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美國房地產(chǎn)開發(fā)歷史較長，法制較健全，開發(fā)程序環(huán)環(huán)相扣，其經(jīng)驗值得借鑒。下面從選址、開發(fā)建設(shè)和租賃與銷售三大環(huán)節(jié)來介紹美國房地產(chǎn)開發(fā)程序。

　　 一、選址

　　 選址就是尋求有開發(fā)價值的土地。一般是找生地，也可以是熟地。所謂熟地是指已經(jīng)開發(fā)的地塊。建設(shè)用生地、熟地的概念與農(nóng)業(yè)用地不同。農(nóng)業(yè)用熟地對建設(shè)來講是生地。

　　 （一）土地規(guī)劃

　　 美國對全國土地都已做出用途規(guī)劃。城市及其郊區(qū)的土地都有詳細的規(guī)劃圖，規(guī)定了每一地塊的用途、建筑物的類型和規(guī)模。各州規(guī)定不盡相同，但大同小異。

　　 土地規(guī)劃在開發(fā)前已劃定，一般不能更改。申請改變規(guī)劃要有充分理由，經(jīng)有關(guān)當(dāng)局批準。但也有一個例外——遠郊區(qū)暫不宜開發(fā)的建設(shè)用地，可以較容易地獲準轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)用地，以避稅。

　　 因為每塊地都有詳細規(guī)劃，開發(fā)商在選址時就應(yīng)選擇合乎自己開發(fā)用途的土地。

　　 （二）購地

　　 1．位置。美國開發(fā)商掛在嘴邊的一句成功口訣就是“位置，位置，位置”。位置在很大程度上決定著開發(fā)的成敗。位置的優(yōu)劣受多種因素制約，但其中主要一條是距城市中心的距離。因此，距市中心愈近的則地價愈高。例如在紐約市中心的一塊地，每平方公尺可以賣到2900多美元，而距紐約70英里的中城一塊高密住宅用地只合20美元。開發(fā)商在選址時要多方比較，以使其開發(fā)獲益最大。如果是興建住宅，還應(yīng)注意景觀（View）。美國人選住宅時非常注重這一點：水邊（Waterfront）最佳，其次是樹林邊等。

　　 地塊初選后，接下來就應(yīng)對其做出估價。

　　 2．估計。美國地產(chǎn)估價通常用還原法、成本法、比較法。估價只有估價協(xié)會成員（M. A. I.）有資格承擔(dān)。由他（們）提出估價報告。估價報告應(yīng)包括如下一些內(nèi)容：①地產(chǎn)

　　 （有時包括其上的房產(chǎn)）的產(chǎn)籍和一般情況的描述；②提請報告人；③提請報告的目的—一般市場價格，保險價值，清算價值，訴訟價值，租賃價值或商業(yè)價格；④估價日期；⑤土地已開發(fā)情況的詳細敘述；⑥地產(chǎn)的歷史情況和周圍環(huán)境；⑦該地產(chǎn)的最佳用途；⑧可比價值；⑨估價方法；⑩估價員資格證明。

　　 3．購地貸款。買賣雙方就地價達成協(xié)議后，開發(fā)商即應(yīng)尋找貸款。這種貸款都是抵押貸款，而且拿不到足額。開發(fā)商將土地全部押給銀行，銀行對該地塊進行再估價，然后發(fā)給土地估價的60～80％（視市場興衰）的貸款。（開發(fā)商須另籌20～40％。）開發(fā)商籌足購地款后，（所謂“籌足”是意向性的。因為在開發(fā)商、地主和銀行三者間有一個“死結(jié)”：地主沒有拿到錢之前不會把地給開發(fā)商，開發(fā)商不把地交銀行，銀行不會發(fā)放貸款。）還應(yīng)委托產(chǎn)權(quán)保險公司審查，審查該地是否“干凈（Clear）”，有無“累贅（Encubrances）”。所謂累贅是指：附加的用途限制、地役權(quán)、抵押、置留權(quán)、費用、未了訴訟、未付稅金等。這些累贅一般要求地主在成交前了結(jié)，有時也可把某些累贅隨土地一起帶過來。

