舊金山住房公積金
來源：http://finance.sina.com.cn/stock/usstock/economics/20150818/145722996140.shtml作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/12/4
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新浪美股訊 北京時間18日下午消息，2012年1季度至今美國舊金山的獨棟住宅價格中位值上漲了103%，7月份達到135萬美元；高檔公寓中位值上漲74%至112.5萬美元。然而舊金山居民的收入水平并未出現(xiàn)同等上漲(2013年美國人口調(diào)查局公布的家庭收入中位值是7.56萬美元)，從而導致住房購買力急劇下降。很多人將這一現(xiàn)象稱之為“住房危機”(housing crisis)。
根據(jù)加利福尼亞房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會公布的2季度住房購買力指數(shù)(HAI)，舊金山只有收入最高的10%家庭能夠承擔當前的房價水平，而且這還是在抵押貸款利率處于歷史性低位的情況下。
相比之下，整個加州有30%家庭能夠買得起獨棟住宅，美國全國的比例為57%。衡量“買得起”的標準是，抵押貸款還款、房產(chǎn)稅和保險成本加起來不能超過家庭收入的30%。那么按照平均房價，需要多高的家庭收入才能買一棟住宅呢？所需最低收入是26.8萬美元，美國全國是4.5萬。舊金山幾乎是全國的6倍，而舊金山的家庭收入僅比全國平均水平高出1/3。這里的“所需最低收入”是按照當前住宅售價中位值和抵押貸款利率，兩成首付，包含稅收和保險支出。 更為荒唐的是，住房購買力指數(shù)假定“家庭能夠支付兩成收入，因此抵押貸款將占房價八成”。那么如果一個家庭無法拿出27萬美元的首付，就必須全部靠貸款(如果能夠貸得到的話)。這意味著月供將會大幅上升，其購買力將進一步下降。究竟是什么因素造成了舊金山和灣區(qū)的“住房危機”呢？又是什么讓泡沫一直沒有破裂呢？科技和創(chuàng)業(yè)繁榮。
至少可以從兩個方面來講。這些科技和初創(chuàng)公司在灣區(qū)創(chuàng)造了大量高薪的工作機會，而對于那些參與到這場科技繁榮中的人來講，家庭財富也隨之增長。
Paragon Chief Market分析師Patrick Carlisle指出：“股市大漲以及高科技公司的股票期權(quán)和IPO之類在過去3年創(chuàng)造了巨大的新財富。這些新增財富尤其喜歡投資住房。”
什么才能刺破灣區(qū)的房地產(chǎn)泡沫呢？也許要等到科技繁榮和IPO繁榮結(jié)束。這又與科技初創(chuàng)公司的退出機制有關(guān)，如果股市大跌造成創(chuàng)業(yè)者無法退出，資金將會迅速枯竭，虧錢的公司將會大幅削減那些高薪職位以求生存，而股票期權(quán)將變得一文不值、股權(quán)變得毫無意義。這時購房者可能突然消失。
不過現(xiàn)在還有一根針在刺向這一泡沫，那就是美國利率的上升。當前美國利率處于歷史低位，一旦利率上升，購房者購買力將被大大削弱，從而對需求和房價產(chǎn)生影響。
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