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隨著社會的發(fā)展，人們的生活水平也越來越好。購房成了當(dāng)今人們熱談的話題。大部分的人將擁有自己的房屋視為實(shí)現(xiàn)“美國夢”的必經(jīng)步驟﹐擁有自己的房屋讓每個(gè)人感到驕傲﹐有成就感和歸屬感﹐也讓自己的財(cái)務(wù)有保障。 買棟屬于自己的房子是人生一件大事 。同樣的﹐賣房子也非常重要 。很多人用賣房子的所得另外置產(chǎn)﹐或重新展開他們生活的另一章 。說到購房就會想到購房合同，購房合同是根據(jù)各個(gè)國家的有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。
然而﹐購屋合同是一項(xiàng)法律約定顯示買方愿意購屋﹐而且賣方也愿意賣房子時(shí)﹐在買賣完成前牽涉到雙方的一些規(guī)定和條件。

第一段﹕出價(jià)

第一段要求填寫買主的姓名及其他任何將成為屋主的姓名。在這段中也要寫明地產(chǎn)的地址﹐愿意出的價(jià)錢和買主希望何時(shí)“交屋”﹐換言之﹐買主何時(shí)愿意付款擁有此屋。

第二段﹕財(cái)務(wù)安排

第二段解釋買主將怎么樣付款。大部分的買主在事前付些“訂金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一間不受買主或賣主影響的中立公司﹐他們會為買主保管訂金。在這一段里買主也可標(biāo)明是否需要貸款﹐ (如果需要貸款﹐要貸多少金額)﹔或者買主是否將以其他已有款項(xiàng)購屋。

第三段﹕買賣完成與交屋

第三段說明買主何時(shí)會搬進(jìn)住屋﹐賣主何時(shí)應(yīng)該遷出。如果目前仍有房客居住﹐則需注明現(xiàn)有房客將怎樣安置﹐并可在此段注明買主何時(shí)可以取得鑰匙。

第四段﹕費(fèi)用分擔(dān)與支付

第四段寫出買主或賣方誰將付那些買賣房屋的手續(xù)費(fèi)。例如﹕房地產(chǎn)附近的環(huán)境(房子是否位在容易發(fā)生地震﹐火災(zāi)﹐和水災(zāi)的地區(qū))報(bào)告費(fèi)﹐產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)﹐代書公司手續(xù)費(fèi)﹐地價(jià)稅﹐或其他政府費(fèi)用。

第五段﹕法定的報(bào)備聲明(包括含鉛油漆的告知)以及取消合約的權(quán)力

第五段注明法律所規(guī)定賣方必須書面告知買主的一些事項(xiàng)。例如﹕房屋的油漆是否含鉛﹐房子是否在地震帶或是容易發(fā)生火災(zāi)和水災(zāi)的地區(qū)﹐和賣方所知房屋有問題的地方。一般來說﹐買方如果不喜歡任何一項(xiàng)聲明﹐買主有數(shù)天的時(shí)間可以考慮取消合約﹐并取回全部的訂金。

第六段﹕獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓 /擬定單位開發(fā)報(bào)備聲明

第六段指出當(dāng)房屋受到某些規(guī)定的管轄時(shí)﹐賣主必須提供買主額外的資料。例如﹕如果房子是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓或其他屋主共用游泳池或會議室等這類的已定條文約定。

第七段﹕影響房屋的狀況

第七段說明交屋時(shí)﹐房屋應(yīng)是買主在簽合同時(shí)的狀態(tài)。賣主不需整修任何已經(jīng)損壞的東西�？墒琴u主必須要告訴買主任何賣主已知有損壞的部份﹐并應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)雙方已簽約后才損壞的任何部份。這一段也提醒買主﹐買主有權(quán)“檢驗(yàn)”欲購房屋。如果檢查后有不滿的地方﹐買主可以取消合同﹐或者他或她可以要求賣主整修。雖然賣主不必修復(fù)全部的問題﹐如果買主提出要求后賣主拒絕整修﹐買主有權(quán)取消合同﹐并取回訂金。

第八段﹕隨屋附賣的物品及非附屬品

第八段講明買房子時(shí)﹐有那些附屬品。例如﹕地毯(不是小地毯)﹐水管﹐電視天線﹐冷暖氣系統(tǒng)(不包括窗式機(jī)種)。如果是通常不包括在售屋之內(nèi)的附屬品﹐例如﹕墻上的字畫或家具﹐而買主想要一起購買的話﹐買主都可以在此注明。

第九段：買主檢查房屋現(xiàn)狀以及影響房屋的事項(xiàng)

第九段給予買主在特定一段時(shí)間內(nèi)檢驗(yàn)房屋的權(quán)力。檢查一切買主所重視的房屋狀況是買主的責(zé)任。買主可以自己檢驗(yàn)，或雇用職業(yè)房屋檢驗(yàn)人員幫助買主。

