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　上周一個(gè)緬甸來的移民想買房子，可她看了好幾個(gè)都不滿意，看完最后一個(gè)出來，發(fā)現(xiàn)街對(duì)面的房子也插上了牌子，看樣子才剛剛上市，于是順便就去看了看，沒想這個(gè)緬甸人竟然看上了，我們打電話過去，接電話的聲音很熟悉，說她既是這個(gè)房子的經(jīng)紀(jì)人又是房主，我們這才明白過來，又是她：梅蘭妮。

　　三年前我們從她手中買走了兩個(gè)房子(也就是我博客中那個(gè)6.6萬(wàn)美元的和7.5萬(wàn)美元的)，后來雖又看中了她的幾個(gè)房子但沒錢買了。她總是不停地買入破舊房子，裝修后又賣出，轉(zhuǎn)手很快。三年前她還跟我們住在同一個(gè)城市的大房子里，前不久又把大房子賣了，跟她在銀行工作的老公一道搬進(jìn)距離春田約1小時(shí)車程的另一個(gè)大豪宅。毫不夸張地說：梅蘭妮真的是賣房高手，為什么她就能屢次成功呢？賣房子有些什么技巧呢？怎樣才能以最快的速度賣出一個(gè)好價(jià)錢呢？下面是我個(gè)人歸納總結(jié)的四點(diǎn)：

　　一、美國(guó)賣房子前別忘記給房子美容

　　美國(guó)賣房子就象給房子找對(duì)象，第一印象相當(dāng)重要，許多買房的人最終都會(huì)選擇自己一見鐘情的房子，如果房子外面的草坪沒剪，雜草叢生，房子地毯污跡遍地，墻面滿是小孩的涂鴉，或者家具衣物亂糟糟地堆在一起，或者滿屋子的貓狗糞味兒或者煙味兒，可以想象客人走進(jìn)去后的心情，一定是皺著眉頭，沒耐心看完就趕緊走人。這樣的房子哪怕標(biāo)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，估計(jì)也鮮有問津。在中國(guó)，無(wú)論是賣房子的還是買房子的，大都不會(huì)很在乎房屋里面的情況，一般看看結(jié)構(gòu)和戶型就可以了，反正搬進(jìn)來之前都會(huì)按新房主的喜好進(jìn)行再次裝修。可是美國(guó)人就不一樣，他們怕麻煩，所以相當(dāng)在乎房屋的內(nèi)部細(xì)節(jié)，最喜歡Move-in ready(準(zhǔn)備好入住)類型的房屋，就跟他們喜歡所有的“傻瓜型”產(chǎn)品一樣。

　　總的來說，美國(guó)賣房之前以下幾次支出是事半功倍的：

　　1.）刷墻，一個(gè)1200平方英尺的獨(dú)立房，全屋刷墻的人工和材料成本不過1000美元左右，如果墻面確實(shí)很臟就有必要全面刷一次，如果只是部分臟，可以只刷部分墻面。刷墻后的效果驚人，這是最不可缺少的美容環(huán)節(jié)。

　　2.）洗地毯，同樣一個(gè)1200平方英尺的房屋，聘請(qǐng)專業(yè)公司洗一次地毯的成本大約150美元左右，洗地毯的效果也是極佳的。如果確實(shí)太舊或磨損太多且賣房時(shí)房屋已空置出來，最好更換成新地毯，若選最便宜的類型，我們這里的人工及材料成本約2000-2500美元�？瓷先ミ@筆支出不小，但破舊地毯會(huì)讓大部分潛在買方退避三舍，所以這筆支出是必不可少的。

　　3、更換一些小的五金器件，會(huì)讓房子感覺整體上高出一個(gè)檔次。比如水龍頭，廚房水盆，門或家具拉手，燈具，浴室鏡子、吊扇甚至插座等等，花費(fèi)不多但裝飾效果相當(dāng)好。

　　4、去掉過時(shí)的裝飾品，比如墻紙，在上世紀(jì)七十年代、八十年都很流行，現(xiàn)在有些式樣或花紋卻顯得土氣十足，幾年前曾經(jīng)有個(gè)朋友賣房子時(shí)，放在市場(chǎng)上半年也沒有賣出，后來經(jīng)紀(jì)人就叫她把廚房墻面的墻紙全部拆下來，刷上簡(jiǎn)單大方的漆，沒多久還真的就賣掉了。

　　5、找專業(yè)公司清潔家具或木地板，上一層臘，這個(gè)花費(fèi)也是值得的，舊家具和舊地板會(huì)好看得多。

　　二、掛牌價(jià)要盡量接近市場(chǎng)價(jià)

