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房價上漲已圈定17個城市

來源:http://sz.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/09025943901421501207520.shtml作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/11/21

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   上一個“買房子就能賺錢的黃金時代”真地已過去了。對于這一點,參加第六屆中國地產(chǎn)年會的三位重量級經(jīng)濟學(xué)專家無一否認(rèn),與陳淮同出席發(fā)表演講的經(jīng)濟學(xué)專家還有新華指數(shù)公司首席經(jīng)濟學(xué)家、上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長金巖石以及多部委專家央企戰(zhàn)略顧問、華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任長華偉。第六屆中國地產(chǎn)年會于26日下午在華僑城洲際大酒店大宴會廳召開,約300位來自房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的聽眾到場齊聚一堂。經(jīng)濟學(xué)家們緊鑼密鼓地演講了三小時,座無虛席。

    新黃金時代更給力,也會更多淘汰

    諸如一系列“今年8月取消限購令、9月松綁限貸政策、近期又迎來降息……”的政策變化,不能單純地解讀為救市,陳淮分析,這實際是政策的“伺機而退”,即,政策選擇了對的時機推出房地產(chǎn)市場,因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已有了新常態(tài)———“政策主導(dǎo)影響市場轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鰴C制顯現(xiàn),令真正的黃金十年才剛剛開頭,走到了市場說了算的時代”。陳淮指出,這個新黃金十年是發(fā)展的十年,又同時是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的十年!是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)全面凈化,行業(yè)的抗風(fēng)險能力、市場適應(yīng)能力、國際競爭能力不斷提高的新十年。同時也是病弱個體不斷淘汰的十年。華偉也認(rèn)為:“未來十年,房地產(chǎn)的發(fā)展會比以前更加給力。”2013年開始,政府樹立以市場為導(dǎo)向的新的市場經(jīng)濟體制,但因歷史原因,市場經(jīng)濟的起點處于“負(fù)起點”。

    對此,金巖石稍顯“悲觀”地指出,從現(xiàn)在開始,我們真正能夠在樓市中賺錢的機會越來越少了。房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷大洗牌,未來能活下來的開發(fā)商,有三個層次的標(biāo)準(zhǔn):一是要被金融市場接受,所以已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個里面能活九個,而非上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個里面最多活一個;二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的證券化,這要求開發(fā)商的產(chǎn)品具有三個特征———高端、大盤、全功能,這樣才能讓房地產(chǎn)商在賣房子的同時賣現(xiàn)金流;三是全球化,你未必非得具有全球化的業(yè)務(wù),但必須具有全球化的視野,這才能在有機會、有夢想的中國,獲得發(fā)達國家過剩資金的青睞,分享全球化的紅利。

    城市九死一生?選對城市很重要

    同樣,專家也很默契地拋棄了整體論市,提出整體全國來談房價走勢已沒有意義,“城市”對于房價的影響至關(guān)重要,在未來,必定會出現(xiàn)某些城市房價繼續(xù)上漲,某些城市會下跌甚至崩盤。金巖石指出,城市九死一生。在城市化完成的2025-2030年,中國85%的區(qū)域會變成無人區(qū)。那么在無人區(qū),有一些城鎮(zhèn),房價會一文不值。而在人口集聚的17個城市群,這些城市的中心區(qū)域房價將繼續(xù)上漲,漲到令人目瞪口呆。至于如何得出這17個城市,金巖石引用了相關(guān)機構(gòu)的結(jié)論:2012年中國企業(yè)平均年薪在6萬以上的只有8個城市,隨后是平均年薪4萬-5萬之間也是8個,加上廈門的財富存量實際上在這些二線城市的范圍之內(nèi),這樣我們就得到17個城市。未來房價上漲的城市就鎖定在這17個城市當(dāng)中,而且重點是在這17個城市的中心區(qū)。

    而陳淮也給出了“選城市”的標(biāo)準(zhǔn),提醒開發(fā)商在發(fā)展策略上更需要關(guān)注到城市的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。根據(jù)十八屆三中全會明確提出“要特別地發(fā)展中等城市”,以及上個星期五國務(wù)院又新出臺小、中、大、特大等級以及核心城市的人口數(shù)量劃分標(biāo)準(zhǔn),人口在500萬以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的嚴(yán)控城市。而100萬到500萬人口其中相當(dāng)一部分將是房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場,是人口聚集的核心地方。

    值得注意的是,不能簡單以一、二、三線城市劃分來對號入座,100萬人口城市有很大的發(fā)展空間,500萬的城市不一定有機會,因為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各不一樣,直接影響城市發(fā)展的未來。

    房地產(chǎn)在“跨界搶錢”?那都是表面!

    對于時下輿論中最熱詞“跨界”,以及今年以來頻頻報道的多家知名房地產(chǎn)“跨界搶錢”,專家們也給出了自己的看法。華偉表示,關(guān)于潘石屹等地產(chǎn)大佬的跨界,實際上就是一個“娛樂話題”,是吸引人的眼球,轉(zhuǎn)換一下它的形象和口味。真地跨界了嗎?不可能!許多大型房地產(chǎn)企業(yè)跨界“金融”行業(yè)、注資地方銀行等金融機構(gòu),也是無奈之舉,只有這樣才能與地方捆成一體,關(guān)鍵時候才能獲得地方上的支持和資源,不僅獲得了信貸、金融支撐,更多的是獲得了區(qū)域發(fā)展的優(yōu)先權(quán)。

