充滿不確定性的2016年即將過(guò)去，這一年里，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在持續(xù)，仍然是中國(guó)人海外投資的首選國(guó)。
據(jù)美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）統(tǒng)計(jì)，2016年中國(guó)人赴美置業(yè)的總金額高達(dá)273億美元，秒殺2-5名的國(guó)家之總和。
那么2017年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)向好嗎？會(huì)有什么新的變化呢？
(1)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲
按照中國(guó)人的習(xí)慣，買房時(shí)的第一個(gè)問(wèn)題就是房?jī)r(jià)會(huì)否上漲，答案是“會(huì)”。
在30份報(bào)告中，幾乎所有的機(jī)構(gòu)都認(rèn)為2017年美國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。
據(jù)美國(guó)最大的地產(chǎn)平臺(tái)Zillow數(shù)據(jù)，2016年全美房?jī)r(jià)上漲了4.8%，并預(yù)測(cè)2017房?jī)r(jià)將上漲3.6%。
而全球最大的地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Corelogic要樂觀一些，它預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在2017年9月時(shí)，再上漲5.2%。
下圖是Zillow對(duì)110多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和地產(chǎn)專家做的調(diào)查，對(duì)2016-2021年的美國(guó)房?jī)r(jià)做預(yù)測(cè)。其中紅色虛線為悲觀預(yù)測(cè)，認(rèn)為美國(guó)未來(lái)5年房?jī)r(jià)將上漲10.2%；綠色虛線是樂觀預(yù)測(cè)，認(rèn)為未來(lái)5年房?jī)r(jià)將上漲30.8%；兩者之間的黑色虛線，指預(yù)測(cè)的平均值，認(rèn)為未來(lái)5年，美國(guó)房?jī)r(jià)將上漲21.4%。
美國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)2016-2021（來(lái)源：Zillow，制圖：Pulsenomics）
即便是悲觀預(yù)測(cè)，美國(guó)房?jī)r(jià)也將在今年達(dá)到2007金融危機(jī)前的最高點(diǎn)，房?jī)r(jià)還有上漲空間嗎？
不要被表面數(shù)字蒙騙。CBS商業(yè)分析師施萊辛格認(rèn)為，若算上通脹，10年前20萬(wàn)美元的房子，如今要27.6萬(wàn)。
這一觀點(diǎn)可由下圖驗(yàn)證。下圖是美國(guó)現(xiàn)房中位價(jià)水平，藍(lán)線為歷年名義價(jià)格，紅線為經(jīng)過(guò)2016年通脹水平調(diào)整后的房?jī)r(jià)，可知2007年的房?jī)r(jià)顯著高于2016年的水平，因此美國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上離危機(jī)前的高位仍有距離，各大機(jī)構(gòu)認(rèn)為2017年上漲空間依然存在。
美國(guó)現(xiàn)房銷售中位價(jià)（來(lái)源：NAR、美國(guó)勞工部，制圖：WSJ）
(2)獲得房屋抵押貸款更容易
2017年另一大變化，就是購(gòu)房貸款將會(huì)放松，更多的人能夠達(dá)到購(gòu)房門檻。美國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)站Redfin認(rèn)為，2017年房利美、房地美將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多杠桿，買到價(jià)格更高的房屋。
美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì)的可獲信貸指數(shù)，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權(quán)威指標(biāo)，指數(shù)越高，獲得貸款越容易，反之越難。2016年11月，該指數(shù)已高達(dá)8年來(lái)最高值174.1，進(jìn)入最容易獲得抵押貸款時(shí)期，許多大型金融機(jī)構(gòu)也更愿意為借款者提供房屋抵押貸款。
美國(guó)月度可獲貸款指數(shù)（來(lái)源：美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì) MBA）
