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美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高于美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高于通脹率，后面就會沒有增長，或下跌。

這個規(guī)律是如此的精準，以至于在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規(guī)律不僅適用于美國平均，而且適用于一線 城市。到2013年，美國的平均房價已經(jīng)超過扣除通脹后的歷史平均，并不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低于3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規(guī)律。

根據(jù)美國最權威的凱西·席勒房價指數(shù)（席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18%。連續(xù)下跌達到5年的只有兩次，第一次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機，累積跌幅達33%。

那么美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數(shù)字的邏輯是從哪里來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國的房價以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。

美國房市歷史和規(guī)律

美國123年扣除通脹后的房價歷史（資料來源：美國勞動力統(tǒng)計局，威斯康辛大學）

如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發(fā)生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因為1943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來的工業(yè)和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負增長。

1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹后年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率后為負增長。

1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發(fā)次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹后已經(jīng)低于一個多世紀以前的1895年。

總結一下，美國過去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。