　　 在籌足購地款、弄清產(chǎn)權(quán)之后，即可成交。

　　 4．成交。成交是地主、開發(fā)商和銀行三家為主進行簽約的會議。除上述三方代表和他們的律師外，產(chǎn)權(quán)保險公司的代表也必須參加。另外，地主一方有關(guān)該地塊的債權(quán)人或受權(quán)人（如有時）也應(yīng)參加。在會上，銀行受開發(fā)商的委托將其申請的貸款交地主，開發(fā)商將自籌部分地價款交地主。地主將有產(chǎn)權(quán)保險公司簽署的地契（Deed）交開發(fā)商。開發(fā)商與銀行簽署“貸款協(xié)議書”，開發(fā)商與地主簽署“賣地協(xié)議書”。與此同時，地主向有關(guān)債權(quán)人償清債務(wù)，債權(quán)人簽署“釋放書”將地上的累贅清除。上述各項文件必須有律師的簽字方能生效。

　　 成交會后的一件重要工作就是向?qū)υ摰貕K有管轄權(quán)的房地局進行產(chǎn)權(quán)和抵押登記。這樣才最終完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。因為開發(fā)商將土地押給了銀行，地契應(yīng)交銀行保管。

　　成交會上買賣雙方還應(yīng)支付如下一些費用：

　　買方 賣方

　　印花稅（協(xié)議）

　　地契及抵押登記費

　　第三方保管費

　　律師費

　　產(chǎn)權(quán)保險費

　　測量費

　　土地檢驗估價費 印花稅（地契）

　　原抵押撤消登記費

　　第三方保管費

　　律師費

　　經(jīng)紀人費

　　測量費

　　會議費

　　 

　　 二、開發(fā)建設(shè)

　　 土地和地上建筑物開發(fā)，既可同期開發(fā)也可先后開發(fā)。后者系指先開發(fā)土地，待下期由同一個或轉(zhuǎn)手由另一開發(fā)商再行建造房屋。開發(fā)土地包括平整場地，埋設(shè)地下管網(wǎng)，安裝電纜、電話、有線電視等公用設(shè)施，修筑道路，進行綠化。

　　 （一）設(shè)計報批

　　 無論是單體建筑、綜合樓群或住宅小區(qū)，開發(fā)的第一步是做出總體規(guī)劃（總體平面設(shè)計和房屋的初步設(shè)計），報請建設(shè)局批準。批準后再進一步做出施工圖，再報批（同時繳納建筑許可費和施工監(jiān)理費），批準后即可開工。

　　 但是，對于象共有公寓等涉及廣大群眾切身利益的建筑，美國法律還規(guī)定了另外一套報批手續(xù)。

　　 （二）企劃書

　　 當(dāng)開發(fā)商計劃興建住宅公寓時，還應(yīng)向司法部長呈遞一本企劃書。企劃書的內(nèi)容包括：興建公寓的目的（普通公寓、老人公寓、低收入公寓等），房屋設(shè)計和技術(shù)說明，房屋售價，銷售合同的格式，分期付款贊助計劃，公寓管理委員會的組成和管理費的構(gòu)成及數(shù)額等。有關(guān)建筑師、律師要分別在書中有關(guān)部分簽字。開發(fā)商在書中以發(fā)起人的名義宣誓簽字。企劃書一經(jīng)批準，開發(fā)商應(yīng)遵照執(zhí)行，如有更改須報請司法部長批準，并將批件以附件的形式附在企劃書內(nèi)。只有在企劃書批準后，才允許銷售。銷售時應(yīng)向買主出示企劃書，成交后買主應(yīng)得到一本。在售后的時間里，如有更改，例如管理費隨物價上漲而提高，也須報批，并將批件分發(fā)給住戶。在房屋售完后的兩年內(nèi)，開發(fā)商是當(dāng)然的管理委員會主任。此后，可由房主協(xié)會另行聘用。

　　 （三）施工貸款

　　 開發(fā)商可向銀行申請施工貸款。貸款條件一般是：①貸款分期發(fā)放，每次由開發(fā)商根據(jù)實際發(fā)生費用（憑發(fā)票）填寫申請數(shù)額，不得超過；②規(guī)定一個貸款累計最高額；③以每筆

