美國救市政策適得其反 房價繼續下降
來源：http://finance.qq.com/a/20120213/000010.htm作者：北美購房網時間：2015/12/2
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美國國會批準了經濟刺激方案，其中包括首次購房者的稅收優惠。首次購房者，或者三年以上未擁有房產者，可以享受8000美元或者購房價格10%的稅收優惠。
美國總統奧巴馬的刺激方案中本來沒有這項內容，是佐治亞州共和黨參議員伊薩克森（Johnny Isakson）在修正案中補充上去的。伊薩克森從政之前曾在房地產業工作30多年，他迅速爭取到眾多民主黨和共和黨參議員簽署這一提案，奧巴馬對此并未反對。
制定稅收優惠政策是為了在房價急速滑落時促進房地產市場的發展。當前，美國房價跌幅為月均2%，在房地產泡沫更為嚴重的一些地區，跌幅超過月均3%。
顯然，稅收優惠政策是暫時性的，原本應當于2009年11月結束，但是后來延長到2010年4月。根據預期，這項政策能夠激勵人們馬上出手購房，而非繼續觀望，期待房價進一步下跌。
稅收優惠政策的確取得了預想的成效。和刺激方案中的其他政策相比，稅收優惠政策對于促進房地產市場好轉的功勞，在數據上非常有說服力。在優惠政策原定截止日期之前，購房量激增。而直到原定的截止日期到來，公眾才知道優惠政策將會延期。2010年春季，公眾為了趕在4月優惠政策截止之前買房，購房量再度激增。
這一政策使房價停止下跌。2009年夏末和秋季，房價甚至一度小幅上漲。而直到延期后的優惠政策再度到期之日，房價仍然保持穩定。
但是，這種政策性效果存在一個簡單的邏輯問題。很少有人會只為了8000美元的優惠而選擇購房，與房價和相關費用（例如維護費、房產稅）相比，8000美元算不上太大的優惠。
這種稅收優惠的作用只是將公眾原定購房的時間提前了。換句話說，原本應當在2010年下半年、或者2011年買房的人，會為了8000美元的優惠將購房日提前到2009年或者2010年上半年。
稅收優惠政策結束后，房屋銷量下降了40%。由于購房需求驟減，房價繼續下降。用常用的方法估計，與稅收優惠政策所造成的房價高峰相比，2011年底的房價下降了7%。
當然，稅收優惠政策給各種不同的房地產市場帶來的影響也不盡相同。低價房市場的效果最為明顯。原因很簡單，首次購房者可能會選擇比較便宜的房子。
在價值10萬美元與價值40萬美元的房子之間，8000美元優惠對于購買前者的影響更大。
在這些低價房市場中，稅收優惠政策的結束帶來了災難性影響。若將房地產市場按市價分為高、中、低三個檔次，在一年半之內，在明尼阿波利斯，低價房的價格下降了將近四分之一；亞特蘭大的低價房價格下降了一半以上。許多其他城市也出現了類似的情況。
這實際上意味著政府通過8000美元的稅收優惠鼓勵公眾首次購房，而在不到兩年之內，其房屋價值就損失了4萬到5萬美元。這項政策可謂適得其反，極其愚蠢。
如果這項政策是民主黨的自由派人士為了幫助窮人而提出的，那么這一失策可能會成為影響2012年的大選，乃至影響未來多年美國政治格局的一個重要砝碼。畢竟美國政府為這項政策投入了150億到200億美元，最后卻傷害了想幫助的人。
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