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從各大權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的美國(guó)房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從2008年的低谷穩(wěn)步回升，不僅是房屋價(jià)格有所回升，消費(fèi)者信心指數(shù)也有了很好的表現(xiàn)，那么究竟有哪些因素影響了美國(guó)樓市復(fù)蘇？

一、融資成本下降刺激美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇

如市場(chǎng)普遍預(yù)期一致，美聯(lián)儲(chǔ)承諾將低利率政策再次延長(zhǎng)一年至2015年中期，將現(xiàn)行的資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃從國(guó)債市場(chǎng)轉(zhuǎn)向抵押貸款支持證券；但每月400億美元、不限總額和期限的購(gòu)買(mǎi)幅度和掛鉤就業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)的形式較前幾次政策更為大膽，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更為直接和有效。美國(guó)30年固定貸款利率在三季度跌至 3.4%，再創(chuàng)歷史新低，由此帶動(dòng)新增貸款和現(xiàn)有貸款再融資需求增長(zhǎng)。其中再融資申請(qǐng)量達(dá)到了三年來(lái)的最高點(diǎn)，消費(fèi)者每月節(jié)約的貸款利息將直接拉動(dòng)消費(fèi)支出。另一方面，美聯(lián)儲(chǔ)取代私營(yíng)機(jī)構(gòu)成為抵押貸款支持債券市場(chǎng)的最大參與者和息差的擴(kuò)大將促使商業(yè)銀行加大貸款供應(yīng)，緩解前期因銀行惜貸造成的有效需求不足。

投資者普遍認(rèn)為美國(guó)住宅市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商信心指數(shù)創(chuàng)下了六年來(lái)新高；美國(guó)統(tǒng)計(jì)局9月公布的75萬(wàn)套的年化新屋開(kāi)工數(shù)雖然只有2005年峰值的三分之一，但仍創(chuàng)下了四年來(lái)新高；482萬(wàn)套的二手房銷(xiāo)售也創(chuàng)下三年來(lái)新高；開(kāi)發(fā)商在第三季度實(shí)現(xiàn)自2006年以來(lái)首次整體盈利。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和就業(yè)情況良好的東西海岸大城市繼續(xù)領(lǐng)跑復(fù)蘇行情，部分復(fù)蘇滯后區(qū)域的物業(yè)類(lèi)別供需狀況也持續(xù)改善。最新公布的穆迪RCA商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，2012年公寓價(jià)格同比增幅為12.3%，工業(yè)和零售價(jià)格同比增幅為6.6%，而寫(xiě)字樓同比增幅為3.8%。以該指數(shù)為準(zhǔn)，美國(guó)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格從2010年1月見(jiàn)底以來(lái)已上漲了27.0%，但仍低于2007年12月的水平22.5%。

二、REITs相關(guān)企業(yè)盈利超市場(chǎng)預(yù)期

從企業(yè)公布的2012年二季度季報(bào)情況看，REITs繼續(xù)受益于低廉的融資和再融資成本、具增值效果的收購(gòu)活動(dòng)以及核心物業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，四分之三的公司盈利情況超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，其中銷(xiāo)售額和每股盈利同比增幅分別為11%和17%。管理層提供的2012年預(yù)期營(yíng)收數(shù)據(jù)總體相比2011年進(jìn)一步提升，但一部分公司收窄了盈利預(yù)期，反映出基數(shù)效應(yīng)以及管理層對(duì)宏觀環(huán)境和經(jīng)營(yíng)狀況的謹(jǐn)慎態(tài)度。未來(lái)三季度季報(bào)的發(fā)布將證明REITs收入仍將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，相比其他行業(yè)所面臨的盈利增速放緩的境況，房地產(chǎn)仍有更加有利的基本面和繼續(xù)上漲的動(dòng)力。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于復(fù)蘇中期

四季度的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然比較復(fù)雜，但美國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況仍然相對(duì)較好，美聯(lián)儲(chǔ)新一輪量化寬松政策將繼續(xù)支撐風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格。從房地產(chǎn)的基本面來(lái)看，美國(guó)各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的需求穩(wěn)固增強(qiáng)，而主要地區(qū)的供應(yīng)量仍較為有限；繼續(xù)走低的融資成本將促使REITs進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和收購(gòu)；物業(yè)租金和 企業(yè)盈利能力仍有較強(qiáng)提升空間。和美國(guó)以往的房地產(chǎn)危機(jī)比較，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在時(shí)間上和復(fù)蘇過(guò)程上均處于中期，我們預(yù)期未來(lái)數(shù)年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有良好的表現(xiàn)。