　　售房收入的大部分（70％左右）還貸。上述可見，開發(fā)商在剛一開工但還沒有實物進度時，是拿不到貸款的。因此，還應(yīng)自籌一部分啟動資金。再者，每筆售房收入的大部分必須用于還貸。在某個期間可能出現(xiàn)一手還貸，一手借貸的現(xiàn)象。

　　 施工貸款名義上不是抵押貸款，實際上也類似抵押貸款。另外從條件中可以看出，開發(fā)商沒有可能把施工貸款挪作他用。

　　 （四）建筑施工

　　 美國實行招標承包制，執(zhí)行國際上慣用的施工管理體制，這就是由業(yè)主、承包商和監(jiān)理工程師三方組成的管理體系。但由于施工企業(yè)（承包商）愈來愈趨向?qū)�業(yè)化，一個專業(yè)承包商很難擔(dān)當(dāng)起總承包商的角色，需要有一個統(tǒng)籌安排、調(diào)度全局的經(jīng)理。于是，美國開始采用一種新建筑施工管理體制，由業(yè)主、監(jiān)理建筑師、承包商們和施工管理經(jīng)理組成。施工管理經(jīng)理不僅承擔(dān)了原總承包商在施工過程中的組織、協(xié)調(diào)各分包商的工作，而且在前期就參與設(shè)計、預(yù)算的顧問咨詢，會同建筑師準備招標文件，對承包商進行資格預(yù)審，進行招標、評標，參與選撥承包商，和簽訂合同；在施工期間負責(zé)安排進度，協(xié)調(diào)調(diào)度，最后參與工程的竣工驗收。

　　 工程施工除了受到開發(fā)商雇用的建筑師、管理經(jīng)理的監(jiān)督管理外，在質(zhì)量上還受到政府部門委派的監(jiān)理的監(jiān)督。開發(fā)商申請施工許可時所繳納的監(jiān)理費即用于此。參與施工的各分包商進入工地后，要主動與監(jiān)理取得聯(lián)系，向其報告施工進度；隱蔽工程、覆蓋前，要通知監(jiān)理驗收；分部工程完工后，要經(jīng)監(jiān)理驗收簽字。只有各單項全部驗收合格，工程竣工后才能拿到使用許可證書。這一套質(zhì)量監(jiān)督系統(tǒng)，對保證工程質(zhì)量起到很好的作用。

　　 三、租賃與銷售

　　 在美國有一個龐大的房地產(chǎn)市場，各州、縣都有房地產(chǎn)租賃和銷售信息網(wǎng)，有許多有執(zhí)照的專業(yè)經(jīng)紀人，為買賣雙方牽線搭橋。經(jīng)紀人都經(jīng)專門訓(xùn)練，考試合格，并參加全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會。該協(xié)會為會員制定了嚴格的道德規(guī)范和實踐標準。所以，在每一筆成交的買賣中，幾乎都有經(jīng)紀人的介入，以保證買賣的公平、合法。

　　 （一）信息網(wǎng)絡(luò)

　　 1．報紙。周六和周日開辟專版刊登房地產(chǎn)出租和銷售的廣告。

　　 2．計算機信息網(wǎng)。開發(fā)商或個人通過經(jīng)紀人把房地產(chǎn)租賃銷售的信息資料存入計算機信息網(wǎng)中，各處的經(jīng)紀人都能方便地查找到該項資料。

　　 3．刊物。各地的經(jīng)紀人事務(wù)所都定期出版房地產(chǎn)出租出售消息的刊物，免費向外散發(fā)。

　　 （二）銷售機構(gòu)

　　 少量房地產(chǎn)的出租出售勿須設(shè)置銷售機構(gòu)，只要在某一個經(jīng)紀人事務(wù)所登記即可。但有大批房屋需要出租、出售的，則要設(shè)專門機構(gòu)。這種機構(gòu)很少是由開發(fā)商自己來管理的，大都委托一家銷售公司或一個經(jīng)紀人來管理。這樣雖然要花上2～3％的代理費，但可省去許多麻煩，而效率比自己辦理高得多。

