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正式購房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來說，我們在簽訂認購書或意向書時約定交付定金作為簽訂正式合同的擔保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因導致沒有簽訂正式的商品房買賣合同，應當適用定金罰則。也就是說，購房者交了定金但又不想買房，那么開發商可以不退定金。如果開發商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，購房者可以要求退還定金。所謂不可歸責于當事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準等第三方原因或當事人不能協商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認購書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購房者，如果能證明開發商不賣房導致自己的損失大于雙倍賠償的定金，還可以主張開發商賠償損失。談到認購協議書，就必然涉及到定金條款。從學理上解釋，定金分五種即：一立約定金，為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金;三是成約定金，指以定金的支付作為合同成立或生效的條件;四是解約定金，是指為保留解除權的定金;五是違約定金，是指為履行合同擔保的定金。當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”如果開發商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，購房者可以要求退還定金。所謂不可歸責于當事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準等第三方原因或當事人不能協商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認購書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購房者，如果能證明開發商不賣房導致自己的損失大于雙倍賠償的定金，還可以主張開發商賠償損失。談到認購協議書，就必然涉及到定金條款。從學理上解釋，定金分五種即：一立約定金，為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金;三是成約定金，指以定金的支付作為合同成立或生效的條件;四是解約定金，是指為保留解除權的定金;五是違約定金，是指為履行合同擔保的定金。當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”