據(jù)媒體報(bào)道，目前中國客戶已經(jīng)是倫敦豪華不動(dòng)產(chǎn)市場的第二大買家。而在美國、澳大利亞、新加坡、韓國，有關(guān)中國豪客買房的報(bào)道也是連篇累牘。
買房，不管出于什么目的，都有一個(gè)共同的目標(biāo)：正收益，即要保值增值。但《環(huán)球》雜志在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多在海外購房的中國投資者，也常常成為多方欺詐的對象，買來了房，住不進(jìn)、住不起、不敢住的情況也并不鮮見。
當(dāng)心中介的忽悠
對很多中國投資客來說，到海外買房，“最親密”的合作對象就是當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。但并不是每個(gè)中介都是真誠的朋友。
旅澳20多年的悉尼上海商會(huì)會(huì)長卞軍告訴《環(huán)球》雜志記者，中國人到海外買房要盡量了解公開信息，而一些中介容易利用中國人對當(dāng)?shù)夭皇煜さ娜觞c(diǎn)，虛假夸大房屋環(huán)境、地理位置、投資回報(bào)等。
2010年，從中國移民過來的張先生夫婦在悉尼買房，房地產(chǎn)中介向他們介紹說：他們要買房子的地方靠近維多利亞公園，會(huì)成為“悉尼下一個(gè)市中心”，他們能得到“每年5%的租金回報(bào)”。
中介還許諾說，悉尼房地產(chǎn)市場會(huì)持續(xù)火爆，每7年約會(huì)升值一倍，因此，“兩年之內(nèi)他們購買的房產(chǎn)肯定會(huì)升值”。
兩人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的忽悠下，在合同上簽了自己的名字，并且支付了房價(jià)1/10的押金10.7萬澳元(約合11.7萬美元)。
但現(xiàn)實(shí)是，悉尼房地產(chǎn)并沒有因?yàn)閮扇说馁徺I而進(jìn)入“溫暖的春天”，2011年之后悉尼房價(jià)開始下跌。
張先生夫婦發(fā)現(xiàn)自己的投資很失敗后，把房地產(chǎn)中介告上了法庭。最終，澳大利亞最高法院判定張先生與房地產(chǎn)中介的合約無效。因?yàn)橹薪橛衅墼p行為，他們所承諾的美好“前景”是虛假的。但是法官也指出，張先生夫婦倆對悉尼房地產(chǎn)抱有“天真的信念”——他們一定要清楚，悉尼房地產(chǎn)出現(xiàn)不景氣也是正常的。
這還算是幸運(yùn)的，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，還有不少投資者在中介忽悠下，購買了最終不中意的房產(chǎn)，但合同已簽、錢已付出，后悔晚矣。
看到了太多房地產(chǎn)騙局的卞軍，提醒準(zhǔn)備到澳大利亞買房的中國人，無論在哪個(gè)國家買房都應(yīng)該事先把功課做好，了解房子的周邊價(jià)格更是必要的，而且這在澳大利亞都是公開的信息。
“在澳大利亞這樣的國家，買房前首先要把合同看清，如洪水火災(zāi)等事項(xiàng)里面都會(huì)寫清楚，合同中也會(huì)提及這房子已經(jīng)有多少年，是否有蟲，物業(yè)管理費(fèi)用多少，房子是否大修過等等，最重要的是自己要查房才能做到心中有數(shù)。”
財(cái)政部亞太財(cái)經(jīng)與發(fā)展中心副研究員胡振虎提醒投資者，在美國、加拿大、澳大利亞、英國、新加坡等國購買房產(chǎn)時(shí)，人們還應(yīng)重點(diǎn)衡量房屋交易是否存在陷阱，比如是否已經(jīng)倒過手，相關(guān)手續(xù)是否合法、齊全。
地下錢莊的貓膩
買房子動(dòng)輒需要幾十萬美元，而根據(jù)目前中國外匯管理的規(guī)定，每一位境內(nèi)居民每年只可以兌換5萬美元或等值5萬美元的外幣。如此，幾十萬美元從銀行渠道肯定是出不去的，這些大額資金如何出境？
一些人選擇了地下錢莊。而這顯然是非法的，且有很大風(fēng)險(xiǎn)。
準(zhǔn)備到澳大利亞買房的Andy，就苦于如何將資金匯出。經(jīng)朋友引薦，他找到了隱身于深圳鬧市區(qū)的一間留學(xué)中介，這個(gè)看似普通的中介公司實(shí)際上是一個(gè)地下錢莊。該公司老板老A(化名)并不諱言這一點(diǎn)。
Andy向老A咨詢了資金轉(zhuǎn)移問題。老A說，客戶只需在資金轉(zhuǎn)移前半個(gè)小時(shí)給他電話，告知具體轉(zhuǎn)移的金額和交易的幣種，他會(huì)按照當(dāng)時(shí)的黑市牌價(jià)確定兌換匯率。如果客戶認(rèn)可兌換價(jià)格，就要在半個(gè)小時(shí)內(nèi)將資金打入莊家提供的若干個(gè)指定賬號(hào)，而莊家會(huì)在一個(gè)小時(shí)內(nèi)將兌換后的外幣打入客戶在海外的賬戶。
