二次購(gòu)房者換置美國(guó)房產(chǎn) 該先買還是先賣?
來(lái)源:http://www.yiminchaoshibbs.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3889&extra=page%3D13作者:北美購(gòu)房網(wǎng)
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方案一:先賣后買預(yù)算有數(shù)
考慮到財(cái)務(wù)上的可行性,多數(shù)人會(huì)選擇先賣掉手頭的房屋,再買新房。賣掉房產(chǎn)后取得銀行新的貸款審批,有助於全面了解屋主的經(jīng)濟(jì)狀況,對(duì)新購(gòu)屋的預(yù)算心中有數(shù)。房貸機(jī)構(gòu)或銀行會(huì)為貸款人制定相應(yīng)的住房支付能力分析報(bào)告(affordability analysis),由此推算可負(fù)擔(dān)的現(xiàn)金首付額度,以及此后的月供支出額度。
那么究竟先買后賣的操作如何進(jìn)行?慧僑專家舉例:某屋主于3年前10%首付購(gòu)得20萬(wàn)元住宅,現(xiàn)在以25萬(wàn)元售出,希望用售房所得支付新房的首付款。感謝國(guó)稅局對(duì)於自住屋主售屋的稅務(wù)優(yōu)惠,個(gè)人25萬(wàn)元、夫妻50萬(wàn)元之內(nèi)的房屋收益可享有稅務(wù)豁免,因此屋主不需要為5萬(wàn)元的增值收益繳稅。但專家也提醒,別忘記與售房相關(guān)的支出,通常為售價(jià)的6%至7%,用於支付地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金、宣傳費(fèi)用、交易稅、房契費(fèi)用等。
保守估計(jì):假設(shè)使用8萬(wàn)5000元售房款作為另一套房的首付,購(gòu)買一處售價(jià)35萬(wàn)元的新屋,使用30年期固定利率貸款。以3.75%利率估算,此后房主每月的住房支出為1644元,其中包括1227元貸款還款、350元地稅,以及67元房屋保險(xiǎn)。住房支付能力分析顯示,負(fù)擔(dān)這一房屋,屋主的年收入需要達(dá)到6萬(wàn)3000元,且非房貸債務(wù)不能超過(guò)300元。
方案二:先買后賣 考驗(yàn)財(cái)力
這樣的情形在近些年越來(lái)越常見(jiàn),主要原因是房產(chǎn)貨存緊張,造成不少房主擔(dān)心售房后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間無(wú)房可住。先買后賣的挑戰(zhàn)在於屋主需要更雄厚的財(cái)力來(lái)支付新屋的首付,且一旦舊房暫時(shí)出售困難,還要準(zhǔn)備好在未來(lái)不確定的一段時(shí)間同時(shí)支付兩套房屋的貸款和花銷。
還是上面的例子,舊屋為3年前20萬(wàn)購(gòu)得,首付10%。每月房屋支出總額1215元,包括859元貸款還款(以4%重新貸款利率為例)、200元地稅、67元房屋保險(xiǎn)和89元房貸保險(xiǎn)。如果想要換成35萬(wàn)元、10%首付的新屋,每月支出總計(jì)2030元—包括1459元貸款還款(以3.75%利率為例)、350元地稅、67元房屋保險(xiǎn)和155元房貸保險(xiǎn)。
兩處房屋支出相加為每月3245元,如果再加上300元的非房貸債務(wù),屋主需要年收入達(dá)到9萬(wàn)9000元才可負(fù)擔(dān)這處新屋。對(duì)於收入達(dá)不到這一數(shù)字的房主來(lái)說(shuō),解決的辦法之一是尋求親朋融資幫助,以「贈(zèng)予」方式支付新屋的首付,在賣掉舊房后還清。這樣一來(lái),屋主的年收入只需8萬(wàn)5000元即可達(dá)到貸款銀行的要求。
方案三:舊房出租 租金抵付
不想出售舊屋,希望留做長(zhǎng)期投資用于出租的房主,許多房貸機(jī)構(gòu)允許屋主將舊房租金計(jì)入未來(lái)收入,以滿足新屋貸款要求。但并非所有機(jī)構(gòu)都允許這樣的計(jì)算,因此上述的例子中,即便是舊屋被用于出租,有些貸款方仍舊需要房主滿足年9萬(wàn)9000元的收入要求。
對(duì)于允許屋主將房租收入計(jì)入貸款要求的機(jī)構(gòu),多數(shù)允許75%的房租用於抵付支出。假設(shè)月租收入1650元,這樣一來(lái),上述的貸款人只需要滿足6萬(wàn)5000元的年收入要求即可同時(shí)擁有兩處房屋
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