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         據(jù)美國房地產(chǎn)市場官方數(shù)據(jù)顯示，1963年至2011年第四季度，美國實際成交房價上漲了近14倍；與2007年的頂峰相比更上漲了16.7倍；至今47年間平均每年上漲5.9%(房屋成交價漲幅，未剔除通脹)。美國房產(chǎn)價格小波動不斷，大趨勢則穩(wěn)定上漲。從1963年至今，共有四次大的房地產(chǎn)危機。應(yīng)該說，美國房地產(chǎn)市場每一次的市場調(diào)整期都與美國甚至世界經(jīng)濟周期密切相關(guān)。

       1969年，美國爆發(fā)了第二次世界大戰(zhàn)以后的第5次經(jīng)濟危機，導(dǎo)致住房抵押貸款利率從7%上漲 至8-11%，房產(chǎn)市場價格下跌，于是“第一次房地產(chǎn)危機”開始。1972年房價觸底反彈，之后很快就回到經(jīng)濟危機之前水平，并開始了美國房地產(chǎn)市場數(shù)年的大幅上漲。

        直到1981年，80年代世界第一次經(jīng)濟危機爆發(fā)，世界各國發(fā)生嚴(yán)重的滯漲(Stagflation)，美國失業(yè)率大增，“第二次房地產(chǎn)危機”爆發(fā)。美國房地產(chǎn)市場住房抵押貸款利率高達18%，一級借貸利率高達22%。人們消極地認(rèn)為，近10年房價都難以回升，于是，美國房地產(chǎn)市場房產(chǎn)交易量大幅縮水。但事實上，僅過去兩年房價便又回到了上升的軌道。

         時隔十年，由于全國性的商業(yè)房產(chǎn)投資過剩，美國房地產(chǎn)市場于1991年又爆發(fā)了一次小規(guī)模的房產(chǎn)市場波動，也就是“第三次房地產(chǎn)危機”。但其影響力較小，僅加州(房源)等地受到影響。之后，自1993年起，美國房地產(chǎn)市場開始了十幾年的繁榮期，直到2006年爆發(fā)的“第四次房地產(chǎn)危機”。

       據(jù)統(tǒng)計，08年整體美國房價下跌近 20%，部分地區(qū)達40-50%。這一場美國房地產(chǎn)市場的崩潰持續(xù)了近4年，直至2009年5月開始，標(biāo)準(zhǔn)普爾的美國房地產(chǎn)市場季度報告帶來了“美國總體房價開始回升”的好消息。

       美國房產(chǎn)變動規(guī)律

       參照美國房地產(chǎn)市場 50年的房產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)，可以總結(jié)出以下3條基本規(guī)律：

       12年周期：美國房地產(chǎn)市場大約相隔12年左右有一次大的市場調(diào)整期

        3年調(diào)整期：美國房地產(chǎn)市場調(diào)整周期持續(xù)大約3年，這期間美國房價會有較大的波動和下滑

         6%長期自然增長：每次美國房地產(chǎn)市場危機后無一例外會迎來新一輪的房產(chǎn)增長，但美國房地產(chǎn)市場突破自然增長比率的短期繁榮最終會在長期內(nèi)回歸理性。

          2014年，美國美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)正處于上一次價調(diào)整期的末尾，部分市場如加州等地的房價已脫離谷底，逐漸回到上升的軌道。這對處于經(jīng)濟疲弱期的美國房地產(chǎn)市場來說可謂一道亮點—的上升，使更多的房主擺脫負(fù)資產(chǎn)，建筑商也重拾了信心。所以從過往的數(shù)據(jù)來看，美國房地產(chǎn)市場有著穩(wěn)定的回報，只要不在地產(chǎn)危機爆發(fā)的市場底部出售，虧錢還并非易事。