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美國房地產(chǎn)開發(fā)程序

來源:http://www.downhot.com/guanli/21994877.html作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/11/30

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美國房地產(chǎn)開發(fā)歷史較長,法制較健全,開發(fā)程序環(huán)環(huán)相扣,其經(jīng)驗值得借鑒。下面從選址、開發(fā)建設(shè)和租賃與銷售三大環(huán)節(jié)來介紹美國房地產(chǎn)開發(fā)程序。
   一、選址
   選址就是尋求有開發(fā)價值的土地。一般是找生地,也可以是熟地。所謂熟地是指已經(jīng)開發(fā)的地塊。建設(shè)用生地、熟地的概念與農(nóng)業(yè)用地不同。農(nóng)業(yè)用熟地對建設(shè)來講是生地。
   (一)土地規(guī)劃
   美國對全國土地都已做出用途規(guī)劃。城市及其郊區(qū)的土地都有詳細的規(guī)劃圖,規(guī)定了每一地塊的用途、建筑物的類型和規(guī)模。各州規(guī)定不盡相同,但大同小異。
   土地規(guī)劃在開發(fā)前已劃定,一般不能更改。申請改變規(guī)劃要有充分理由,經(jīng)有關(guān)當(dāng)局批準。但也有一個例外——遠郊區(qū)暫不宜開發(fā)的建設(shè)用地,可以較容易地獲準轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)用地,以避稅。
   因為每塊地都有詳細規(guī)劃,開發(fā)商在選址時就應(yīng)選擇合乎自己開發(fā)用途的土地。
   (二)購地
   1.位置。美國開發(fā)商掛在嘴邊的一句成功口訣就是“位置,位置,位置”。位置在很大程度上決定著開發(fā)的成敗。位置的優(yōu)劣受多種因素制約,但其中主要一條是距城市中心的距離。因此,距市中心愈近的則地價愈高。例如在紐約市中心的一塊地,每平方公尺可以賣到2900多美元,而距紐約70英里的中城一塊高密住宅用地只合20美元。開發(fā)商在選址時要多方比較,以使其開發(fā)獲益最大。如果是興建住宅,還應(yīng)注意景觀(View)。美國人選住宅時非常注重這一點:水邊(Waterfront)最佳,其次是樹林邊等。
   地塊初選后,接下來就應(yīng)對其做出估價。
   2.估計。美國地產(chǎn)估價通常用還原法、成本法、比較法。估價只有估價協(xié)會成員(M. A. I.)有資格承擔(dān)。由他(們)提出估價報告。估價報告應(yīng)包括如下一些內(nèi)容:①地產(chǎn)
   (有時包括其上的房產(chǎn))的產(chǎn)籍和一般情況的描述;②提請報告人;③提請報告的目的—一般市場價格,保險價值,清算價值,訴訟價值,租賃價值或商業(yè)價格;④估價日期;⑤土地已開發(fā)情況的詳細敘述;⑥地產(chǎn)的歷史情況和周圍環(huán)境;⑦該地產(chǎn)的最佳用途;⑧可比價值;⑨估價方法;⑩估價員資格證明。
   3.購地貸款。買賣雙方就地價達成協(xié)議后,開發(fā)商即應(yīng)尋找貸款。這種貸款都是抵押貸款,而且拿不到足額。開發(fā)商將土地全部押給銀行,銀行對該地塊進行再估價,然后發(fā)給土地估價的60~80%(視市場興衰)的貸款。(開發(fā)商須另籌20~40%。)開發(fā)商籌足購地款后,(所謂“籌足”是意向性的。因為在開發(fā)商、地主和銀行三者間有一個“死結(jié)”:地主沒有拿到錢之前不會把地給開發(fā)商,開發(fā)商不把地交銀行,銀行不會發(fā)放貸款。)還應(yīng)委托產(chǎn)權(quán)保險公司審查,審查該地是否“干凈(Clear)”,有無“累贅(Encubrances)”。所謂累贅是指:附加的用途限制、地役權(quán)、抵押、置留權(quán)、費用、未了訴訟、未付稅金等。這些累贅一般要求地主在成交前了結(jié),有時也可把某些累贅隨土地一起帶過來。
   在籌足購地款、弄清產(chǎn)權(quán)之后,即可成交。
   4.成交。成交是地主、開發(fā)商和銀行三家為主進行簽約的會議。除上述三方代表和他們的律師外,產(chǎn)權(quán)保險公司的代表也必須參加。另外,地主一方有關(guān)該地塊的債權(quán)人或受權(quán)人(如有時)也應(yīng)參加。在會上,銀行受開發(fā)商的委托將其申請的貸款交地主,開發(fā)商將自籌部分地價款交地主。地主將有產(chǎn)權(quán)保險公司簽署的地契(Deed)交開發(fā)商。開發(fā)商與銀行簽署“貸款協(xié)議書”,開發(fā)商與地主簽署“賣地協(xié)議書”。與此同時,地主向有關(guān)債權(quán)人償清債務(wù),債權(quán)人簽署“釋放書”將地上的累贅清除。上述各項文件必須有律師的簽字方能生效。
   成交會后的一件重要工作就是向?qū)υ摰貕K有管轄權(quán)的房地局進行產(chǎn)權(quán)和抵押登記。這樣才最終完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。因為開發(fā)商將土地押給了銀行,地契應(yīng)交銀行保管。
  成交會上買賣雙方還應(yīng)支付如下一些費用:
  買方 賣方
  印花稅(協(xié)議)
  地契及抵押登記費
  第三方保管費
  律師費
  產(chǎn)權(quán)保險費
  測量費
  土地檢驗估價費 印花稅(地契)
  原抵押撤消登記費
  第三方保管費
  律師費
  經(jīng)紀人費
  測量費
  會議費
   
