(fèi)用、教學(xué)設(shè)備、教師的工資發(fā)放和福利改善等龐大開支。比如匹茲堡最貴的學(xué)區(qū),一年平均預(yù)算就要 7000萬美元。因此,一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū),學(xué)區(qū)也都是最好的,因?yàn)橛胸?cái)政支持。所以這里的房產(chǎn),每年的增值也大。而且自己的孩子從學(xué)前班一直到高中畢業(yè),不用交學(xué)費(fèi)。美國政府在使用稅收方面也接受老百姓嚴(yán)格的監(jiān)督。
學(xué)區(qū)家庭交學(xué)區(qū)稅是義務(wù),該學(xué)區(qū)學(xué)生入該學(xué)區(qū)學(xué)校,不僅無條件,而且全免費(fèi)。再好的公立學(xué)校,不得以成績拒絕學(xué)區(qū)內(nèi)的差生,因?yàn)槲医欢,所以我有?quán)利。交稅決定權(quán)利。
美國有稅,還有費(fèi)。有公園費(fèi)、防洪水費(fèi)、救護(hù)車救火車養(yǎng)護(hù)費(fèi),為了維持這些公共設(shè)施,該區(qū)域的房產(chǎn)擁有者必須交費(fèi),價(jià)格非常低廉,差不多是兩碟中餐的價(jià)錢。但每個(gè)人都可以享用,比如公園是免費(fèi)的,但救護(hù)車出車還是要付費(fèi),每年付的費(fèi)只是它的維護(hù)費(fèi)。
結(jié)論是:美國的房產(chǎn)稅主要是學(xué)區(qū)費(fèi)而不是用于政府財(cái)政開支。而交了學(xué)區(qū)費(fèi)你才可以享受相應(yīng)的免費(fèi)教育。
為何國際上房產(chǎn)稅是財(cái)政收入的主要來源?
房地產(chǎn)稅的確是國外地方財(cái)政的主要來源,占地方財(cái)政收入的70左右。比如美國為75,世界最窮的國家肯尼亞也占到69.國際上,房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供充足的資金外,還有一個(gè)重要的職能,就是平穩(wěn)房價(jià),讓房地產(chǎn)保值增值,減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染。所以目前中國很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家,財(cái)政專家建議中國通過征收房產(chǎn)稅,來抑制房價(jià)。但是他們沒有注意國外征稅的前提和用途。征房產(chǎn)稅的前提是土地的所有權(quán)。在中國買房,目前最長年限70年。美國房產(chǎn)則是永久性占有,世代相傳,但必須年年交“房產(chǎn)稅”。
其次是美國是土地私有,因此政府不征收土地出讓金。由土地所有人繳納地產(chǎn)稅有其合理性。而且美國推出房產(chǎn)稅的目的不是為了打壓房價(jià),而是為了讓房價(jià)升值,藏富于民,讓老百姓獲得更高的價(jià)值。美國鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)業(yè),沒有行業(yè)準(zhǔn)入限制,沒有有國有企業(yè),對于企業(yè)基本不征稅,因此企業(yè)稅不能維持地方政府財(cái)政。當(dāng)然更沒有政府持有國企股份。但是中國則完全不同。我們大部分稅收來源于企業(yè),是間接稅為主。中國的財(cái)富也集中于政府手中。中國股市最大市值的持有者是財(cái)政部,中央?yún)R金和地方國資委。國有企業(yè)實(shí)行壟斷經(jīng)營。土地實(shí)際是全部國有化。表面上集體所有的集體土地,也是只有經(jīng)過地方政府征收土地出讓金,才能上市交易。最近重慶,四川,武漢等地方政府動(dòng)不動(dòng)就推出幾萬億的經(jīng)濟(jì)刺激措施,這說明中國的地方政府權(quán)力太大,不是窮政府,而是極其富裕,雖然他們嚴(yán)重依賴于土地財(cái)政。但是土地財(cái)政是掠奪,是現(xiàn)代的“圈地運(yùn)動(dòng)”。
第三,美國沒有土地出讓金,也沒有物業(yè)費(fèi),沒有壟斷國企,沒有計(jì)劃生育撫育費(fèi)。美國房產(chǎn)稅支出大頭用來支付學(xué)區(qū)費(fèi)而不是像中國一樣,征稅目的用于維持政府財(cái)政開支。房產(chǎn)稅從國外的用途上看,類似與中國的物業(yè)費(fèi)+擇校費(fèi)+公共維修基金。主要用在公共開支上,如學(xué)校,街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。從財(cái)政學(xué)來講,滿足社會公共需求才是征稅的主要原因,既然現(xiàn)有的稅收能滿足公共需要,為什么要征房產(chǎn)稅呢?多余的稅收會流到誰的腰包里呢?毫無疑問就是有財(cái)政大權(quán)的人手里。
國外如何調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格?