第十段﹕整修

寫明賣方如果同意負(fù)責(zé)修理，他們必須在交屋前完工，買主也有機(jī)會在交屋前檢查，整修是否令買主滿意。

第十一段﹕ 檢視房屋若有損失時(shí)買主賠償與賣主保障

買主承諾萬一買主或是買主雇用的檢驗(yàn)人員損壞了房屋，買主需賠償賣主的損失。

第十二段﹕ 產(chǎn)權(quán)及所有權(quán)

為賣主解釋保障權(quán)益的一些報(bào)單。例如：賣主如果不擁有全部的產(chǎn)權(quán)，或是別人有權(quán)使用部份的地產(chǎn)(例如：電話或瓦斯公司或鄰居)；這也可以保障某些模棱兩可的狀況，例如：未經(jīng){查或難以確認(rèn)實(shí)際界限的地產(chǎn)。請記住，圍墻和自然界限，例如樹木或灌木不一定種在界限上。

第十三段﹕ 買主自己房屋的出售

僅適用於買主需要先賣掉自己房屋，才能購買此間房屋的情況。

第十四段﹕ 時(shí)限；設(shè)定條件的去除；取消權(quán)

給予買主17天的期限檢驗(yàn)房屋和審閱賣主必須給買主的文件。過了這段時(shí)間，買主必須拿掉舊書，或取消購屋合同。

雖然買主不一定需要，但他或她可以向賣主提出要求，修理自己不接受的項(xiàng)目。賣主并不是強(qiáng){要作任何修復(fù)。如果買主與賣主無法打成協(xié)議，買主仍然有權(quán)取消合同，并拿回訂金。

如果買主在17天內(nèi)沒有以書面方式拿掉但書，或取消合同，或履行一些合同上的義務(wù)，賣主有權(quán)取消合同。但在賣主取消合同之前，賣主必須給買主書面通知，告訴買主如果不修改但書或履行合同上的義務(wù)，賣主將取消合同。在取消合同前，賣主必須給買主至少24小時(shí)的時(shí)間回應(yīng)。

第十五段﹕交屋現(xiàn)況的最後核驗(yàn)

給買主在交屋之前，最後一次檢驗(yàn)房屋的機(jī)會，并確定賣主已完成所同意整修的部份。

第十六段﹕買主不能履行時(shí)的最大損失

第十六段與損失有關(guān)。通常，如果買主沒有足夠的理由卻取消合同，賣方可以告買主賠償損失。如果買主在這段文字前簽名，然後買主假若無故取消合同，雖然賣方仍然可以告買主，但是一般來說，買主損失的最大金額就是所付的訂金。

第十七段﹕解決歧見

第十七段有多項(xiàng)功能。這是買方和賣方同意，買方和賣方同意調(diào)解的任何爭議或訴求﹐讓買賣雙方消除歧見的作法，幫助雙方解決地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無法解決的問。

如果買方和賣方在這段下方簽名，就表示如果糾紛不能解決時(shí)，雙方同意不上法庭，而選擇由"仲裁人"來解決。仲裁人不是法官，但有權(quán)威決定買賣雙方誰是誰非及其他事項(xiàng)，包括買賣雙方金錢上的糾紛。在這一段中，買方也同意以仲裁方式解決和經(jīng)紀(jì)人在交易過程中的糾紛。

第十八段﹕ 房地產(chǎn)稅等費(fèi)用的比率分配

買方和賣方同意某些費(fèi)用和定期支出，如果在定期交費(fèi)限期前完成房屋買賣的交易，雙方將按比率分配付費(fèi)。

第十九段﹕ 預(yù)扣稅

買方和賣方會按稅法某些規(guī)定簽妥所需文件，加州和聯(lián)邦的法律先扣下售價(jià)的部份款項(xiàng)，將費(fèi)用寄往稅捐機(jī)關(guān)。當(dāng)有需要先扣下部份款項(xiàng)時(shí)，常常都是交由代書公司處理。某些減免可能適用，但必須保留記錄為

第二十段﹕經(jīng)紀(jì)人電腦聯(lián)線服務(wù)(MLS)

授權(quán)經(jīng)紀(jì)人將買賣及條件報(bào)告給經(jīng)紀(jì)人電腦聯(lián)線服務(wù)(MLS)。MLS 有一份名單，列出買方社區(qū)附近待售的房地產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人可用來為買方找尋最適合買方需求的房屋。

第二十一段﹕公平住屋機(jī)會

寫明經(jīng)紀(jì)人和買賣雙方不可在買賣房屋的過程，有任何歧視的非法行為。

第二十二段﹕律師費(fèi)