“由于央行反洗錢局會(huì)對商業(yè)銀行大額轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)行調(diào)查，所以莊家提供的賬號(hào)打入資金都不會(huì)超過100萬元。”但老A說，最穩(wěn)妥和安全的方法是直接交付現(xiàn)金，不管規(guī)模有多大，他們甚至可以派專人去提款。
地下錢莊渠道最大的硬傷是雙方的信任，以及可能遭遇極高的法律風(fēng)險(xiǎn)，造成資金在轉(zhuǎn)移過程中的損失。一位銀行人士曾透露，她曾接觸到一個(gè)客戶，該客戶看中了澳大利亞的一套房子，開發(fā)商要求房款必須以同一個(gè)人的名字匯過去。這個(gè)客戶通過地下錢莊匯錢，對方收了手續(xù)費(fèi)卻遲遲沒辦好，結(jié)果過了開發(fā)商規(guī)定的打款時(shí)間，導(dǎo)致房子沒買成，手續(xù)費(fèi)也沒要回來。
時(shí)間上的不同步以及空間上的分離，讓Andy擔(dān)心資金的安全無法得到保障。“一旦錢莊的賬號(hào)被查封或者凍結(jié)，銀主只能自己承擔(dān)損失。”另外，雙方?jīng)]有任何的合同約定，錢莊的道德風(fēng)險(xiǎn)，可能的攜款潛逃，考慮到這些因素，Andy最終放棄了通過錢莊轉(zhuǎn)移資金。
房稅是個(gè)無底洞
“高回報(bào)”是支撐中國人海外置業(yè)的一個(gè)要素。但人們往往只看到了房價(jià)上漲的一面，如2009年到2011年，倫敦市中心房價(jià)增幅達(dá)到14.7%；加拿大溫哥華的普通住宅價(jià)格十年來已經(jīng)上漲了3~4倍；在澳大利亞，租金回報(bào)率約為6%到8%，而房價(jià)大約每7年翻一番。
但事實(shí)上，這樣的想法很天真，而且一不留神就有跌入稅務(wù)陷阱的可能。
一位在美國住了十幾年的財(cái)富規(guī)劃師提示說，國人務(wù)必在購房前做好該做的功課，以免陷入意料不到的投資成本或稅法陷阱。美國是一個(gè)稅務(wù)極度復(fù)雜的國家，而與房地產(chǎn)相關(guān)的稅項(xiàng)很多與國人熟知的國內(nèi)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅項(xiàng)大相徑庭。
這位財(cái)富規(guī)劃師舉例說，她的一位來自北京、在美國有業(yè)務(wù)的客戶，在紐約長島投資了一棟175萬美元的獨(dú)棟別墅準(zhǔn)備退休后居住。這位客戶近幾年沒有打算在這個(gè)房子居住，房子過戶后，請中介替他出租房子。這棟房子的狀態(tài)與設(shè)計(jì)不錯(cuò)，很快就以每月租金6000美元出租給了一個(gè)美國家庭。客戶算算一年租金除以房價(jià)的投資回報(bào)率可達(dá)4%以上后滿心歡喜。
可是，客戶的美夢不久就被敲碎了。一是他發(fā)現(xiàn)原來他這棟房子每年需交2.8萬多美元的房產(chǎn)稅。再者他所收到的租金，在減掉所交的房產(chǎn)稅及房子維修費(fèi)用后，成為了他每年在美的收入，這需要交美國聯(lián)邦稅。
而如果他因業(yè)務(wù)需要每年在美居住4個(gè)月以上，他不但要作為紐約居民另外再繳州稅或甚至市稅，根據(jù)美國稅務(wù)局海外賬戶稅收遵循法的規(guī)定，作為在稅務(wù)上被界定為“美國居民”的他，還必須要向美國申報(bào)其全球資產(chǎn)，并繳納該付的稅項(xiàng)。假設(shè)沒有及時(shí)申報(bào)包括他在中國的資產(chǎn)，會(huì)面臨嚴(yán)重罰款，甚至還得坐一回美國的監(jiān)獄。
另外，如果這位客戶不準(zhǔn)備出售房子而把它留給后代，這棟房子還可能需要向美國政府繳遺產(chǎn)稅，按目前稅率來算，其聯(lián)邦稅加上紐約州稅，可高達(dá)56%。這一發(fā)現(xiàn)讓客戶嚇一大跳，不僅認(rèn)識(shí)到他目前的投資回報(bào)率一下掉到3%以下，還要考慮如何處理潛在的后續(xù)問題。
以上的個(gè)案反映了近年中一部分國人匆忙在美購房后陷入的稅務(wù)困境。美國有關(guān)房地產(chǎn)買賣及持有的稅項(xiàng)林林總總，而且由于各州/市/區(qū)政府相對獨(dú)立，除了聯(lián)邦稅賦一致以外，會(huì)因房產(chǎn)所處地點(diǎn)(州、市、區(qū))，房產(chǎn)類別(個(gè)人/商用)及房產(chǎn)總價(jià)等而有所差異，且相去甚遠(yuǎn)。
