做美國房主怎樣節(jié)省住房出租稅?
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由于住房出租包含了政府鼓勵的生意和房地產(chǎn)內(nèi)容,享有比其他投資方式如股票買賣及銀行存款更多的稅務優(yōu)惠。同時,住房出租與自家住房緊密聯(lián)系,也便于兩者的轉換,可以充分利用自家住房出售盈利免稅的稅務優(yōu)惠。在當前房地產(chǎn)上升期,住房出租可以增加收入、房產(chǎn)增值和省稅,可謂“一舉三得”。
一、住房出租如何報稅?
目前,住房出租只有一年在14天以下不用報稅,14天以上必須報稅,否則會被罰款。但住房出租報稅可以合法省稅。首先,房租收入用各種租房費用扣除后,贏利會減少甚至虧損。房租收入可用抵押貸款利息、地稅、清潔費、修理費、水電費、保險費、律師會計師費、房屋和裝修折舊費等扣除。特別是扣除折舊費后,租房往往會出現(xiàn)帳面虧損,但房東還是有正的現(xiàn)金流入,即實際上是租房贏利,但房東卻免稅甚至省稅。房屋價值減去土地價值后可以27.5年直線折舊。
假如房產(chǎn)價值50萬,其中土地價值10萬,每年可折舊1.45萬。雖然折舊使房屋的帳面價值減少,但在當前房地產(chǎn)上升期,房屋的實際價值是增加的。而且,房客的租金為房東付貸款利息和地稅(折舊相當購房本金),若干年后房產(chǎn)歸房東。因此,房屋折舊可以說是最大的住房出租減稅,租房報稅有利無害于房東。
二、租房報稅的虧損規(guī)則是什么?
租房報稅的虧損按風險規(guī)則(At-Risk Rules)和被動行為損失規(guī)則(Passive Activity Loss Rules)扣稅。風險規(guī)則限制扣稅只能是實際損失的數(shù)額。被動行為損失規(guī)則限制虧損扣稅只能是被動收入的部分。租房虧損首先以風險規(guī)則為準,按實際損失計算;然後以被動行為損失規(guī)則為條件,看住房出租是否被動行為。
1、被動行為是房東不參與管理,將房屋交給管理公司,扣除管理費等后,每月坐收租金,虧損只能從租金中扣,不能扣除如工資等其他收入。累計被動虧損可在將來的被動贏余扣中除。
2、另一種是房東積極參加租房管理,如收房租,修理房屋,繳水電費等。大多數(shù)華人房東屬于這類行為。這類房東每年最多可從其他收入扣除2.5萬元,但調(diào)整后的總收入(AGI)超過10萬元允許扣除數(shù)額將逐步減少,超過15萬元將不允許扣除其他收入。假如房東家庭收入9萬元,扣除2.5萬元租房虧損,即使按15%聯(lián)邦稅率算,也可省3750元,加上州稅省稅更多。
3、第三種是非被動行為 (Not Passive Activity),尤其是房地產(chǎn)專業(yè)人士。國稅局規(guī)定是超過一半的工作或生意時間和每年750個小時以上(即每周約15個小時)用于各種房地產(chǎn)業(yè)務。這類行為的租房虧損不受收入限制,可以無限制扣除其他收入。如果夫婦有一方是高收入,另一方是房地產(chǎn)專業(yè)人士可以利用租房省稅。
4、第四種是從事房地產(chǎn)生意的專業(yè)人士,他們收房地產(chǎn)管理費,用自己的房屋出租產(chǎn)生收入,他們用小生意C表而不是E表報稅,還可以用家庭辦公室、商業(yè)旅行和汽車費用等扣稅。折舊也可放在C表扣稅,以減少自雇稅。租房虧損也可扣除其他收入不受限制。
三、特別注意事項
租房報稅的房屋折舊減少了房屋的帳面價值,也增加了將來房屋出售時的贏利。資本利得按20%稅率計,而累計折舊所增加的資本利得最高按25%稅率計。因此,如不作稅務規(guī)劃,之前的租房省稅最多只是延稅而已。但如果住房出租在房屋出售前兩年轉換為自家住房,或五年中有兩年自住,就可得到每年50萬贏利的免稅,就可以全部抵銷累計折舊有余,之前住房出租報稅的省稅也就永久省稅了。
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