先要明確,不管哪國百姓,都沒有不嫌房價(jià)高的。但是要分析中國房價(jià)高的原因。中國房價(jià)高的主要原因在政府收的土地出讓金太多,政府在房地產(chǎn)收的稅太多。而不是政府收的稅費(fèi)太少的緣故。外國政府也要為樓市調(diào)控使出渾身解數(shù)。由于房地產(chǎn)泡沫可以誘導(dǎo)人們把超量資本投入到不能再產(chǎn)出消費(fèi)品的房子上,這就限制了對其他生產(chǎn)領(lǐng)域的資本投資,這對一個(gè)國家乃至全球經(jīng)濟(jì)是巨大的潛在威脅。
全世界各國政府調(diào)控房地產(chǎn)的主要手段是信貸政策。為了鼓勵(lì)買房,讓房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,美國政府成立了房地美和房利美公司,很多地區(qū)房子實(shí)際上是零首付。而對于有些國家由于房價(jià)過高,采取的政策是提高首付。實(shí)際上只要中國對于住房的首付全部提高到50%以上,第二套房首付90%以上,那么投資性需求立即消失。為什么?因?yàn)闆]有了杠桿效應(yīng)。
為什么說房產(chǎn)稅屬于惡稅?
房產(chǎn)稅屬于無源之稅。你經(jīng)營企業(yè),不賺錢,可以不交稅。但是房產(chǎn)稅不同。我們的財(cái)政部和經(jīng)濟(jì)專家說房產(chǎn)稅要按照房子的評估值來征稅。什么叫評估值?就是交易價(jià)格的市值征稅。所謂的市值征稅就是假設(shè)你的房子賣出去,然后按照成交價(jià)來征稅。但是實(shí)際呢,你的房子賣出去了嗎?沒有!所以房地產(chǎn)稅屬于惡稅,就是你不賣方也要交稅。你沒有收益,也是按照假設(shè)你有了收益來交稅。而是你交了稅還不享受相應(yīng)的服務(wù)。你還要交孩子的學(xué)費(fèi),還要交擇校費(fèi),入托費(fèi)。
中國的房產(chǎn)稅按照市值征收實(shí)際上更惡于美國。美國地方政府常常測評每個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)年的成交價(jià)。一美國朋友花了三十萬美金買的獨(dú)立別墅,金融危機(jī)前的成交價(jià)漲到120萬美金,金融危機(jī)后,100萬依然有人接盤,但它的房產(chǎn)估值今天是59萬美元。洛杉磯地區(qū)的房產(chǎn)稅是1%,也就是說,朋友的房產(chǎn)稅一年只繳納五千九百元,這是中等收入的一個(gè)月的工資。在美國,買得起房子就意味著交得起房產(chǎn)稅。
對于一個(gè)美國房主來說,房產(chǎn)估價(jià)和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個(gè)關(guān)鍵因素。對房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的權(quán)力掌握在地方政府手中。不過,由于與學(xué)區(qū)稅相比,郡稅和城市稅所占比例并不大,地方政府在對房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),通常都會表現(xiàn)得比較“保守”,評估出的房產(chǎn)價(jià)值一般僅定為市場價(jià)格的50—75.加利福尼亞州的法律更明文規(guī)定,房產(chǎn)稅的稅基是政府的專門評估部門所確定的房屋市場價(jià)格的40.為了吸引外來投資,有的地方政府還會在一定程度上低估大額房地產(chǎn)價(jià)值。在美國稅高地區(qū),學(xué)校好,目前,美國50個(gè)州都已征收房產(chǎn)稅,稅率一般為1至3,從2000年到2007年,由于美國中等價(jià)位房的房價(jià)增長了 48,美國房產(chǎn)稅相應(yīng)地在同期有了62的增幅。美國房產(chǎn)稅七成用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境,從而讓學(xué)區(qū)周圍環(huán)境改善,房價(jià)自然升值。在大多數(shù)美國老百姓看來,交了房產(chǎn)稅后孩子可以享受十幾年的義務(wù)教育,他們當(dāng)然愿意交稅。這充分體現(xiàn)了稅收“取之于民,用之于民”的理念。
結(jié)論:美國征收房產(chǎn)稅目的是讓房子保值增值,而增值的手段是房產(chǎn)稅絕大部分都用于學(xué)區(qū)費(fèi)。同時(shí)對應(yīng)的是美國教育免費(fèi),鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè),企業(yè)稅很少或者沒有。同時(shí)美國是土地私有,不征收土地出讓金,不對房地產(chǎn)企業(yè)征增值稅。
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