當(dāng)然，對(duì)于外國(guó)買家來(lái)說(shuō)也是一大利好，目前一些國(guó)家限制外國(guó)人買房貸款，而美國(guó)卻敞開了抵押貸款的大門，無(wú)疑更利于投資者融資
(3)抵押貸款利率將略有提高，月供變多
包括NAR, Zillow, MBA等多家機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，2017年的30年期固定利率抵押貸款利率，將維持在4.5-5%，高于過(guò)去5年4%以下的水平。這意味著買一套房產(chǎn)，月供可能增加100多美元。
不過(guò)，房貸利率上升的影響或?qū)⑷?ldquo;毛毛雨”。第一，經(jīng)濟(jì)狀況已較幾年前有所改善。與2013年相比，美國(guó)工作崗位增加700萬(wàn)個(gè)，工資增長(zhǎng)顯示出加速跡象；第二，抵押貸款數(shù)額擴(kuò)大，更易獲得房貸。因此，房貸利率小幅上行，難以澆滅買房需求。
(4)房屋交易活躍，流動(dòng)性增強(qiáng)
據(jù)Redfin統(tǒng)計(jì)，2016年市場(chǎng)待售房屋的停留時(shí)間僅為52天，這是自2009年以來(lái)的最佳紀(jì)錄，并認(rèn)為2017年將打破這一紀(jì)錄。
下圖的紅線，表示從開始搜索至交易完成，整個(gè)購(gòu)房過(guò)程平均83天，比去年同期減少了7天；藍(lán)線表示在市場(chǎng)上待售的日期，為52天。兩條曲線都呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明房屋的流動(dòng)性也在增加，且2017年將更好。
Redfin顧客成交總時(shí)間及房屋市場(chǎng)待售時(shí)間（來(lái)源：Redfin）
除了市場(chǎng)景氣之外，行業(yè)革新也是房屋流動(dòng)性變強(qiáng)的動(dòng)因之一。越來(lái)越多的買家對(duì)在線報(bào)價(jià)流程感興趣，使交易更快捷。
(5)Surban運(yùn)動(dòng)在美國(guó)如火如荼
如果閱讀美國(guó)大機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，你一定會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)新詞“Surban”。該詞來(lái)自suburb（郊區(qū)）和urban（城市），指在城市的近郊，直接發(fā)展郊區(qū)（衛(wèi)星城）市中心，完善城市功能的配套設(shè)施，并在城郊的市中心建造住房和社區(qū)。
未來(lái)，美國(guó)將更多地開發(fā)城郊地區(qū)內(nèi)，靠近公交站的住宅社區(qū)，這一計(jì)劃也與特朗普的基建計(jì)劃吻合，促進(jìn)郊區(qū)和衛(wèi)星城市的發(fā)展。郊區(qū)將增添更多城市的設(shè)施，以便讓居民能在城市的核心部分以外，同樣享受生活、工作和休閑。
Surban生活方式，能讓人們通過(guò)便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的價(jià)格受益于郊區(qū)更好的居住條件。約翰·伯恩斯咨詢公司預(yù)計(jì)，未來(lái)10年，近80%的住宅增長(zhǎng)將出現(xiàn)在郊區(qū)。2010-2015年，71%的新住宅增長(zhǎng)來(lái)自郊區(qū)，而城市地區(qū)到2025年的住宅增長(zhǎng)，只有15%。
(6)住房供應(yīng)增加，庫(kù)存仍緊張
近年來(lái)，美國(guó)房屋開工數(shù)量持續(xù)增加，一是應(yīng)對(duì)居住需求，二是美國(guó)房屋建筑協(xié)會(huì)（NAHB）的建筑商感知指數(shù)顯示，建筑商的信心已恢復(fù)到11年前的高點(diǎn)，全美開建的新房也逐年增多。
下圖柱狀線，是建筑商感知指數(shù)，一般高于50為正面，而目前已達(dá)到71，是2005年來(lái)的新高。紅線表示美國(guó)開工房屋數(shù)量，NAHB統(tǒng)計(jì)2016年12月全美在建房屋為130萬(wàn)套。
建筑商感知指數(shù)和房屋開工數(shù)（來(lái)源:NAHB，美國(guó)商務(wù)部）
下圖是多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的2017年美國(guó)開工房屋數(shù)量，范圍在120-150萬(wàn)套之間。
各機(jī)構(gòu)對(duì)2017-2024年美國(guó)房屋開工數(shù)的預(yù)測(cè)（來(lái)源：Forisk）
NAR表示，雖然在建房屋數(shù)量增加了，但開工數(shù)仍只有正常速度的60%，房屋庫(kù)存在2017年依舊緊張。2016年9月底的房屋庫(kù)存總量增加了1.5%，有204萬(wàn)套現(xiàn)房待售，但仍比去年同期水平低7%。
