美國房產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)怎么投資?
來源:http://zhidao.baidu.com/question/515466313作者:北美購房網(wǎng)
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如今,很多人想投資商業(yè)地產(chǎn),那么美國的商業(yè)投資分為幾種呢?
1、直接買公寓(樓)出租,這樣的公寓一般在市中心,比如紐約、亞特蘭大、洛杉磯、舊金山等都有,租客一般是上班族、做生意的、學生。價格幾十萬到幾百、上千萬美元不等。一般情況下200萬美元左右。關(guān)鍵看城市,紐約就高很多。這樣項目也有滿租的,一般投資凈回報(除去養(yǎng)房成本)在6%到10%,那種高達15% 的要注意一點了,天上不會掉餡餅,很高的基本就是詐騙。
2、買辦公樓。辦公樓一般在市中心和郊區(qū),最好是長期固定不變的公司在辦公,比如我們有在洛杉磯的德美古拉的商業(yè)地產(chǎn),是一家跨國企業(yè)總部1999年一直在這里,而且是NNN租約形式,就是租客繳納房產(chǎn)稅、物業(yè)費、保險、水電煤,房主僅需要收租就可以了。像這種的話,租金是看的到的,回報也很清楚。最主要的是租約能否長期下去。因為美國的商業(yè)地產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán),如果今明2年到期,可能不租,那就不要買。2年時間美國房產(chǎn)也不會漲多少。美國房價是慢慢漲的。
3、帶生意移民的商業(yè)地產(chǎn)。需要100萬美元及以上。比如買個餐廳,2年內(nèi)雇傭美國10個美國人,解決10個工作機會,就可以移民。1年3個月拿到臨時綠卡,2年拿到永久綠卡。之后就可以賣掉。只要項目穩(wěn)定,回報好,好轉(zhuǎn)手,就是好項目。
4、酒店式公寓。一般情況下,酒店會優(yōu)先讓租客住他們自己的房間,不會讓租客優(yōu)先住我們買的房間。可能在剛買來的時候,讓您吃到甜頭,讓旅客住我們買的房間。所以酒店式公寓,一定要入住率很高,最好95%到100%才可以。酒店入住率和我們買的酒店式公寓的投資回報不是一個概念。如果是80%,那就怕我們買的是20%里面的少數(shù)。千萬不要被忽悠了。我說這個話,很多公司要把我恨死了,但我是說實話。人民日報不是要我們講真話嗎?講真話得罪人。不講真話,看著很多人被欺騙于心不忍。我最恨我們中國人坑害我們同胞。
5、購買農(nóng)場和土地。美國賣給我們的農(nóng)場很少有投資回報價值的。我天天上美國經(jīng)紀人網(wǎng)上看房子和商業(yè)地產(chǎn),很多農(nóng)場和土地很坑爹。我們很多客戶認為農(nóng)場可以種植棉花、小麥、水果等,實際上一看就傻眼。有價值的農(nóng)場很少。其實就是美國變相賣土地。不過也有一些的農(nóng)場有豪宅,想過田園生活的人,也是不錯的生活,但那適合富豪。
了解了商業(yè)地產(chǎn)的種類,那么投資商業(yè)地產(chǎn)需要什么呢?
1、護照,在國內(nèi)公安局辦理,相當于國際身份證
2、銀行存款證明。商業(yè)地產(chǎn)一般數(shù)額較大,在國內(nèi)任何一家銀行都可以開出,是自動中英文的,美國佬會看得懂的。有效期一般在最近1個月內(nèi)。我這邊和美國的匯豐銀行合作,利率15年期3.75%,很低,30年期4.375%,比有的美國本地人貸款利率還低。美國人貸款利率和信用度掛鉤的,信譽好,銀行寧愿利率低一些。
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