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探討美國(guó)的房產(chǎn)稅政策，美國(guó)的房產(chǎn)稅絕不利于倒買倒賣，倒騰的頻率越高，稅負(fù)越高。在美國(guó)，買房好比結(jié)婚，從一為佳;賣房好比離婚，代價(jià)就是賠付更高。

中國(guó)人多，美國(guó)稅多。在中國(guó)買房，目前最長(zhǎng)年限70年。美國(guó)則是永久性占有，世代相傳，但必須年年交“房產(chǎn)稅”。

房產(chǎn)稅一年一收，按照房產(chǎn)的價(jià)值而非價(jià)格提取。房產(chǎn)價(jià)值不同于房產(chǎn)價(jià)格，價(jià)值是估值價(jià)，價(jià)格是成交價(jià)。成交價(jià)往往會(huì)高于估值價(jià)。房產(chǎn)具有不可再生的稀缺性，對(duì)通貨膨脹異常敏感，經(jīng)濟(jì)一熱，房產(chǎn)就漲。如果按照成交價(jià)征稅，那么大多數(shù)不炒房的房東就必須繳納泡沫虛高帶來的那部分稅，無異于陪綁。

所以，美國(guó)地方政府常常測(cè)評(píng)每個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)年的成交價(jià)。每次去美國(guó)，我總是借寓洛杉磯郡西北小城AgouraHill，30年前，朋友菲利普·張花了三十萬美金買的獨(dú)立別墅，金融危機(jī)前的成交價(jià)漲到120萬美金，金融危機(jī)后，100萬依然有人接盤，但它的房產(chǎn)估值今天是59萬美元。洛杉磯地區(qū)的房產(chǎn)稅是1%，也就是說，菲利普·張的房產(chǎn)稅一年只繳納五千九百元，這是中等收入的一個(gè)月的工資。在美國(guó)，買得起房子就意味著交得起房產(chǎn)稅，繳得起房產(chǎn)稅就意味著住得起房子。

30年前，菲利普·張是赫赫有名的帕克·比爾計(jì)算機(jī)制造公司的總裁，13年前，他的以色列老板將公司以13億美元的價(jià)格賣給了JVC，菲利普·張寧愿閑賦在家，也不替日本人賣命，靠退休金照樣繳得起豪宅的物業(yè)稅。按照工資支出比例，比中國(guó)的物業(yè)費(fèi)都便宜得多，這是任何有正當(dāng)職業(yè)的人都繳納得起，這樣才能世代相傳，子孫再?zèng)]有出息，這點(diǎn)稅錢還是繳納得起，老百姓才能安居樂業(yè)。不以成交價(jià)征稅，就是防止國(guó)家以稅的名義巧取豪奪國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，使房產(chǎn)私有條文被高稅收蛀空，而徒具公文。

美國(guó)政府的房產(chǎn)估價(jià)是以買入價(jià)為底線，倘若菲利普·張將房產(chǎn)賣了一百萬，再以一百萬買入隔壁房產(chǎn)，那么它的物業(yè)稅就按一百萬起征，而不是以賣出的老宅59萬起征。美國(guó)的房產(chǎn)稅絕不利于倒買倒賣，倒騰的頻率越高，稅負(fù)越高。在美國(guó)，買房好比結(jié)婚，從一為佳;賣房好比離婚，代價(jià)就是賠付更高。

美國(guó)房產(chǎn)稅單上，還有一系列稅收，學(xué)區(qū)稅(Unified Schools)，學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)擁有者，必須為學(xué)區(qū)內(nèi)的公立學(xué)校(指的是小學(xué)、初中、高中階段的學(xué)校)而交稅，稅率是房產(chǎn)價(jià)值的0.054372%，作為家庭，九牛一毛，但集腋成裘，就是學(xué)校一筆不小的收益。該學(xué)區(qū)收到的物業(yè)稅越多，學(xué)校越有錢，請(qǐng)的教師也越好，提高了該社區(qū)的品質(zhì)，反過來，該學(xué)區(qū)的公立學(xué)校越好，房產(chǎn)越貴，出售、出租的價(jià)格就越貴，又從物質(zhì)上保證了學(xué)校更好的發(fā)展。