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當(dāng)提到“房地產(chǎn)”時，閃過腦海的第一個詞也許就是“房地 產(chǎn)泡沫”。第一反應(yīng)就是中國目前房價高，漲的快。以中國目前的房價來看，確實過高，漲幅過快，特別是一些發(fā)達(dá)地區(qū)，或是一個城市的繁華地段，其房價更是讓許多渴望買房的人們望塵莫及。近幾年中國房地產(chǎn)的投資熱、建設(shè)熱遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)的發(fā)展同時也帶動了建材、交通、化工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以說房地產(chǎn)對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的作用。“《財經(jīng)》年會2015：預(yù)測與戰(zhàn)略”于2014年11月25日-27日在北京召開。北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司董事長任志強(qiáng)[微博]出席并演講。任志強(qiáng)認(rèn)為，由于政府干預(yù)價格，又把房子標(biāo)準(zhǔn)定得很低，導(dǎo)致中國的住宅基本到30年就要拆掉。

 

　　在談到北京房價時，任志強(qiáng)稱，“你們以為北京房子能跌了，門都沒有”。他表示，短期之內(nèi)房價波動就是政府胡亂干預(yù)的結(jié)果，“政府非要把房價控制在合理水平，從來沒有提過把地價控制在合理的水平上，控制價格最壞的就是干擾市場，當(dāng)價格被控制的時候，房子一定蓋的最爛”。

 

　　以下為演講實錄：

 

　　任志強(qiáng)：我剛才發(fā)了微博說場上這么多人，人滿為患了，全都貼了一個字，錢，你們都關(guān)心錢，所以場子就熱鬧。一個題目是轉(zhuǎn)型，一個題目是創(chuàng)新。什么叫房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不蓋房子就叫轉(zhuǎn)型了。還在那兒蓋房子叫轉(zhuǎn)什么型，轉(zhuǎn)哪兒去？轉(zhuǎn)了半天還是蓋房子，轉(zhuǎn)什么型，還是房地產(chǎn)。所以我覺得媒體是瞎忽悠。我們轉(zhuǎn)完了結(jié)果就是沒人蓋房子了就叫轉(zhuǎn)型了。

 

　　創(chuàng)新是什么概念呢？中國許多地方的技術(shù)是非常落后，我們需要不斷的創(chuàng)新提供更好的產(chǎn)品，比如節(jié)能環(huán)�！，F(xiàn)在中國住宅上的節(jié)能環(huán)保是非常差的。我們?nèi)羌壍漠a(chǎn)品連10%都不到。符合的產(chǎn)品連千分之一，萬分之一都不到，節(jié)能減排差很多。也包括用互聯(lián)網(wǎng)思維來做的，比如節(jié)能的控制問題。小潘在望京SOHO里面特別強(qiáng)調(diào)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)控制對節(jié)能的意義，這非常重要，創(chuàng)新是永遠(yuǎn)無止境的話題，今天講，明天還得講，但轉(zhuǎn)型不是。

 

　　有人說萬科轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，你們不想想，最基礎(chǔ)的是土地供應(yīng)，全國的土地供應(yīng)永遠(yuǎn)是3：7開，商業(yè)地產(chǎn)占30%，住宅占70%，你們看看投資報表，房地產(chǎn)投資中住宅占68%，高的時候是72%，剩下就是商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，把別人擠到商業(yè)地產(chǎn)外面去，就這么點(diǎn)地。源頭的問題都沒解決完，你們瞎轉(zhuǎn)什么。

 

　　中介考慮的是怎么樣從我們和顧客中間分一筆，他們就是搶錢。文杰說開發(fā)商的錢直接和客戶對接就不需要中介了，現(xiàn)在信息不太對稱，中介在中間插一桿子。美國一家公司提供的房地產(chǎn)信息有一個重要的條件，每個人把自己的房子貼到網(wǎng)上，一貼到上面就知道我現(xiàn)在房子值多少錢，還得把家里的裝修和格局全貼上去，不然計算不出價格，從買信息到商人要信息，變成自己往上面貼信息，這是服務(wù)的過程。所以就慢慢從虧損開始賺錢了。這就是提供服務(wù)，大家想辦法，你用你的方式，我用我的方式，怎么從開發(fā)商手里多賺一點(diǎn)。