   二、開發(fā)建設(shè)
   土地和地上建筑物開發(fā),既可同期開發(fā)也可先后開發(fā)。后者系指先開發(fā)土地,待下期由同一個或轉(zhuǎn)手由另一開發(fā)商再行建造房屋。開發(fā)土地包括平整場地,埋設(shè)地下管網(wǎng),安裝電纜、電話、有線電視等公用設(shè)施,修筑道路,進行綠化。
   (一)設(shè)計報批
   無論是單體建筑、綜合樓群或住宅小區(qū),開發(fā)的第一步是做出總體規(guī)劃(總體平面設(shè)計和房屋的初步設(shè)計),報請建設(shè)局批準。批準后再進一步做出施工圖,再報批(同時繳納建筑許可費和施工監(jiān)理費),批準后即可開工。
   但是,對于象共有公寓等涉及廣大群眾切身利益的建筑,美國法律還規(guī)定了另外一套報批手續(xù)。
   (二)企劃書
   當(dāng)開發(fā)商計劃興建住宅公寓時,還應(yīng)向司法部長呈遞一本企劃書。企劃書的內(nèi)容包括:興建公寓的目的(普通公寓、老人公寓、低收入公寓等),房屋設(shè)計和技術(shù)說明,房屋售價,銷售合同的格式,分期付款贊助計劃,公寓管理委員會的組成和管理費的構(gòu)成及數(shù)額等。有關(guān)建筑師、律師要分別在書中有關(guān)部分簽字。開發(fā)商在書中以發(fā)起人的名義宣誓簽字。企劃書一經(jīng)批準,開發(fā)商應(yīng)遵照執(zhí)行,如有更改須報請司法部長批準,并將批件以附件的形式附在企劃書內(nèi)。只有在企劃書批準后,才允許銷售。銷售時應(yīng)向買主出示企劃書,成交后買主應(yīng)得到一本。在售后的時間里,如有更改,例如管理費隨物價上漲而提高,也須報批,并將批件分發(fā)給住戶。在房屋售完后的兩年內(nèi),開發(fā)商是當(dāng)然的管理委員會主任。此后,可由房主協(xié)會另行聘用。
   (三)施工貸款
   開發(fā)商可向銀行申請施工貸款。貸款條件一般是:①貸款分期發(fā)放,每次由開發(fā)商根據(jù)實際發(fā)生費用(憑發(fā)票)填寫申請數(shù)額,不得超過;②規(guī)定一個貸款累計最高額;③以每筆
  售房收入的大部分(70%左右)還貸。上述可見,開發(fā)商在剛一開工但還沒有實物進度時,是拿不到貸款的。因此,還應(yīng)自籌一部分啟動資金。再者,每筆售房收入的大部分必須用于還貸。在某個期間可能出現(xiàn)一手還貸,一手借貸的現(xiàn)象。
   施工貸款名義上不是抵押貸款,實際上也類似抵押貸款。另外從條件中可以看出,開發(fā)商沒有可能把施工貸款挪作他用。
   (四)建筑施工
   美國實行招標承包制,執(zhí)行國際上慣用的施工管理體制,這就是由業(yè)主、承包商和監(jiān)理工程師三方組成的管理體系。但由于施工企業(yè)(承包商)愈來愈趨向?qū)I(yè)化,一個專業(yè)承包商很難擔(dān)當(dāng)起總承包商的角色,需要有一個統(tǒng)籌安排、調(diào)度全局的經(jīng)理。于是,美國開始采用一種新建筑施工管理體制,由業(yè)主、監(jiān)理建筑師、承包商們和施工管理經(jīng)理組成。施工管理經(jīng)理不僅承擔(dān)了原總承包商在施工過程中的組織、協(xié)調(diào)各分包商的工作,而且在前期就參與設(shè)計、預(yù)算的顧問咨詢,會同建筑師準備招標文件,對承包商進行資格預(yù)審,進行招標、評標,參與選撥承包商,和簽訂合同;在施工期間負責(zé)安排進度,協(xié)調(diào)調(diào)度,最后參與工程的竣工驗收。
