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方案一：先賣后買預(yù)算有數(shù)

考慮到財務(wù)上的可行性，多數(shù)人會選擇先賣掉手頭的房屋，再買新房。賣掉房產(chǎn)后取得銀行新的貸款審批，有助於全面了解屋主的經(jīng)濟狀況，對新購屋的預(yù)算心中有數(shù)。房貸機構(gòu)或銀行會為貸款人制定相應(yīng)的住房支付能力分析報告(affordability analysis)，由此推算可負擔的現(xiàn)金首付額度，以及此后的月供支出額度。

那么究竟先買后賣的操作如何進行?慧僑專家舉例：某屋主于3年前10%首付購得20萬元住宅，現(xiàn)在以25萬元售出，希望用售房所得支付新房的首付款。感謝國稅局對於自住屋主售屋的稅務(wù)優(yōu)惠，個人25萬元、夫妻50萬元之內(nèi)的房屋收益可享有稅務(wù)豁免，因此屋主不需要為5萬元的增值收益繳稅。但專家也提醒，別忘記與售房相關(guān)的支出，通常為售價的6%至7%，用於支付地產(chǎn)經(jīng)紀人傭金、宣傳費用、交易稅、房契費用等。

保守估計：假設(shè)使用8萬5000元售房款作為另一套房的首付，購買一處售價35萬元的新屋，使用30年期固定利率貸款。以3.75%利率估算，此后房主每月的住房支出為1644元，其中包括1227元貸款還款、350元地稅，以及67元房屋保險。住房支付能力分析顯示，負擔這一房屋，屋主的年收入需要達到6萬3000元，且非房貸債務(wù)不能超過300元。

方案二：先買后賣 考驗財力

這樣的情形在近些年越來越常見，主要原因是房產(chǎn)貨存緊張，造成不少房主擔心售房后相當長的一段時間無房可住。先買后賣的挑戰(zhàn)在於屋主需要更雄厚的財力來支付新屋的首付，且一旦舊房暫時出售困難，還要準備好在未來不確定的一段時間同時支付兩套房屋的貸款和花銷。

還是上面的例子，舊屋為3年前20萬購得，首付10%。每月房屋支出總額1215元，包括859元貸款還款(以4%重新貸款利率為例)、200元地稅、67元房屋保險和89元房貸保險。如果想要換成35萬元、10%首付的新屋，每月支出總計2030元—包括1459元貸款還款(以3.75%利率為例)、350元地稅、67元房屋保險和155元房貸保險。

兩處房屋支出相加為每月3245元，如果再加上300元的非房貸債務(wù)，屋主需要年收入達到9萬9000元才可負擔這處新屋。對於收入達不到這一數(shù)字的房主來說，解決的辦法之一是尋求親朋融資幫助，以「贈予」方式支付新屋的首付，在賣掉舊房后還清。這樣一來，屋主的年收入只需8萬5000元即可達到貸款銀行的要求。

方案三：舊房出租 租金抵付

不想出售舊屋，希望留做長期投資用于出租的房主，許多房貸機構(gòu)允許屋主將舊房租金計入未來收入，以滿足新屋貸款要求。但并非所有機構(gòu)都允許這樣的計算，因此上述的例子中，即便是舊屋被用于出租，有些貸款方仍舊需要房主滿足年9萬9000元的收入要求。

對于允許屋主將房租收入計入貸款要求的機構(gòu)，多數(shù)允許75%的房租用於抵付支出。假設(shè)月租收入1650元，這樣一來，上述的貸款人只需要滿足6萬5000元的年收入要求即可同時擁有兩處房屋