 

　　其實很簡單，大家來到這里就是想聽一個字，房價漲還是不漲。房價沒有不漲，從長期來看，房價一定是漲。波動是肯定的，長期來看房子得漲。有一本熱門的書叫《21世紀(jì)資本論》，社會上傳的很瘋狂，書里面有三張圖，說的是英國、美國、法國，從1700年到2010年住宅在國民收入分配中的比例。19世紀(jì)以前，土地或者說第一產(chǎn)業(yè)占的比重最大，到了現(xiàn)代，21世紀(jì)之后，所有的國家住房占國民收入的比例都是最大。用他的方法畫無數(shù)張圖，城鎮(zhèn)化率超過90%的國家還是住宅占最大。

 

　　房子漲不漲，英國人做了一個決定，100萬英鎊可以移民買房子，中國人一下子把英國的房價推的很高，后來英國人又做了決定，100萬英鎊改200萬了，還不準(zhǔn)買房子，要投200萬英鎊才準(zhǔn)移民，房子不夠用了，房價還得漲，只是看人員流動的情況。當(dāng)人口大量向某些地區(qū)集中的時候，那地方房價就漲了，除非人從那地方跑了。在一個完全自由移動的國家就會出現(xiàn)這種情況，美國底特律的情況，中國不太容易出現(xiàn)，因為中國有戶口黏在那兒，想跑跑不了。

 

　　你們以為北京房子能跌了，門都沒有。你說短期有沒有？有。我個人認(rèn)為，短期之內(nèi)房價波動原因就是政府胡亂干預(yù)，政府非要控制在合理的價格和水平，從來沒有提過把地價控制在合理的水平上，控制價格最壞的就是干擾市場，當(dāng)價格被控制的時候，房子一定蓋的最爛。住建部說我們房子只有30年的歷史，人家好幾百年的歷史，就是因為我們把標(biāo)準(zhǔn)定的很低，一限制房價就建很爛的房子。做好了不行，完全節(jié)能的得加成本，現(xiàn)在房價加不了成本，我們不節(jié)能。江蘇第一個提出保溫層不計算在房價面積里面。你們知道合理的保溫層應(yīng)該有多少嗎？大概25公分，我們現(xiàn)在用6公分，為什么用6公分，大概要占到1套房子3—4%，要用25公分得占多少，政府這么黑，你們都不算帳，老把責(zé)任推到地產(chǎn)公司上，跟我們有什么關(guān)系。

 

　　結(jié)構(gòu)墻外頭不算賬，我們不行。政府還告訴你節(jié)能給3%的獎勵，意思就是3%都得加到保溫層里面。你以為賺到3%便宜了，不會。如果我們把政策解決好，不會出現(xiàn)房價暴漲的問題，也不會出現(xiàn)非市場化的因素。限購、限貸非得讓你離婚，一個國家能出一個讓別人離婚的政策這是什么。

 

　　如果是合理市場化，按照三中全會的要求，市場配置資源，政府別干擾，1800多億，超過歷史最高水平，4個直轄市超過6千億，供應(yīng)土地北京不到70%，價格收入超過了去年全年，少供應(yīng)了30%的地，拿的錢比往年多。大家認(rèn)為房地產(chǎn)商不行了，要轉(zhuǎn)型了�？墒且痪€城市土地增加57%的價格，你們不覺得政府黑��？我覺得黑。如果是自由化土地就沒有這么黑了，沒有這么多挑戰(zhàn)了。

 

　　2020年，北京市城市規(guī)劃是1800萬人口，到目前位置，國土部門按照2020年1800萬人口規(guī)劃土地，土地是按人頭算的�，F(xiàn)在2008年我們已經(jīng)超過1900萬，到現(xiàn)在為止，常住人口2100萬，加上流動人口800萬，將近3000萬人口，按照2020年的計劃，給你1800萬的居住面積，房價能不貴嗎？要看背后是什么原因，不要看眼前，要不然政府胡鬧，絕不會有低潮。