   工程施工除了受到開發(fā)商雇用的建筑師、管理經(jīng)理的監(jiān)督管理外,在質(zhì)量上還受到政府部門委派的監(jiān)理的監(jiān)督。開發(fā)商申請施工許可時所繳納的監(jiān)理費即用于此。參與施工的各分包商進入工地后,要主動與監(jiān)理取得聯(lián)系,向其報告施工進度;隱蔽工程、覆蓋前,要通知監(jiān)理驗收;分部工程完工后,要經(jīng)監(jiān)理驗收簽字。只有各單項全部驗收合格,工程竣工后才能拿到使用許可證書。這一套質(zhì)量監(jiān)督系統(tǒng),對保證工程質(zhì)量起到很好的作用。
   三、租賃與銷售
   在美國有一個龐大的房地產(chǎn)市場,各州、縣都有房地產(chǎn)租賃和銷售信息網(wǎng),有許多有執(zhí)照的專業(yè)經(jīng)紀人,為買賣雙方牽線搭橋。經(jīng)紀人都經(jīng)專門訓(xùn)練,考試合格,并參加全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會。該協(xié)會為會員制定了嚴格的道德規(guī)范和實踐標準。所以,在每一筆成交的買賣中,幾乎都有經(jīng)紀人的介入,以保證買賣的公平、合法。
   (一)信息網(wǎng)絡(luò)
   1.報紙。周六和周日開辟專版刊登房地產(chǎn)出租和銷售的廣告。
   2.計算機信息網(wǎng)。開發(fā)商或個人通過經(jīng)紀人把房地產(chǎn)租賃銷售的信息資料存入計算機信息網(wǎng)中,各處的經(jīng)紀人都能方便地查找到該項資料。
   3.刊物。各地的經(jīng)紀人事務(wù)所都定期出版房地產(chǎn)出租出售消息的刊物,免費向外散發(fā)。
   (二)銷售機構(gòu)
   少量房地產(chǎn)的出租出售勿須設(shè)置銷售機構(gòu),只要在某一個經(jīng)紀人事務(wù)所登記即可。但有大批房屋需要出租、出售的,則要設(shè)專門機構(gòu)。這種機構(gòu)很少是由開發(fā)商自己來管理的,大都委托一家銷售公司或一個經(jīng)紀人來管理。這樣雖然要花上2~3%的代理費,但可省去許多麻煩,而效率比自己辦理高得多。
   銷售公司一般都聯(lián)系一家或幾家貸款銀行或機構(gòu),為買主籌辦購房貸款。從法律上講,開發(fā)商、銷售公司并沒有為買主籌辦貸款的義務(wù)。但如果不替買主籌辦貸款,那將失去許多買主。
   (三)住宅銷售
   單戶住宅的銷售比較簡單,下面講公寓住宅銷售程序。
   首先是各種媒體把信息傳遞出去,隨后自然會有人來參觀(美國稱之為Traffic)。對每個參觀者都要進行登記,以便做出統(tǒng)計分析,改進銷售工作。在市場正常的情況下,每20戶參觀者應(yīng)有一戶簽約購買。