列舉如果必須有訴訟或仲裁時(shí)，敗訴的一方必須支付勝訴一方的律師費(fèi)用。

第二十三段﹕其他專家服務(wù)的選擇

雖然經(jīng)紀(jì)人提供買房和賣方檢驗(yàn)房屋，或其他可以幫助雙方購買或出售地產(chǎn)的專業(yè)人員名單，但是雙方可以自行選擇，不需接受經(jīng)紀(jì)人的建議。

第二十四段﹕ 把握時(shí)效，口說無憑，整個(gè)合約變更以書面為主

提醒買房和賣方在協(xié)商議價(jià)過程中的口頭承諾，通常無法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書寫列舉出來。

第二十五段﹕ 包括附加文件在內(nèi)的其他條款及條件

買方可以在此寫出合約未印出的其他附加條件。

第二十六段﹕定義

定義合約列出的名詞字匯。

第二十七段﹕經(jīng)紀(jì)人

第二十七段有多項(xiàng)功能。首先，讓買主知道自己的經(jīng)紀(jì)人也可能直接或經(jīng)由屬下代理人間接與其他買方合作。其次，讓買方知道在這次買賣房屋的過程中，買方的經(jīng)紀(jì)人是否也同時(shí)代表賣方。同時(shí)，也讓賣方知道代表賣方的經(jīng)紀(jì)人也可能試圖直接銷售其他賣方登錄在經(jīng)紀(jì)人名下，或間接銷售其他賣方登錄在屬下代理人名下的其他的房屋。

第二十八段﹕買賣雙方給予第三方信托公司的指示

第二十八段是給第三方信托公司的指示，并且告訴買方和賣方代書公司將會要求雙方簽更多的文件。最後，指示第三方信托公司在買賣完成時(shí)，付費(fèi)給經(jīng)紀(jì)人。

第二十九段﹕買主付給經(jīng)紀(jì)人的傭金

第二十九段寫明在另一份書面文件中買主同意付給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金。

第三十段﹕出價(jià)的條款及條件

讓賣主知道買主將出價(jià)購買該房屋。

第三十一段﹕出價(jià)的有效期限

本段指定有權(quán)代表買主收取賣主接受合同的人士。除非經(jīng)由委任狀的授權(quán)外，否則收取接受合同的授權(quán)沒有權(quán)責(zé)接受或簽署合同的變更。

第三十二段﹕賣主付給經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用

本段寫明任何賣方同意付給地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用。

第三十三段﹕接受出價(jià)

本段可讓賣方接受買主的出價(jià)或還價(jià)。還價(jià)是指賣方希望改變買主在買方條件中列舉的某些要求，但是已經(jīng)同意買主其他的要求。例如，賣方可能同意買主提出的全部條件，但是，也提出比買方開價(jià)較高的賣價(jià)。如果賣主正式寫出還價(jià)單，則合同不再對雙方具任何法律效力，除非買方在還價(jià)單上簽字，并交還給賣方或賣方經(jīng)紀(jì)人，而且確實(shí)由賣方或賣方經(jīng)紀(jì)人在限定時(shí)間內(nèi)查收。在第三十三段下方為賣方簽名，并用正楷書寫姓名和賣方希望重要文件寄回的收信地址。

在賣主簽名欄的下方，是地產(chǎn)買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的簽名的格子。

簽字表示雙方經(jīng)紀(jì)人明了他們所代表的買賣雙方，并注明是否買方已付了訂金。在此處也注明分?jǐn)倐蚪鸬娜魏螀f(xié)議。

第三方信托公司簽收

最後一頁下方一欄，是第三方信托公司注明收到訂金的數(shù)額和所收到的所有文件。并且也指出買方和賣方合約生效的時(shí)間。合約生效日期相當(dāng)重要，因?yàn)槭怯脕碛?jì)算合約上各項(xiàng)時(shí)間的依據(jù)。

買方檢驗(yàn)建議書

最後兩頁文件稱為“買方檢驗(yàn)建議書”，其中列出一些買方可能需要檢驗(yàn)的地產(chǎn)事項(xiàng)。例如：電線，水管，屋頂，和土質(zhì)等等。一般來說，買方必須在買方和賣方簽定合約後兩周內(nèi)檢驗(yàn)這些事項(xiàng)，買方可以自己檢驗(yàn)，但是我們極力建議買方顧用專業(yè)技術(shù)人員較好。“買方檢驗(yàn)建議書”上列舉了一些檢驗(yàn)和檢查的專業(yè)技術(shù)人員供買方參考。但是如果有買方特別關(guān)心而未列出的事項(xiàng)，買方應(yīng)自動(dòng)加以研究探討。

因此在成為住家主人或賣房子之前﹐有些在買賣房屋過程上較復(fù)雜的步驟需要完成﹐購屋 合同便是其中重要的一項(xiàng) 。