　　 銷售公司一般都聯(lián)系一家或幾家貸款銀行或機構(gòu)，為買主籌辦購房貸款。從法律上講，開發(fā)商、銷售公司并沒有為買主籌辦貸款的義務(wù)。但如果不替買主籌辦貸款，那將失去許多買主。

　　 （三）住宅銷售

　　 單戶住宅的銷售比較簡單，下面講公寓住宅銷售程序。

　　 首先是各種媒體把信息傳遞出去，隨后自然會有人來參觀（美國稱之為Traffic）。對每個參觀者都要進行登記，以便做出統(tǒng)計分析，改進銷售工作。在市場正常的情況下，每20戶參觀者應(yīng)有一戶簽約購買。

　　 凡有購買意向者，須填寫買主登記表，填列姓名、職業(yè)、收入、家庭人口、現(xiàn)住址、遷移原因、欲購單元號、預(yù)計簽約時間；可獲得一本企劃書；尚須付給定金，一般在500美元左右。

　　 在這以后的一至兩周內(nèi)，銷售公司按買主登記表對其做資信調(diào)查，買主則閱讀企劃書，了解房屋構(gòu)造、房價、合同條款。住進后買主無意購，買，可將企劃書退回，并取回定金。

　　 買主有意購買，且經(jīng)調(diào)查資信合格時，可與開發(fā)商簽署買房協(xié)議書并支付10^20％的房價款—頭款。這筆錢存在開發(fā)商律師的特殊帳戶上，雙方都不能動用。但美國法律還規(guī)定，新建公寓住房只有在售出15％后，買房協(xié)議書方能生效。這是因為在住戶少于15％時，無法組織房主協(xié)會和房管委員會。所以，提前簽約的買主并沒有把房價款交足，也沒有遷入新居。

　　 如某些買主急于遷入，也有一個變通的辦法。這就是簽一份租賃——買房協(xié)議。買主提前遷入，繳納頭款并按月付租，這些租金的一部分（例如50％）以后可作為購房款。這與單純租賃有所不同。

　　 買房協(xié)議書正式生效后，要開一個象前面買地那樣的成交會。由開發(fā)商、銷售公司、買主們和貸款銀行參加。在會上：

　　 1．律師將在其特殊帳戶中的頭款交開發(fā)商。

　　 2．貸款銀行與買主們分別簽訂抵押貸款協(xié)議，并交清余款；開發(fā)商收回全部賣房款。

　　 3．房地局已事先給每個住宅單元編定門牌號，并將住宅小區(qū)的土地按房屋的單元數(shù)，從理論上劃分成相應(yīng)的地塊。開發(fā)商將各單元住房的房地契分別交買主們。原來整個小區(qū)土地和整棟公寓的稅號不復(fù)存在，被新一系列的稅號所代替。

　　 4．宣布房管委員會的成立。在前兩年，開發(fā)商是當(dāng)然的主任。因此，開發(fā)商在房屋全部售出后仍負有責(zé)任。所建房屋經(jīng)兩年考驗后，開發(fā)商才能解脫。

　　 美國銀行給買房者發(fā)放的貸款大都是長期（20～30年）、低息、分期償還，每月償還等額的本利和。美國人的買房能力約為全家年收入的2.5倍。

　　 15％的房屋賣出后，余下的房屋則可單獨成交。

　　 （五）辦公樓銷售

　　美國的辦公樓大多為高層建筑，使用面積超過萬平方米，非一家公司所能占用。所以，辦公樓是分片出售的。買主可以根據(jù)承重墻、柱的布局，購買一塊任意大小的面積，然后再行分割為自己所需要的房間。所以，辦公樓在銷售（或租賃）時，還有一個按用戶意見繼續(xù)建造和裝修的問題。其費用包括在房價（或租金）中，其工作量以買賣協(xié)議后附“工程說明”規(guī)定之。這部分工程應(yīng)由買主提供平面圖和技術(shù)要求，而賣主應(yīng)提供一個可以接受的最高工程量的限度和質(zhì)量要求，由買主在此限度內(nèi)選擇。這部分工程的進度相當(dāng)快，一般在簽約后的30～45天內(nèi)即可交付使用。