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中國(guó)人喜歡買(mǎi)房，也熱衷于將房產(chǎn)作為一種投資方式，這點(diǎn)在海外投資上也同樣有所體現(xiàn)。并且華人還“發(fā)明創(chuàng)造”了一種更加聰明的海外房產(chǎn)投資方式——以租養(yǎng)貸，以房養(yǎng)房。但由于在美國(guó)買(mǎi)房，同樣是貸款，自住房的貸款和投資房的貸款還是有區(qū)別的，所以要做好區(qū)分。

一般來(lái)說(shuō)，投資房的貸款利率比自住房貸款利率要高出0.25%-0.375%，相應(yīng)地，申請(qǐng)條件也較高。

那么如何區(qū)分投資房和自住房呢？我的投資房如何能達(dá)到自住房的要求，從而減少貸款利率呢？

• 如何鑒別投資房

銀行會(huì)依據(jù)一些條件來(lái)判定顧客購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是用自住還是投資。

　　1、銀行會(huì)要求顧客披露名下所有房產(chǎn)，一般第二套房產(chǎn)就是投資房；

　　2、過(guò)戶以後，60天內(nèi)買(mǎi)房人要入住，且一年住滿180 天就算自住房；

　　3、一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

二、怎么以自住房的利息來(lái)購(gòu)買(mǎi)投資房？

如果你想要以自住房的利息來(lái)購(gòu)買(mǎi)投資房，小編建議采用付點(diǎn)數(shù)利率的方式。所謂一個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是貸款金額的1%。

舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于40萬(wàn)的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時(shí)要付兩個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是40萬(wàn)乘2%，也就是一次性付8000元。

是選擇一次性購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)，還是較高的利率？

這要看民眾保持投資房多久。例如一個(gè)貸款40萬(wàn)、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100 元，如果選擇付點(diǎn)數(shù)，大約7年就把8000元賺回；但如果購(gòu)房者打算兩三年就賣掉房子，那麼就沒(méi)必要購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)了。

 三、自住房和投資房首付差別

投資房貸款最多只能申請(qǐng)到75%，也就是說(shuō)購(gòu)房者至少要付25%的首付；若購(gòu)買(mǎi)投資房，銀行要查看申請(qǐng)人兩個(gè)月的銀行月結(jié)單，其中不允許有任何贈(zèng)與款，申請(qǐng)人的信用要求也更高，通常要在660分以上。

自住房貸款有時(shí)可以達(dá)到90%之多，但銀行對(duì)其首付的要求也會(huì)更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈(zèng)予， 申請(qǐng)人的信用要求為620分。

四、投資房貸款和自住房貸款

　　1、申請(qǐng)投資房貸款最好曾經(jīng)做過(guò)房東。投資房購(gòu)買(mǎi)者去銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)看負(fù)債和收入的比例，不能超過(guò)43%到50%。

　　例如，某人月收入5000元，當(dāng)前自住房和未來(lái)的投資房加起來(lái)的所有貸款、地稅、保險(xiǎn)等負(fù)債額每月2500元，負(fù)債和收入比例剛好50%，他可以申請(qǐng)到這個(gè)貸款。 但如果本人還有汽車貸款200元，負(fù)債達(dá)到54%，就不能申請(qǐng)到這棟投資房的貸款了。

　　2、民眾選擇不同的房屋類型，如合作公寓（Co-op）、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓（Condo）等，對(duì)申請(qǐng)貸款都會(huì)有影響。

合作公寓用于投資而言基本上沒(méi)有貸到款的可能，銀行會(huì)覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大；

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓能夠拿到貸款，銀行也是需要經(jīng)過(guò)很多審核的，如果Condo預(yù)售率沒(méi)有達(dá)到50%，商業(yè)面積超過(guò)大樓面積的20%，里面?zhèn)�人投資比例過(guò)高，那麼銀行也不會(huì)貸款給買(mǎi)家。

　　3、一到四家庭的房產(chǎn)是比較容易申請(qǐng)到投資房貸款的。 四家庭以上的在紐約就算是商業(yè)貸款。 商業(yè)貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。