　　除了房屋本身，價(jià)格是影響房子出售的最重要因素，不管買方有多喜歡這個(gè)房子，如果價(jià)格不在他預(yù)算范圍之內(nèi)，或者遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，都不會(huì)成功售出。有些賣方認(rèn)為自己當(dāng)初花費(fèi)了不少錢來重裝或重建，那么房屋的價(jià)值至少應(yīng)不低于自己的購(gòu)置和重建的全部成本，因此堅(jiān)持售價(jià)一定要高于或等于自己的成本，不能虧本。持有這種想法的人不在少數(shù)，其實(shí)你掛多高的價(jià)格都可以，但市場(chǎng)接不接受則是另一回事。如果掛牌后連續(xù)一個(gè)月都無(wú)人看房，顯而易見是價(jià)格太高了，得趕緊降價(jià)。

　　需要注意的是，對(duì)房屋的投入并不都會(huì)使房屋等額增值，有些投入甚至?xí)�讓房屋貶值，比如在后院搭建一個(gè)大型工具房，花費(fèi)了3萬(wàn)美元，但對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候通常都不會(huì)考慮工具房的價(jià)值，因?yàn)槭袌?chǎng)上大多數(shù)人對(duì)工具房并無(wú)喜好，甚至完全不接受。再如，當(dāng)初你也許在一個(gè)10萬(wàn)美元的房屋后院，花了2萬(wàn)美元新建游泳池，但大多數(shù)買方可能會(huì)認(rèn)為游泳池保養(yǎng)成本太高，所以反而不會(huì)考慮買帶游泳池的房屋。這樣一來，你當(dāng)初對(duì)工具房和游泳池的投入，就不能一廂情愿地認(rèn)為買方必須接受它們的價(jià)值。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，新掛牌上市的房屋，看房最多的時(shí)候是最初兩個(gè)月，想要看房率高，掛牌價(jià)就得把握好，否則就會(huì)錯(cuò)過讓人看房的最佳時(shí)機(jī)。掛牌房屋的市場(chǎng)價(jià)可以類比參照周邊同類型房屋的出售價(jià)格，通常美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的內(nèi)部專業(yè)網(wǎng)站都可以提供自動(dòng)類比價(jià)格報(bào)告，掛牌價(jià)可以略高于市場(chǎng)價(jià)以預(yù)留一定的空間，但不能高于太多，否則就會(huì)嚇跑一堆潛在買方。

　　三、掛牌時(shí)盡量騰空房屋

　　市場(chǎng)上掛牌出售的房屋分兩類，一類住著人(房主或租客)，一類是空置的，以前搞不懂為何老美賣房時(shí)為何喜歡把房屋空置出來，心想與其空置，不如先租給他人，這樣邊租邊賣，豈不是很好�，F(xiàn)在看來，老美的做法不無(wú)道理，甚至是非常值得提倡的，因?yàn)榭罩梅课菽芊奖阗I方看房，買方經(jīng)紀(jì)人帶人看房不需要預(yù)約，這樣可以最大限度地讓人看房，不錯(cuò)過任何一個(gè)機(jī)會(huì)。另外，空置房屋能方便賣方對(duì)房屋美容，比如洗地毯或刷墻，這樣會(huì)讓房屋更吸引人。

　　需要注意的是，如果房屋里住著租客，對(duì)出售房屋會(huì)相當(dāng)不利，一是看房不方便，雖然法律允許房東有權(quán)要求租客配合別人看房，但有些租客就是不太配合，找不到人或不給合適的時(shí)間；二是許多租客不會(huì)象房東本人那樣保持屋內(nèi)干凈整潔，更不會(huì)把院子打理漂亮，剪草也不積極，這樣的房屋很難讓買方一見鐘情；第三，有些買方買房的目的是自住，如果租約還很長(zhǎng)，買方根本就等不到租約結(jié)束，于是再喜歡這個(gè)房子也不會(huì)考慮了。所以，住有租客的房屋在市場(chǎng)上是很不受歡迎的，除非本身就是投資房，比如出租型公寓。

　　四、網(wǎng)上的掛牌信息一定要包括盡量多的照片

　　許多買房人查詢房產(chǎn)，根本不會(huì)考慮沒有貼出照片的掛牌物業(yè)。照片非常重要，通常越多越好，房東可以向經(jīng)紀(jì)人提供不同季節(jié)的房屋照片，比如雪景、春暖花開的春天或楓天滿天的秋季，室內(nèi)照片則最好是近期的，以免有誤導(dǎo)、欺騙買方的嫌疑。

　　再回過頭來看梅蘭妮，她當(dāng)初買下緬甸人看上的這個(gè)房子，標(biāo)價(jià)才61500美元，經(jīng)她妙手回春，不到幾個(gè)月就以89900美元的價(jià)格售出，而且掛出來還不到兩周，她成功的原因就在于吃透了買方心理，掌握了賣房的所有技巧。比較下這個(gè)房子的前后照片，你就會(huì)明白為何緬甸人會(huì)喜歡這個(gè)房子，為何聰明的梅蘭妮能輕松賺錢了：