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還有就是美國買房目前是沒有綠卡的。

 

 

補(bǔ)充美國房地產(chǎn)投資需要注意的另外幾點

以下是外籍投資人購買美國房地產(chǎn)一定要了解的幾點：

 

1. 外國買家通常不能購買合作公寓

 

美國房地產(chǎn)的類型多樣(點擊查看美國住宅房屋類型概述)，其中曼哈頓的住宅房構(gòu)成主要是：約25%的共有公寓(Condos)、70%的合作公寓(Coops)以及5%的共有合作公寓(Condops)和連棟排屋(Townhouses)。購買合作公寓，通常要求要求買家的收入來自美國，而且資產(chǎn)在美國(至少大部分資產(chǎn)在美國)。這是由于合作公寓公司采取極端保守的做法。因為如果一旦產(chǎn)生糾紛，不論公司基于何種理由控告外國業(yè)主，一般都很難成功。即使贏得了訴訟，如果業(yè)主的資產(chǎn)位于千里之外的其他國家，判決也無法強(qiáng)制執(zhí)行。因此，外國買家通常只能購買共有公寓、共有合作公寓(實行共有公寓規(guī)則的合作公寓)和連棟排屋。另一方面，合作公寓對房產(chǎn)的使用也有諸多限制，而買家對購買的共有公寓、共有合作公寓或排屋則相對擁有更多的權(quán)利。

 

2. 外國買家可以輕松獲得房貸

 

很多朋友都覺得，在購買美國房地產(chǎn)時，海外買家得不到美國房貸，只能以現(xiàn)金購房的認(rèn)知是不正確的。金融危機(jī)期間，外國公民買房融資渠道幾乎完全堵死。但是在過去幾年，各銀行逐漸放寬了對外國公民的房貸借貸限制。絕大多數(shù)合格的外國買家只需首付四成便能獲得房貸。以下是匯豐銀行2011年第二季度的外國買家融資方案條款：

 

1). 在該行存入10萬美元(如果過戶后提現(xiàn)，利率上浮0.375%)。

 

2). 首付四成。

 

3). 最高貸款額為150萬美元，相當(dāng)于購買總價250萬美元的房產(chǎn)。

 

4). 存入12個月的儲備金(用于還貸、維護(hù)費用和稅費)(不包括上述的10萬美元)。

 

5). 匯豐銀行可提供30年期和15年期固定利率抵押貸款。

 

買家可根據(jù)自己的貸款期限，獲得相匹配的、利率可調(diào)的貸款。此類貸款的利率相對較低。

 

雖然銀行可向外國買家提供貸款，但銀行往往也希望，除此業(yè)務(wù)之外能與客戶建立長期的合作關(guān)系。所以匯豐銀行要求買家在該行存入至少10萬美元。

 

外國買家可以采用多種貸款方式，以上僅為一例。

 

3. 購買美國房地產(chǎn)的買家無須身在美國，也可完成購房交易

 

在做最后完成交易時，新業(yè)主無須身在美國便能完成交易，獲得房產(chǎn)所有權(quán)。新業(yè)主可以向自己的代表開具“授權(quán)書”，授予代理完成交易的權(quán)利。那些不想回到美國完成交易的買家，通常會采取這種方便的做法。

 

4. 買家應(yīng)咨詢本國稅務(wù)專家

 

外國買家的總應(yīng)納稅額可能與美國居民的總應(yīng)納稅額不同，具體取決于買家本國與美國的稅收協(xié)定(如果存在這樣的稅收協(xié)定)。因此，最好咨詢熟悉稅收協(xié)定的當(dāng)?shù)囟悇?wù)專家。例如，美國居民的資本利得稅為15%(擁有房產(chǎn)1年以上)。但是，外國公民可能需要支付更高的稅率，具體取決于他們本國與美國的稅收協(xié)定。熟悉本國稅收協(xié)定的稅務(wù)律師將是幫您解決此類問題的最佳人選。

 

5. 外國買家可以通過購買其他投資型房產(chǎn)，延緩繳納資本利得稅

 

美國政府允許外國買家根據(jù)美國國稅法第1031條延緩繳納資本利得稅。這些條例相當(dāng)復(fù)雜，購買美國房地產(chǎn)的買家在房產(chǎn)交易中絕不能違背任何條例，否則可能無法獲得延緩納稅的資格。

 

