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簽約過戶必看的注意事項(xiàng)

來源:http://jingyan.baidu.com/article/b7001fe14e19bf0e7282dd32.html作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2015/12/17

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在走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的買房前期準(zhǔn)備工作之后,購(gòu)房者往往被買房的后臨門一腳簽訂購(gòu)房合同而困擾。當(dāng)你已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同書,成交后,是否就萬事大吉了呢?且慢,一切都還有很多變數(shù),你還要注意很多方面的現(xiàn)實(shí)問題:簽訂買房合同之后的事情你知多少?下面就讓搜房網(wǎng)小編告訴你簽訂購(gòu)房合同后要明白的這些事!
一、購(gòu)房合同范本
購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面:
1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等;
2. 房?jī)r(jià),包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等;
3. 付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等;
4. 交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)等;
5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等
6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;
7. 保修責(zé)任;
8. 乙方使用權(quán)限;
9. 雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu);
10. 違約賠償責(zé)任;
11. 其他相關(guān)事項(xiàng)及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
二、補(bǔ)充協(xié)議
大部分發(fā)展商都會(huì)要求購(gòu)房者簽署由其單方提供的補(bǔ)充協(xié)議,以限制購(gòu)房者的權(quán)利,甚至采用一些不平等條款侵害購(gòu)房者利益,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、關(guān)于不可抗力:導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明,發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋,例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任,對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由,同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時(shí),購(gòu)房者有權(quán)終止合同,要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng),或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
2、關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e:作為房屋總建筑面積的一部分,分?jǐn)偯娣e的多少,直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。對(duì)此盡管《北京市商品房銷售面積計(jì)算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定,實(shí)際操作中個(gè)別發(fā)展商仍然將經(jīng)營(yíng)性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的誤差。購(gòu)房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶瑢?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除;蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率,即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí),購(gòu)房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。
3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn):對(duì)于欲售商品房,特別是約定了精裝修的欲售商品房,購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn),防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等,以最大限度地保護(hù)自己的利益。
4、明確規(guī)定交房時(shí)配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)
目前北京交房時(shí)的爭(zhēng)議多,交房時(shí)的環(huán)境差和配套設(shè)施不能使用是一個(gè)關(guān)鍵因素,有沒有把交房時(shí)配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里的呢?錦秋之春的補(bǔ)充協(xié)議寫得很具體:“出賣人應(yīng)在小區(qū)竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設(shè)施:(1)社區(qū)紅外線防盜系統(tǒng);(2)公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng);(3)樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報(bào)警系統(tǒng);(4)會(huì)所、游泳池;(5)地下車庫(kù);(6)塔樓三層以上每二層設(shè)置一個(gè)‘空中花園’;(7)綠化率不低于30%。”
5、將承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議
售樓人員為了賣房,經(jīng)常會(huì)向買房人做出各種承諾,但到兌現(xiàn)時(shí),不是找不到人,就是死不承認(rèn),有沒有將承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里的呢?肯寫的房地產(chǎn)商還是有的。
以上是購(gòu)房者在簽訂發(fā)展商提供的補(bǔ)充協(xié)議中需要注意的幾個(gè)問題。由于標(biāo)準(zhǔn)文本在內(nèi)容上的局限性,以及購(gòu)房者個(gè)性的多樣化,購(gòu)房者應(yīng)主動(dòng)向發(fā)展商提出自己的合理要求,并通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式予以明確。 
三、合同陷阱
任意使用免責(zé)權(quán)
實(shí)例:某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定:非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于:政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。
點(diǎn)評(píng)意見:在上述原因中,有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由,如不可抗力等,但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成,如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等,這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的,不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的,開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任,再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍,將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上,使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。(-攝影/舒東平)
違約責(zé)任不對(duì)等
實(shí)例:某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容:“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用,甲方若延期交房,則每遲交一個(gè)月,按乙方已付房款3%計(jì)算罰金,付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款,視為違約,甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中,扣罰10%的金額作違約金,同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。”
點(diǎn)評(píng)意見:上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金,且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%;消費(fèi)者若未按期交付房款,則立即視為違約,并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大,雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱,加重消費(fèi)者責(zé)任,減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則,消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
付款方式要靈活
有不少購(gòu)房者忽略付款方式的靈活性,萬一中間出現(xiàn)問題,往往會(huì)使自己陷入被動(dòng)境地。
實(shí)例:某消費(fèi)者與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同,以68萬余元定購(gòu)了一套房子。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí),開發(fā)商在合同附件中提到,要求乙方必須在一個(gè)半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù),否則視其違約,開發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是,乙方向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)未能成功,按合同約定首付款可能無法退還。
點(diǎn)評(píng)意見:上述案例中的附件內(nèi)容明顯對(duì)購(gòu)房者不利。一般情況下,合同附件會(huì)對(duì)付款方式的違約責(zé)任進(jìn)行約定,但對(duì)于沒有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者而言,一定要防止那些只有自己義務(wù)和對(duì)方權(quán)利的條款,以免落入圈套。對(duì)此律師也建議可以在附件內(nèi)容中特別提出:如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款,雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任。
四、如何簽訂購(gòu)房合同
了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容
1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人,應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。
2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金,包括單價(jià)和總價(jià),如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定,但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件,如地震、洪水、惡劣天氣的影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。
8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。
9、物業(yè)管理?xiàng)l款。
10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。
了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容
(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本情況;
(三)商品房銷售方式;
(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃?xì)、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
(十一)解決爭(zhēng)議的方法;
(十二)違約責(zé)任;
(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。 

 

 

 

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標(biāo)簽:購(gòu)房協(xié)議注意事項(xiàng)

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