美國國稅局在2013年已經(jīng)全面執(zhí)行海外賬戶稅收遵循法，即便不是美國公民或永久居民，也有可能一不留神被界定為“美國居民”，而需按照美國法律履行一系列申報(bào)納稅義務(wù)。
在澳大利亞買房也有類似的支出。澳和地產(chǎn)公司的董事潘先生告訴記者：“澳大利亞房價(jià)主要由地價(jià)、建筑成本、開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)人利潤、政府稅收等構(gòu)成。”他說，在澳大利亞，購房者除了要付房價(jià)外，需要給當(dāng)?shù)卣U納“印花稅”，地方政府還要向業(yè)主征收“地稅”、“貢獻(xiàn)費(fèi)”以及“消費(fèi)稅”。中國移民一般喜歡買新公寓，而“消費(fèi)稅”就是針對全新物業(yè)征收的。
澳洲聯(lián)邦地產(chǎn)董事長吉米是第一位在悉尼建起兩座18層高樓的華人地產(chǎn)商，他提醒說：“對于買樓花或買全新公寓的人來說，要考慮到物業(yè)費(fèi)問題。物業(yè)費(fèi)在房子成交后不管是自住或是投資，業(yè)主均需每一個(gè)季度交一次。一般來說，買樓花的時(shí)候不知道物業(yè)費(fèi)是多少；而地產(chǎn)商為了吸引買家，第一年的物業(yè)費(fèi)一般也收得比較低，但第二年也許就漲得比較多�？陀^地說，樓盤越大、越高，物業(yè)費(fèi)越貴，游泳池、桑拿房、健身器材越齊全，物業(yè)費(fèi)越貴。”
作為投資，還要考慮到房屋的總價(jià)。在美國南加州，《環(huán)球》雜志記者從房地產(chǎn)中介了解到，華人多購買50萬美元以下的低檔房用于投資，而100萬美元以上高檔房屋的購買者大多都是自住享用的。
胡振虎在分析如何選取海外房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)指出，一方面，應(yīng)該重點(diǎn)研究東道國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律法規(guī)，尤其是對購買人身份的限制，比如是短期移民還是長期移民等；另一方面，要慎重分析房地產(chǎn)背后相應(yīng)的稅收、維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)和收費(fèi)等。
小心那只看得見的手
新加坡也是中國投資者青睞的購房地，但在這里買房，需要考慮一個(gè)重要的因素——政府對地產(chǎn)的調(diào)控。
印花稅是新加坡政府調(diào)節(jié)需求的措施之一，尤其是調(diào)節(jié)外國買家的私宅投資需求。在2011年底宣布的降溫措施中，政府宣布將原來累進(jìn)制的印花稅一律提高到3%，并在此基礎(chǔ)上對外國買家和非個(gè)人買家額外征收10%的買方印花稅。這一措施宣布之后，私宅價(jià)格上漲減緩，外籍買家和非個(gè)人買家所占的比例降至7%，作為市場投機(jī)活動(dòng)標(biāo)志的期房買賣也相對減少。
2012年下半年，住宅價(jià)格再次抬頭，新加坡政府在今年1月初被迫推出被戲稱為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控”的措施，涉及政府組屋、私宅以及工業(yè)地產(chǎn)。外籍買家額外印花稅調(diào)高至15%，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅，第二套房及以上需繳納10%。
第一太平戴維斯新加坡研究與咨詢部高級董事張敏璋表示，針對外國買家的額外印花稅，對一些中國買家的影響其實(shí)不大，這些人本身的財(cái)富增長速度甚至都可能快過這部分額外的稅費(fèi)。但是，對于其中一部分投資客來說，風(fēng)險(xiǎn)之一是政府的調(diào)控措施。“既然已經(jīng)出了兩輪調(diào)控措施，那就完全可能再出第三輪。”
還有房產(chǎn)稅，在房地產(chǎn)價(jià)格飆升的背景下，新加坡政府最近在財(cái)政預(yù)算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進(jìn)制的房產(chǎn)稅，最高達(dá)19%，2015年進(jìn)一步提高到20%。對一些中國投資客來說，可能買得起房，但卻交不起稅，最終買房也成了竹籃打水一場空。
這樣的政策風(fēng)險(xiǎn)，顯然是赴海外買房者必須予以高度重視的。
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