   凡有購買意向者,須填寫買主登記表,填列姓名、職業(yè)、收入、家庭人口、現(xiàn)住址、遷移原因、欲購單元號、預(yù)計簽約時間;可獲得一本企劃書;尚須付給定金,一般在500美元左右。
   在這以后的一至兩周內(nèi),銷售公司按買主登記表對其做資信調(diào)查,買主則閱讀企劃書,了解房屋構(gòu)造、房價、合同條款。住進后買主無意購,買,可將企劃書退回,并取回定金。
   買主有意購買,且經(jīng)調(diào)查資信合格時,可與開發(fā)商簽署買房協(xié)議書并支付10^20%的房價款—頭款。這筆錢存在開發(fā)商律師的特殊帳戶上,雙方都不能動用。但美國法律還規(guī)定,新建公寓住房只有在售出15%后,買房協(xié)議書方能生效。這是因為在住戶少于15%時,無法組織房主協(xié)會和房管委員會。所以,提前簽約的買主并沒有把房價款交足,也沒有遷入新居。
   如某些買主急于遷入,也有一個變通的辦法。這就是簽一份租賃——買房協(xié)議。買主提前遷入,繳納頭款并按月付租,這些租金的一部分(例如50%)以后可作為購房款。這與單純租賃有所不同。
   買房協(xié)議書正式生效后,要開一個象前面買地那樣的成交會。由開發(fā)商、銷售公司、買主們和貸款銀行參加。在會上:
   1.律師將在其特殊帳戶中的頭款交開發(fā)商。
   2.貸款銀行與買主們分別簽訂抵押貸款協(xié)議,并交清余款;開發(fā)商收回全部賣房款。
   3.房地局已事先給每個住宅單元編定門牌號,并將住宅小區(qū)的土地按房屋的單元數(shù),從理論上劃分成相應(yīng)的地塊。開發(fā)商將各單元住房的房地契分別交買主們。原來整個小區(qū)土地和整棟公寓的稅號不復(fù)存在,被新一系列的稅號所代替。
   4.宣布房管委員會的成立。在前兩年,開發(fā)商是當(dāng)然的主任。因此,開發(fā)商在房屋全部售出后仍負有責(zé)任。所建房屋經(jīng)兩年考驗后,開發(fā)商才能解脫。
   美國銀行給買房者發(fā)放的貸款大都是長期(20~30年)、低息、分期償還,每月償還等額的本利和。美國人的買房能力約為全家年收入的2.5倍。
   15%的房屋賣出后,余下的房屋則可單獨成交。
   (五)辦公樓銷售
  美國的辦公樓大多為高層建筑,使用面積超過萬平方米,非一家公司所能占用。所以,辦公樓是分片出售的。買主可以根據(jù)承重墻、柱的布局,購買一塊任意大小的面積,然后再行分割為自己所需要的房間。所以,辦公樓在銷售(或租賃)時,還有一個按用戶意見繼續(xù)建造和裝修的問題。其費用包括在房價(或租金)中,其工作量以買賣協(xié)議后附“工程說明”規(guī)定之。這部分工程應(yīng)由買主提供平面圖和技術(shù)要求,而賣主應(yīng)提供一個可以接受的最高工程量的限度和質(zhì)量要求,由買主在此限度內(nèi)選擇。這部分工程的進度相當(dāng)快,一般在簽約后的30~45天內(nèi)即可交付使用。

 

 

 

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