美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹
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美國(guó)有兩個(gè)自律性行業(yè)管理的全國(guó)性經(jīng)紀(jì)人組織，一個(gè)是全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR），成立于1908年，其會(huì)員為有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人，名稱是Realtor(r)。該協(xié)會(huì)的宗旨主要是促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人與立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)、溝通，經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)業(yè)其它行業(yè)協(xié)會(huì)的交流，以及經(jīng)紀(jì)人之間的溝通、協(xié)調(diào)，執(zhí)業(yè)行為的約束，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)水平，保持從業(yè)人員的倫理道德水準(zhǔn)以維持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的良好聲譽(yù)等等。
另一個(gè)協(xié)會(huì)是全國(guó)房地產(chǎn)中介人協(xié)會(huì)（National Association of Real Estate Brokers，NAREB），其成立于1947年，主要由黑人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成。其會(huì)員被稱為Realtist。該協(xié)會(huì)的宗旨與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)類似。
其中，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)及其下屬的各級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的影響為最大。
機(jī)構(gòu)形式；
美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)都是以私人發(fā)起的獨(dú)立機(jī)構(gòu)組織，可分為三級(jí)協(xié)會(huì)，即全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)和市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。形成既有全國(guó)性組織，又有地區(qū)性組織。三級(jí)協(xié)會(huì)之間是貫通上下的網(wǎng)絡(luò)性關(guān)系，不是領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。三級(jí)協(xié)會(huì)之間因各自發(fā)揮的作用不同，而相互關(guān)聯(lián)、相互依存。協(xié)會(huì)內(nèi)實(shí)行董事制，董事分兩種，一種是出資人董事，一種會(huì)員董事。一般來(lái)講，出資人董事在董事會(huì)中占的比重不高，會(huì)員董事所占的數(shù)量較多。會(huì)員董事是州協(xié)會(huì)依據(jù)本州各市協(xié)會(huì)會(huì)員在州協(xié)會(huì)占的數(shù)量多少，來(lái)確定董事人數(shù)多少。協(xié)會(huì)的日常工作由總裁主持，總裁都是輪流做莊。有的任期一年，有的任期二年。美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)量眾多，全美的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)像一個(gè)金宇塔。下面有54家州協(xié)會(huì)，120O家地區(qū)(市)協(xié)會(huì)。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)是美國(guó)最大的行業(yè)協(xié)會(huì)，有72萬(wàn)會(huì)員。每年的會(huì)費(fèi)收入達(dá)到5500萬(wàn)美元。美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)純粹是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的機(jī)構(gòu)。既不依靠政府，也不享有任何政府管理職能。
協(xié)會(huì)會(huì)員的來(lái)源；