    陳淮直指“房地產(chǎn)跨界”就是大家造出來的沒有多大意義的詞!資本的本質(zhì)就是賺錢,不在于它具體做什么。市場經(jīng)濟就是為別人生產(chǎn)他需要的產(chǎn)品,蓋房子也是為別人蓋。資本和產(chǎn)業(yè)不一樣,我們的企業(yè)是公司,不是工廠。投資就是投入的是錢,取出的是更多的錢就行了,至于以什么為依托并不重要。

    但陳淮提出,房地產(chǎn)到了自身需要很大的延伸的時候了。主要表現(xiàn)為進一步加強“資產(chǎn)化、金融化、證券化和網(wǎng)絡(luò)化”,當(dāng)房地產(chǎn)市場化特征越明顯,越能找到市場上的專業(yè)化分工來對接,分散房地產(chǎn)自身承擔(dān)的市場風(fēng)險。

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    中國地產(chǎn)年會

    中國地產(chǎn)年會由南方都市報與北京大學(xué)匯豐商學(xué)院合力創(chuàng)辦于2009年,后于每年11月定期舉行,兩大機構(gòu)合力、傾力打造中國地產(chǎn)話語平臺。中國地產(chǎn)年會作為目前中國房地產(chǎn)業(yè)界深具影響力的大型年度活動,已在業(yè)內(nèi)形成較大的影響力。

    歷屆年會

    2009年第一屆中國地產(chǎn)年會:

    主題:中國人居60年

    中國地產(chǎn)仍處在金融風(fēng)暴的漩渦,20多位全國重量級的經(jīng)濟學(xué)家、100多家開發(fā)商,構(gòu)成了這次年會的豪華陣容。年會以“中國人居60年”為主題,專家學(xué)者們圍繞著“經(jīng)濟危機下的地產(chǎn)嬗變”、“中國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)走勢分析”分論題展開討論。

    2010年第二屆中國地產(chǎn)年會:

    主題:中國地產(chǎn)的變革與未來

    在復(fù)雜多變的經(jīng)濟形勢和社會公平兼顧的雙重影響下,中國房地產(chǎn)將走向何方?主題是“中國地產(chǎn)的變革與未來”。當(dāng)時,中國經(jīng)濟復(fù)蘇態(tài)勢確定,但全球經(jīng)濟仍然撲朔迷離,如何疏導(dǎo)貨幣之水,讓房地產(chǎn)健康發(fā)展,建立長效穩(wěn)定的機制,成為了論壇的焦點。本次特設(shè)中國地產(chǎn)思想論壇和中國地產(chǎn)經(jīng)濟論壇。思想論壇有孟曉蘇、秦虹、董藩等官方學(xué)者到場發(fā)言,探討“十二五”規(guī)劃下,中國地產(chǎn)可能面臨的政策環(huán)境和市場變革;經(jīng)濟論壇則集合經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域?qū)<覍W(xué)者和金融界企業(yè)代表,龔方雄、張平等發(fā)表演講,集中談?wù)?ldquo;寬松貨幣政策下的地產(chǎn)之道”。

    2011年第三屆中國地產(chǎn)年會:

    主題:多路徑下的中國地產(chǎn)進化論

    這一年,美國寬松貨幣政策接二連三,熱錢橫流,國內(nèi)經(jīng)濟面臨著“高通脹、緊貨幣、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”的局面,“限購、限貸、限價”的房地產(chǎn)政策一波又一波。年會主題定為“多路徑下的中國地產(chǎn)進化論”,吸引了珠三角地產(chǎn)界300多名嘉賓到場聆聽。在面對“房價拐點已現(xiàn)”的輿論聲中,專家們理性提出“沒有政府救市必要性”的論調(diào)。

    2012年第四屆中國地產(chǎn)年會:

    主題:白銀時代的地產(chǎn)法則

    2012年成為開發(fā)商的分水嶺,宏觀調(diào)控持續(xù)釋放的壓力宣告中國房地產(chǎn)黃金十年正式結(jié)束的同時,下一個十年———白銀時代該怎么玩?第四屆中國地產(chǎn)年會的主題為“白銀時代的地產(chǎn)法則”,圍繞怎樣獲取土地,現(xiàn)在是拿地的好時機嗎;融資之難,短期有解決的可能曙光嗎;產(chǎn)品為王與成本控制、創(chuàng)新與擴張,哪一個要素在開發(fā)商的發(fā)展中至關(guān)重要等諸多問題,展開論述。

    2013年第五屆中國地產(chǎn)年會:

    主題:后政策時代房地產(chǎn)趨勢

    本屆中國地產(chǎn)年會恰逢十八大三中全會改革《決定》剛剛公布,今年的年會主題為“后政策時代房地產(chǎn)趨勢”,現(xiàn)場將及時重點解讀三中全會之后,后政策時代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。本屆年會的主講嘉賓包括了多位房地產(chǎn)政策、金融領(lǐng)域研究的重量級專家,分設(shè)“三中全會政策的全面解讀”、“貨幣政策前瞻及全球金融動向”、“中國房地產(chǎn)未來發(fā)展和趨勢”、“中國未來經(jīng)濟增長趨勢與宏觀政策著力點”四個主題演講,分別從宏觀政策、經(jīng)濟、金融、國家戰(zhàn)略、行業(yè)發(fā)展等多維度多角度解讀,打造“中國主流地產(chǎn)思想庫”,為珠三角房地產(chǎn)從業(yè)人員解讀政策內(nèi)涵指點樓市走向。

 

 

 

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