 

　　過去我們說這個話，你們都反對，也不承認(rèn)。今年我們有幾個佐證，黨的全部會議里面哪一次提過要控制房價，李克強(qiáng)總理說，刺激經(jīng)濟(jì)問題，三個消費(fèi)，第一個穩(wěn)定住房消費(fèi)，過去是打擊住房投資，現(xiàn)在是穩(wěn)定住房消費(fèi)，投資也是消費(fèi)的一部分，別以為投資不是消費(fèi)的一部分。

 

　　住建部的部長說，去行政化不是救市是恢復(fù)市場機(jī)制，就是說過去說錯了，終于有人出面說過去做錯了。再看央行[微博]，4月份央行行長就找其他行長談話，你們利率太黑了，沒一個銀行聽，9月30號，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，你們得改改限購政策，10月份出現(xiàn)了反彈，雖然不大，但是反彈了。原來行政命令限制你，我一直沒想通這個邏輯，認(rèn)房又認(rèn)貸，我有兩套房子，請問是兩套房子抵押的保險系數(shù)更高，還是沒有房子抵押的保險系數(shù)更高，哪個更保險，哪個讓銀行的壞賬不出現(xiàn)。

 

　　本來就應(yīng)該只認(rèn)貸不認(rèn)房，但是我們政府不行，我也不知道我們政府官員是誰在制定政策，一個比一個蠢，現(xiàn)在還羞羞答答，46個限購城市里面還有4個半沒有取消，他們已經(jīng)把房地產(chǎn)政策變成了人口控制的政策，這4個城市變成了超大人口城市。

 

　　我們官員要看看城市發(fā)展的歷史，60年，城市人口是9億，1千萬以上人口的城市全世界只有4個，亞洲一個都沒有。2010年的時候，一共有28個1千萬以上人口的城市，中國有6個，居住在城市的人口超過40億人。

 

　　你們以為只有中國才是產(chǎn)生超大人口城市？全世界都是這樣。出了這么爛的政策，5級分類，城市控制不讓人進(jìn)來，非得讓人在農(nóng)村。早期遷徙是自由的，現(xiàn)在不自由了，如果戶籍制度改革了，人們就要去大城市怎么辦，京津滬人口增長最快，原來是東部地區(qū)人口移動最快，為什么？審批就在這兒，還得往這兒跑，你們以為北京的房價會掉下去，我覺得沒戲。

 

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　　是不是一段時間以后，開發(fā)商還得這么高速增長。我們可能十多年的時間，大概現(xiàn)在的總存量180億，230億是國土資源部航測的數(shù)據(jù)，取中間值200億左右，70、80%的人口轉(zhuǎn)移到城市，按照小康標(biāo)準(zhǔn)，一年竣工11.7億，還得15—20年，才能滿足400億，如果每年按照2.5%的折扣計算，得多少？得10億。和現(xiàn)在的竣工量差不多。按照3年半計算，年開工就得40億。按5%折算，一年得竣工20億，我們過去房子的標(biāo)準(zhǔn)低得不得了，現(xiàn)在一大堆人對剛建的自住房提意見，因為標(biāo)準(zhǔn)低，不到30年就得拆了。所以我們的建筑只有增量沒有存量。你們把這些得堆到政府頭上，別放我們頭上，我們不想蓋這么爛的房子，沒辦法，限制價格。如果政策調(diào)整市場化的話，我想我們都可以過上好日子。如果老是閑不住手，這摸摸那摸摸，這話是李總理說的，我們現(xiàn)在還沒有切完，只切了兩個手指頭。各級政府還沒有認(rèn)識，土地錢歸地方政府，不歸中央政府。

 

　　最近我們做的地方稅收制度價格，從來沒有說給老百姓減稅，所有的稅制改革，談的都是中央分多少錢，哪個稅歸中央，地方分多少錢，哪個歸地方。什么時候想想老百姓。這種改革有第一步有第二步，還得有第三步，逐漸變成由老百姓說了算才可以，這個路還的早著呢，長著呢。