欧美疯狂性受xxxxx喷水更猛,日产无人区一线二线三线,欧美大浪妇猛交饥渴大叫,日韩av高清无码

今年的萬圣節(jié)已過，這會兒那些做萬圣節(jié)房屋地產(chǎn)業(yè)務(wù)的精英們在經(jīng)歷了非常艱難的幾個月之后，應(yīng)該正度著假。今年又是一個萬圣節(jié)產(chǎn)業(yè)的豐年，美國零售業(yè)聯(lián)盟對萬圣節(jié)消費的一項調(diào)查說，今年萬圣節(jié)的人均消費是74.34美元，總的行業(yè)收入69億。顯然其中的大部分都花在了萬圣節(jié)臨時店里，也就是那些從9月份開始出現(xiàn)在你身邊，而又在11月中旬的某一天突然消失的那些出售萬圣節(jié)裝備的商鋪(有人說，這行蹤也很像鬼啊)。但對那些萬圣節(jié)地產(chǎn)經(jīng)紀來說，這段日子就是他們真正的節(jié)日了。
 
（萬圣節(jié)商店內(nèi)部）

首先，我們需要知道一下關(guān)于萬圣節(jié)地產(chǎn)的時間表。爭奪戰(zhàn)可以在11月1號就開始，“我們關(guān)店的這一分鐘，甚至在我們關(guān)店之前，我們就已經(jīng)在躍躍欲試下一個萬圣節(jié)了”這是Frank Pacera，臨時節(jié)日巨頭Spirit Halloween的房地產(chǎn)總監(jiān)2012年說的話。而Spirit Halloween今年在北美已經(jīng)開了1100個零時商店。假如某個萬圣節(jié)商店今年生意很火爆，明年顯然還要選在那個地址開店。萬圣節(jié)臨時商店的地址越固定，他們的回頭客也就會越多。對于選址，還有一些其他的考量因素，比如交通人流，是否能從路上看到，或者看看鄰近的其他商鋪，哪些生意好或不好。

萬圣節(jié)地產(chǎn)的生意季在從你把枯萎的圣誕樹丟掉的那會兒就開始了，差不多是二月份。房地產(chǎn)經(jīng)理們會開始給那些大的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包的持有人打電話，他們一般負責著大型購物中心的租賃。

然后就是會議季，國際購物中心理事會（ICSC）每年的五月會在拉斯維加斯舉辦一個大型會議，同時SPEE,世界上最大的手推車，售貨亭，零時商鋪行業(yè)的活動也在那里召開。（今年開始，SPEE第一次聯(lián)合了ICSC的力量共同舉辦）那是房地產(chǎn)中介搜集情報特別好的時機，可以打聽哪些資產(chǎn)可能在勞動節(jié)之前空出來。

只有一小部分租約可以在這么早的時間就簽訂下。地主們通常尋求長期的5至10年的租約，顯然會被簽訂只有幾個月的暫時性節(jié)日地產(chǎn)租賃的合同嚇著。因此，房屋所有者一般通過夏季的中旬來熱身，隨著時間的推移地主們慢慢弄明白他們能夠做的選擇只有是全年都空著，和短租，同時萬圣節(jié)的商家往往又愿意為短租付特別市場上最高的租金。大部分六到八周的租賃合同，都在6月中旬到8月初之前簽訂。當然還有些特別極端的情況案例，比如10月1號之類。萬圣節(jié)商家一般希望的租約在90天以內(nèi)，最晚在11月15號左右，就會撤出市場。

店家的偏好本身也各不相同，比如Halloween Express 就特別喜歡找之前的二手汽車店，書店，餐館，和電器商店安身。Halloween Spirit和Halloween Express都愛找大的停車場用來搭南瓜帳篷。
 
（萬圣節(jié)商家Halloween Express的一處南瓜帳篷）

下面我們就來聊聊萬圣節(jié)地產(chǎn)和其他上述商家的關(guān)系。

2009年，當大蕭條毫無準備的出現(xiàn)的時候，所有的購物中心持有者都異常痛苦。他們的主要客戶，Sears，Macy’s, J.C Penney 無一例外的營業(yè)額，股價大幅跳水。Sears在2009年的春季就關(guān)閉了23家商場，電器連鎖商Circuit City在2008年宣告破產(chǎn)，書店Borders Books也一蹶不振最終在2011年告別市場。2009當年，商鋪空置率達到11.1%。
 
（AARIAN MARSHALL：The Life andDeath of the Great American Halloween Pop-Up Store）

傳統(tǒng)零售行業(yè)的噩夢卻是節(jié)日地產(chǎn)的經(jīng)紀的春天，因為成功的傳統(tǒng)“大盒子”店越少，長期租約就越少，適合節(jié)日臨時商鋪的供給就越高。Halloween Express的商家回憶說，那段時間，甚至在這個萬圣節(jié)之前我們就能接到商鋪的邀約想簽下個節(jié)日。

而短短五年，又是另一個故事。購物中心的空置率緩緩下降，這個夏天，到達了10.3%。Kite Realty，在全美有130個購物中心的商業(yè)地產(chǎn)商，現(xiàn)在已經(jīng)租掉了95%的資產(chǎn)，接近鼎盛時期。

與此同時，購物中心的在建量也在滯后。根據(jù)REIS的數(shù)據(jù)，2014年2季度，只有140萬平方英尺的購物中心完工，這個數(shù)字差不多是2007年高峰時期的1/10。而這數(shù)字還是反彈后的效果，2011年一季度，購物中心完工量只有40.5萬平方英尺。

可以預(yù)見的，供應(yīng)的缺乏代表租金還在漲。商街型商鋪的租賃價格今年已經(jīng)到了40.5美元每平方英尺，比大蕭條時期漲了4.6%。

購物中心市場的緊缺在緩慢的改善，但這速度遠遠不夠。Costar的購物中心研究總監(jiān)Suzanne Mulvee在去年接收華爾街日報的采訪時說，大概還要幾年購物中心的開工量才能回到2007年的一半。

這些都是積極的信號，不僅對零售地產(chǎn)是這樣，整個經(jīng)濟也是。然而對萬圣節(jié)地產(chǎn)經(jīng)紀來說，這恰恰意味著噩夢又來了。

兩三年前，對萬圣節(jié)商家來說，租到10000平方英尺以上的店面還不是那么困難，而這兩年，主要的門店規(guī)模只有在5000-8000平方英尺。大部分萬圣節(jié)房產(chǎn)經(jīng)紀們這一兩年每年簽訂的租約比之前10年最低的一年都要低。

又回到那些南瓜帳篷，如果你周遭的購物中心租金都太貴，或者根本沒有空間的時候怎么辦？當然就是停車場咯。很多大的商業(yè)地產(chǎn)商，如果他們沒有店鋪空間，而有停車場，會搭個帳篷租給萬圣節(jié)商家。

那萬圣節(jié)的南瓜帳篷雖然看著略傻，但卻在說著經(jīng)濟的故事。對萬圣節(jié)地產(chǎn)來說，還有什么能比一個強大的全國性零售業(yè)復(fù)蘇更可怕？