NAR認(rèn)為2017年新房銷售將上漲10%。2016年542萬(wàn)套的銷售成績(jī)，是近10年的新高。而二手房銷售將上升2%，從536萬(wàn)套升至546萬(wàn)套，這將是2006年以來(lái)的最好銷量（647萬(wàn)），在2018年將上漲4%，達(dá)到569萬(wàn)套。
即便房屋開工數(shù)將持續(xù)增加，但銷售依然旺盛，庫(kù)存緊張仍會(huì)是常態(tài)，將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。CoreLogic副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sam Khater認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。
(7)建筑成本繼續(xù)上漲，或進(jìn)一步推升新房房?jī)r(jià)
2016年，美國(guó)深受建筑工人短缺之痛，根據(jù)美國(guó)房屋建筑協(xié)會(huì)（NAHB）的數(shù)據(jù)，建筑行業(yè)現(xiàn)今約有20萬(wàn)個(gè)職位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在內(nèi)的專業(yè)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，建筑工短缺的趨勢(shì)仍將在2017年繼續(xù)。
在此情況下，建筑商不得不支付給建筑工支付更高的工資，而增加的人工成本。可以想見，由此產(chǎn)生的成本上漲，會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買家或投資者。
大家或許會(huì)聯(lián)想到特朗普表態(tài)過(guò)的嚴(yán)苛移民政策。若他嚴(yán)格執(zhí)行驅(qū)趕非法移民的競(jìng)選宣言，可能導(dǎo)致建筑工人短期內(nèi)大量缺口，進(jìn)一步提高房屋建造成本。
(8)租金收益的漲幅變慢
許多機(jī)構(gòu)指出，出租房屋供需將逐步達(dá)到平衡，且美國(guó)住房自有率近期出現(xiàn)拐點(diǎn)，更多人將擁有自己的住房，因而租金增長(zhǎng)幅度將減緩。
美國(guó)城市土地研究所指出，未來(lái)三年公寓出租增長(zhǎng)率將逐年放緩，2016-2018年的增長(zhǎng)率分別為3.5%、3.0%、2.9%。
公寓租用需求減緩，使得租金漲幅降低。根據(jù)Zillow預(yù)測(cè)，雖然2017年多數(shù)大城市的租金將繼續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率僅為1.7%，與2016年的增長(zhǎng)率相當(dāng)。
雖然過(guò)去幾年，許多地方的租金呈現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，但近期租金的溫和增長(zhǎng)顯示，建筑商建造了更多公寓，使出租用房的供給趕上需求，以適應(yīng)近40%選擇租房的美國(guó)人的居住需求。
(9)千禧一代將變成有房者，提高住房自有率提升。
令人意外的是，幾乎80%的報(bào)告都提及“千禧一代”（1982-2000出生）將成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可忽視的力量。更多的初次購(gòu)房人群，也將促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)景氣，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
一方面，這一代人與父母同住的比例達(dá)到75年來(lái)最高的40%；另一方面，他們中年紀(jì)較大的人，也逐步達(dá)到32歲——全美首次購(gòu)房的平均年齡。
他們中與父母居住比例雖高，短期內(nèi)抑制了購(gòu)房需求，但同樣能在短期內(nèi)迸發(fā)出大量的首次買房需求。因?yàn)?ldquo;千禧一代”崇尚獨(dú)立和自由，短期與父母同住只是過(guò)渡，最終他們還是會(huì)買房，并獨(dú)立居住。
根據(jù)NAR統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全美有1500萬(wàn)年輕人與父母同住，而十年前只有1000萬(wàn)。2016年，61%的首次夠房人群為35歲以下的年輕人，“千禧一代”這批潛在的購(gòu)房人群，將在2017年逐步爆發(fā)。
(10)房地產(chǎn)中介傭金將持續(xù)下降
西方國(guó)家進(jìn)行房屋買賣時(shí)，都要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行，所以傭金也成為投資時(shí)不可回避的一筆花銷，它的變動(dòng)直接意味著購(gòu)房固定成本的高低。
隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的替代業(yè)務(wù)變得越來(lái)越普遍，人們?cè)?017年及未來(lái)，或?qū)⒅Ц陡俚膫蚪稹?2016年Redfin的調(diào)查顯示，大多數(shù)賣家支付給他們經(jīng)紀(jì)人的傭金有所減少，同樣，幾乎有一半的買家也享受了傭金的折扣。這比2015年大幅增加，當(dāng)時(shí)只有37%的買家獲得500美元以上的傭金優(yōu)惠。
越來(lái)越多的創(chuàng)新公司出現(xiàn)，它們提供更省錢的方式來(lái)進(jìn)行房屋買賣，更多的消費(fèi)者采用這些省錢的方法。如若不然，也可以繼續(xù)通過(guò)傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，來(lái)買賣房屋，但投資人應(yīng)該對(duì)所支付的傭金進(jìn)行更多談判和議價(jià)。
總之，房地產(chǎn)的中介費(fèi)或傭金將逐步降低，投資人能節(jié)約更多錢。
(11)機(jī)會(huì)之城：三大新興城市群居多
今年美國(guó)適合進(jìn)行地產(chǎn)投資的城市有：西雅圖、波特蘭、達(dá)拉斯、奧斯汀、丹佛、羅利、坦帕、夏洛特、奧蘭多、杰克遜維爾等。
無(wú)論是根據(jù)萊坊的統(tǒng)計(jì)，還是凱斯席勒指數(shù)，西雅圖和波特蘭都是2016年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)可爭(zhēng)議的雙子星，僅有的實(shí)現(xiàn)10%以上增長(zhǎng)的美國(guó)城市。同時(shí)，這兩大熱門城市的供需仍不平衡，2017年的表現(xiàn)仍可能超過(guò)全美平均水平。
2016.12.27發(fā)布的凱斯席勒20城房?jī)r(jià)指數(shù)（來(lái)源：標(biāo)普.道瓊斯指數(shù)、Corelogic）
美國(guó)三大新興都市圈表現(xiàn)仍將搶眼，包括德州、佛羅里達(dá)州、北卡羅來(lái)納州。
達(dá)拉斯是德州最大城市，美國(guó)當(dāng)之無(wú)愧的“新一線城市”，也是大城市中增長(zhǎng)最快的一個(gè)，在20城房?jī)r(jià)指數(shù)中排名第4。另外，德州首府奧斯汀由于有大量年輕人凈流入和新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，也被認(rèn)為是最有潛力的城市之一。
位于北卡羅來(lái)納州的羅利、夏洛特，佛羅里達(dá)州的坦帕、奧蘭多、杰克遜維爾，也被許多機(jī)構(gòu)列為2017年房地產(chǎn)投資的最佳城市，這與掘金大師在2016年10月12日的文章判斷一致。這些新興都市圈，未來(lái)的投資機(jī)會(huì)值得大家關(guān)注。
此外，科羅拉多州首府丹佛也表現(xiàn)搶眼，在今年的房?jī)r(jià)漲幅榜排名第3，得益于該地便捷的空中航線、創(chuàng)業(yè)氛圍、文化和旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展等，未來(lái)也是值得大家留意。
當(dāng)然，丹佛有一支球隊(duì)叫“丹佛掘金”，去那總能掘金的！
(12)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地獄之城
在美國(guó)地產(chǎn)投資需要回避的城市方面，掘金大師也選出了三個(gè)常被各大機(jī)構(gòu)提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹茲堡、底特律。
根據(jù)美國(guó)網(wǎng)站GOBankingRates.com的調(diào)查顯示，芝加哥由于其就業(yè)增長(zhǎng)率僅為1.3%，人口增長(zhǎng)率也下降了0.11%，因而并不受大家看好。在上表凱斯席勒的統(tǒng)計(jì)中，芝加哥10月份的房?jī)r(jià)為20大城市中降幅最大的，達(dá)到1.1%。
而匹茲堡、底特律兩個(gè)城市，都與傳統(tǒng)行業(yè)衰落，城市經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛有關(guān)。其中，雖然底特律的租金回報(bào)率較高，但由于其房?jī)r(jià)沒有很好的經(jīng)濟(jì)基本面支撐，依然屬于冒險(xiǎn)者的樂園。若要投資這幾個(gè)城市的地產(chǎn)，還需先行做好盡職調(diào)查。
總結(jié)
總體來(lái)說(shuō)，2017年的美國(guó)地產(chǎn)仍將持續(xù)過(guò)去一年的勢(shì)頭，利好因素不少。而諸如貸款利率增高等“不利因素”，實(shí)質(zhì)上對(duì)投資人的影響，就像撓癢癢一樣有限。
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