關(guān)于購買者應(yīng)不依賴于銀行的評估
來源:http://realtytimes.com/consumeradvice/buyersadvice1/item/32687-20150204-buyers-should-not-rely-on-the-banks-appraisal作者:北美購房網(wǎng)
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這是不尋常的買家是混淆了評估師的作用,并認(rèn)為,在一定意義上,至少,在評估師為他工作。畢竟,在大多數(shù)情況下,買方支付的鑒定。此外,即使在鑒定報(bào)告將被傳遞到貸方,副本(在加利福尼亞州,至少)也給予買方。此外,大多數(shù)的時(shí)候 - 并非總是如此,雖然 - 銀行的利益和買家的高度一致。也就是說,他們都想要知道一個(gè)獨(dú)立的專家賦予的屬性什么價(jià)值。
但購房者不應(yīng)該假定評估師的報(bào)告是針對買家的依賴。來自加利福尼亞州的第四個(gè)受理上訴的A區(qū)最近決定的情況是有啟發(fā)性在這方面。 (Willemsen訴Mitrosilis,第四區(qū)上訴,2014年9月24日)
2007年二月,Willemsen簽訂了一份合同,從阿維斯塔開發(fā)有限責(zé)任公司購買4.83英畝空地圣貝納迪諾縣。隨后,Willemsen狀告他的經(jīng)紀(jì)人,誰是在交易的雙重代理,也是銀行的評估師,AppraisalPacific。 Willemsen據(jù)稱,AppraisalPacific已經(jīng)夸大了屬性的值,而且它已經(jīng)“沒有考慮到無論是在整個(gè)財(cái)產(chǎn)或失去土地時(shí),當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)跑了有計(jì)劃的道路在這將是遭受運(yùn)行的地震斷層線財(cái)產(chǎn)......“他認(rèn)為,”他的依賴評估是造成他的貨幣的危害很大因素。“
被告安德魯Mitrosilis和克雷格塔卡克斯(該AppraisalPacific被告)簽訂了簡易判決動(dòng)議 - 基本上是一個(gè)被解雇 - 理由是(1)Willemsen并不是他們考核的指定受益人; (2)他不能證明他名正言順地依靠評估; (3)他們及貸款人打算評價(jià)影響Willemsen決定購買房產(chǎn)。
原審法院批準(zhǔn)的議案。第四區(qū)上訴法院維持了原審法院的判決。
上訴法院指出,評價(jià)本身說:“本次評估報(bào)告的功能是提供農(nóng)民和招商銀行與總結(jié)評估報(bào)告”它進(jìn)一步指出,“本打算使用這種評估是協(xié)助農(nóng)民和招商銀行在分析為主題的財(cái)產(chǎn)新的貸款。”它接著說:“這份報(bào)告不得用于任何其它人[不是]誰是沒有鑒定人的書面同意,解決了黨的任何目的。”
該鑒定報(bào)告認(rèn)為,的$ 160萬的購買價(jià)格是根據(jù)市場和屬性值是$ 1.78億美元。因此,它提供的銀行,有理由相信該財(cái)產(chǎn)是足夠的抵押。該報(bào)告沒有,但是,解決的屬性是否適合使用該Willemsen本來打算這個(gè)問題。
在分析相關(guān)案例,上訴法院從比利v引用。阿瑟·揚(yáng)公司(有關(guān)的審計(jì)責(zé)任的情況下)的責(zé)任“的風(fēng)險(xiǎn)了[信息]供應(yīng)商科目自己......有重大影響的數(shù)量和字符的人的,并建議交易特別的性質(zhì)和程度“。
在手的情況下,評估公司承擔(dān)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)相對于給銀行的信息為有關(guān)財(cái)產(chǎn)作為抵押物的價(jià)值。該評價(jià)無關(guān),與是否適合于買方的用途物業(yè)。
如果買家希望有一個(gè)意見,為一個(gè)目的或其他的屬性和/或它的適宜性的價(jià)值,他應(yīng)該聘請自己的評估師或其他專家;他不應(yīng)該依賴于提供給銀行的評估。這種評價(jià)是不適合他,他的行動(dòng)應(yīng)該是變成是關(guān)閉基地找不出原因。
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標(biāo)簽:評估師
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