美國房價上漲詳細信息
來源：http://house.baidu.com/gz/scan/0/6083164557499745275/作者：北美購房網時間：2015/12/20
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2007年次貸危機與2008年的國際金融危機，禍起美國，但經過9年的超低利率，美國經濟反倒率先復蘇，留下其他國家，尤其是新興經濟體，繼續苦苦掙扎！距離美國上一個房價高點已近10年，美國房地產市場終于回歸正常。回頭看看過去15年的凱斯-席勒房價指數，不得不驚嘆美國房價上躥下跳的走勢活像一支“妖股”。更長期的歷史經驗告訴我們，房價走勢只會比通脹率高一點點，也就是3 %~4%的水平。
分化的美國樓市
中國股市有所謂“二八分化”，美國樓市市也有類似的現象。光看全國房價指數，完全體會不到過去幾年來全美各地房市恢復的極大差異。
12月9日，美國房地產研究機構Trulia發布一篇題為“Turnaround Towns...And Towns Stuck In the Downturn”的研究報告。為制作這份報告，Trulia的研究樣本選取了美國100個都市區，當地就業數據、房市庫存和房價變動情況構成了研究小組編制房市復蘇指數的三個主要部分。數據表明，就業增長和房價升值存在很強的正相關。
Trulia分析師Felipe Chacon指出，“美國房市觸底反彈已有4年，有些都市區元氣恢復很快，就業、工資和房價都已趕上或超過了危機前的水平，但是還有相當一部分地區經濟增長疲弱，拖累房市復蘇。”
從全國范圍來看，美國平均房價從2012年2月的153000美元回升了20%達到183000美元。但是各地之間差距相當顯著。總體來說，美國西部城市經濟景氣向好，房市繁榮；而大多數東北部城市恢復乏力。
新興產業支撐贏家
北加州的兩個城市圣何塞與舊金山占據了恢復最快城市的頭兩位。原因很簡單，作為硅谷的中心城市，圣何塞與舊金山提供了大量高科技相關工作，就業增長率達13%，這兩個城市的房價在同期也猛漲了40%以上。加州的另一個入圍城市安納海姆位于洛杉磯都市圈，是加州迪斯尼樂園所在地。四年中就業增長率是7.8%，房價升值了28%。
最快復蘇城市前五位中的另外2個是科羅拉多州的丹佛和華盛頓州的西雅圖，都屬于廣義上的西部橋頭堡城市：丹佛是美國東部通往西部的門戶，而西雅圖則是傳統上亞洲地區投資者進入美國市場的大門。由于丹佛和西雅圖也是新經濟的重鎮，2012年之后這兩個城市的就業增長狀況良好，達到10%以上。丹佛和西雅圖另外一個相似之處是住房供應偏緊，更加劇了賣家惜售和買家爭搶的局面。過去四年中，兩地的房價上漲30%。
美國西南部城市，包括德州的休斯頓、奧斯汀、達拉斯和北卡的羅利、廈洛特，因為能源、高科技產業的繁榮和大量人口遷入，也推動房市恢復健康。
去工業化地區成輸家
房市復蘇緩慢的城市主要分布在東北部和中西部的去工業化地區。印第安納州的加里和紐約州的錫拉丘茲是這類城市的典型。加里雖地處印第安納，但傳統上是伊利諾伊州芝加哥的衛星城，以鋼鐵業出名。美國鋼鐵產業衰落轉移之后，加里即陷入城市凋敝的漫長周期。錫拉丘茲是當年伊利運河樞紐，也是紐約州中部的制造業中心，70年代之后制造業南遷城市步入衰退。加里和錫拉丘茲在2012年之后的就業增長率只有1%不到，房價不跌已屬不易。它們的房市問題是經濟結構問題，至今無解。
新墨西哥州阿爾伯克基算是一個異類。地理上阿爾伯克基屬于西部，經濟上新墨西哥大學為當地帶來了扎實的高科技和軍工業基礎。不過阿爾伯克基也有一個致命缺陷，高科技也好，軍工也好，當地經濟太依賴政府訂單。據估計阿爾伯克基三分之一的工作與政府相關。一旦政府壓縮開支，本地經濟即面臨斷奶。
美國樓市的分化表現，為中國房地產市場提供有益啟示：傳統經濟推動模式下的去工業化區域，已經很難再回到頂峰；而那些有新興科技產業支撐，作為新經濟引擎的城市，房價則不斷刷新歷史高位。咱們不妨看看美帝上一輪加息過程，以及對美國房價的影響。美國上一輪加息周期始于2004年6月，最后一次加息是2006年6月，累計加息17次，聯邦基金利率由1%升至5.25%。但加息后的兩年，美國房價繼續上漲，沒有什么負面影響。終于，房價開始下跌了，拐點是2006年5月，此時加息已持續了2年之久，累計加息16次以后。
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