針對美國房地產(chǎn)的復(fù)蘇，現(xiàn)在國內(nèi)購買美國房子的朋友越來越多，但是畢竟是海外投資，所以針對想購買美國房地產(chǎn)的朋友，還是對美國購房和投資的一些交易程序和相關(guān)政策法規(guī)和稅務(wù)有多了解，從而讓我們更好的做好投資計劃。

 

 

1. 外國買家必須“選擇”就租金凈收入支付美國所得稅

 

美國政府要求外國公民“選擇”對任何來自租賃美國房地產(chǎn)的凈收入(租金收入減去支出)選擇向美國繳納個人所得稅。如果沒有及時做出選擇(例如沒有及時報稅)，將按租金收入總額的30%進(jìn)行征稅。在這種情況下，投資美國房地產(chǎn)者將不能減除任何成本費用，例如貶值、利息、財產(chǎn)稅、共同費用等。即使外國投資者在他們開始投資的前幾年產(chǎn)生了稅務(wù)虧損，沒有欠下政府任何稅，他們也仍然必須及時報稅，并作出“選擇”。

 

2. 通過貸款買房，前10至15年免征所得稅

 

對于可從房租收入報稅中扣除的費用，美國政府的規(guī)定相當(dāng)寬松。因此對于外國買家而言，如果通過房貸購房，并首付40%至50%，則在購買美國房地產(chǎn)后的前10至15年內(nèi)，可能無需繳納任何凈租金個人所得稅。由于貸款利息、一般費用、房產(chǎn)稅、資產(chǎn)在27.5年中的折舊、保險費用、交易費用攤銷都可從房租收入中扣除，所以在購房后的前幾年中，房產(chǎn)的應(yīng)付稅通常是負(fù)值。在隨后幾年中，當(dāng)公寓產(chǎn)生應(yīng)納稅收入時，此部分收入可由之前年份的稅務(wù)虧損中抵消(又名稅務(wù)虧損結(jié)轉(zhuǎn))。因此，業(yè)主在購房后的多年內(nèi)都不用繳納所得稅。

 

3. 外國人投資房地產(chǎn)稅收法(FIRPTA)

 

當(dāng)非美國居民出售其美國房地產(chǎn)時，美國稅務(wù)局要確定他們是否支付了資本利得稅。因此，美國國稅局將按照房產(chǎn)總購買價的10%扣稅。當(dāng)業(yè)主向美國稅務(wù)當(dāng)局申報資本利得稅時，任何退稅(若有)都將退還至申報人。

 

4.外國買家必須考慮規(guī)避美國高昂的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅

 

如果外國買家死亡，其遺留的美國房地產(chǎn)將被美國政府征收接近46%的稅。如果外國買家提早做出安排，可以輕松規(guī)避這個問題。這個安排涉及到成立一家有限責(zé)任公司(a Limited Liability Corporation，LLC)和一家外國公司(a Foreign Corporation.)。買家將其房產(chǎn)歸于有限責(zé)任公司名下，再將有限責(zé)任公司歸于外國公司名下，而買家自己將持有外國公司的股票。在這種情況下，由于美國房地產(chǎn)由外國公司“擁有”，外國買家死亡后，美國政府將無權(quán)對房產(chǎn)征稅。這對于外國買家是合理避稅，操作起來費用也不高。這種模式下可以通過出售公司的股份而不是通過財產(chǎn)出售實現(xiàn)財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，而后者可能引發(fā)稅務(wù)問題。

 

這樣做的原因是，對于任何投資的美國房地產(chǎn)(外國或美國)的業(yè)主來說，最好是成立至少一家有限責(zé)任公司來擁有物業(yè)房產(chǎn)，這樣業(yè)主的責(zé)任只限于有限責(zé)任公司，業(yè)主的責(zé)任將局限于該房產(chǎn)的凈額。然后，以外國公司擁有這家有限責(zé)任公司，則保護(hù)外國買家規(guī)避遺產(chǎn)稅。如果買房投資金額過小，外國買家不想采取成立有限責(zé)任公司或外國公司的模式，那另一種備選方法就是投保保額等于財產(chǎn)價值的人壽保險。例如，一位40歲的健康男子投保20年期的人壽保險，每年支付保費350美元，死亡時可獲得50萬美元的死亡保險金。在這種情況下，雖然該外國買家無法規(guī)避遺產(chǎn)稅，但其繼承人仍可獲得等額收益。

 

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