持有經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才有資格申請(qǐng)人會(huì)。但都是志愿入會(huì)。銷售員是沒(méi)有資格申請(qǐng)入會(huì)的。申請(qǐng)入會(huì)的會(huì)員，都會(huì)問(wèn)一聲：入會(huì)有什么好處，能給什么幫助。往往在得到肯定的答復(fù)后，才申請(qǐng)入會(huì)。全美持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的有250萬(wàn)人（其中我們?cè)L問(wèn)的加州有55萬(wàn)會(huì)員），但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)現(xiàn)有的會(huì)員是100萬(wàn)人�？梢�(jiàn)并末全部入會(huì)。據(jù)美國(guó)同行介紹，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一期房地產(chǎn)(與我國(guó)增量房地產(chǎn)或商品房的說(shuō)法相同)的20%銷售率，二期房地產(chǎn)(與我國(guó)存量房地產(chǎn)說(shuō)法相同)的90%—95%銷售率，都是由全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的會(huì)員促成的，而不入會(huì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在二期房地產(chǎn)市場(chǎng)中，只占5%一8%的銷售率。由此可見(jiàn)，美國(guó)的各級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)中，發(fā)揮著積極、卓越的作用。在美國(guó)，執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人會(huì)，同時(shí)是入三級(jí)協(xié)會(huì)，即所在地區(qū)(市)協(xié)會(huì)，同時(shí)人州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)和全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)�？芍^是三級(jí)協(xié)會(huì)的會(huì)員。三級(jí)協(xié)會(huì)會(huì)員的每年總加會(huì)費(fèi)是幾百美元。三級(jí)協(xié)會(huì)的會(huì)費(fèi)比例是，地區(qū)(市)協(xié)會(huì)比例較高，其次為州協(xié)會(huì)，全美協(xié)會(huì)收費(fèi)最低。
協(xié)會(huì)的組織機(jī)構(gòu)；
美國(guó)的三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)都是獨(dú)立機(jī)構(gòu)，由一定規(guī)模和組織結(jié)構(gòu)。三級(jí)協(xié)會(huì)，因協(xié)會(huì)會(huì)員的多少，規(guī)模有大有小。組織結(jié)構(gòu)上也有簡(jiǎn)繁之別。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)總部分設(shè)兩個(gè)地方，一地在華盛頓市哥倫比亞特區(qū)，一地在芝加哥市，組織結(jié)構(gòu)門類比較齊全。美國(guó)的房地產(chǎn)分為兩大類，一類稱為私人房地產(chǎn)(或稱私人財(cái)產(chǎn))，一類稱為商業(yè)房地產(chǎn)。有些類似我國(guó)居住非居住的分類。部門設(shè)置，有私人房地產(chǎn)部、商業(yè)房地產(chǎn)部；還有法律制度制訂、土地事務(wù)、國(guó)際事務(wù)、專業(yè)雜志等部門設(shè)置。像傘一樣涵蓋所有的內(nèi)容。部門的工作人員，基本是雇員，雇員有的是從社會(huì)上招聘來(lái)的，包括副總裁和部門主任，有的從會(huì)員公司中選派來(lái)的。這些會(huì)員公司都是較為著名的大型公司。一般來(lái)講社會(huì)招聘來(lái)的，不一定都懂得和熟悉房地產(chǎn)知識(shí)和業(yè)務(wù)，來(lái)了后，憑自身的能力和鉆研。會(huì)員公司選派來(lái)的，一般都是些專家能手，這些工作人員當(dāng)中有持有律師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估師等多種執(zhí)業(yè)資格的人。協(xié)會(huì)的雇員，非常敬業(yè)，部門的工作也卓有成效，積極為會(huì)員服務(wù)。
業(yè)務(wù)范圍和內(nèi)容；
NAR的宗旨是幫助它的成員獲得更多利益和成功。
具體包括如下工作：
游說(shuō)議員，影響政府決策
研究經(jīng)濟(jì)、政策、建筑等對(duì)房地產(chǎn)的影響
舉辦經(jīng)紀(jì)人的會(huì)議和展覽
出版經(jīng)紀(jì)人雜志（月刊）
對(duì)經(jīng)紀(jì)人提供支持，如法律、法規(guī)的解釋等
在各個(gè)基層協(xié)會(huì)建立MLS系統(tǒng)
在加州，經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)還提供各種格式合同。（由于各個(gè)州的法律不同，每個(gè)州的買賣、代理合同的具體內(nèi)容都不相同）
美國(guó)的各級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)開展上述專業(yè)性的業(yè)務(wù)活動(dòng)，為協(xié)會(huì)會(huì)員服務(wù)，都是免費(fèi)的。但協(xié)會(huì)會(huì)員要求提供的其它專項(xiàng)服務(wù)是要收費(fèi)的。美國(guó)的各級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)均不從事自營(yíng)性活動(dòng)，即協(xié)會(huì)自身不搞房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)；美國(guó)同行認(rèn)為，如果協(xié)會(huì)自身也搞房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，無(wú)疑是同自己的會(huì)員搶生意，肯定會(huì)損害協(xié)會(huì)的聲譽(yù)。
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