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【北美購(gòu)房網(wǎng)】美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)

一、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)

        產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)起源于19世紀(jì)60年代的美國(guó)，是一種特殊的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)可分為兩類：業(yè)主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)與貸款人產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)與一般保險(xiǎn)具有相同的構(gòu)成要素，但產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是對(duì)保單簽發(fā)前房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保，且在整個(gè)保險(xiǎn)期間內(nèi)只需繳納一次保費(fèi)。

1、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)構(gòu)成要素

        產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的構(gòu)成要素與一般財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)相同，分為保險(xiǎn)人、投保人、被保險(xiǎn)人、受益人、保險(xiǎn)標(biāo)的、保險(xiǎn)期間、保險(xiǎn)范圍、保險(xiǎn)費(fèi)、賠償范圍。

        產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)人一般為產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)發(fā)行方（產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司）、承銷方和代理人，而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)代理人可同時(shí)代理多家產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

        一般由法律規(guī)定和交易習(xí)慣決定房屋交易的賣方或買方成為投保人。被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)受益人則是擁有交易中房屋保險(xiǎn)利益的法人和自然人。

        保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)調(diào)查報(bào)告的準(zhǔn)確性。對(duì)于產(chǎn)權(quán)報(bào)告中未記載瑕疵和糾紛，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)消除產(chǎn)權(quán)瑕疵，解決產(chǎn)權(quán)糾紛，對(duì)被保險(xiǎn)人造成損失時(shí)，保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)給予賠償。

        保險(xiǎn)期間為保單簽署生效后至房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)移前的產(chǎn)權(quán)持有期，并對(duì)此期間發(fā)生的繼承和遺贈(zèng)事項(xiàng)有效。

        一般來說，保險(xiǎn)范圍是對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)查以前，已經(jīng)存在并且產(chǎn)權(quán)報(bào)告沒有記載的產(chǎn)權(quán)瑕疵和糾紛。

        產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)取決于投保標(biāo)的價(jià)值和保險(xiǎn)費(fèi)率產(chǎn)，且僅在保單出具時(shí)繳納一次。

       產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)賠償范圍包括未記載、披露的產(chǎn)權(quán)瑕疵和糾紛產(chǎn)生的所有費(fèi)用及損失，無論相關(guān)費(fèi)用（第三方談判費(fèi)用、第三方賠償費(fèi)用、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)）是否超出保險(xiǎn)金額。

2、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)特點(diǎn)

        產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)區(qū)別于一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的特殊性在于其保險(xiǎn)范圍、保險(xiǎn)期間、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)方式。

        保險(xiǎn)范圍上，一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)側(cè)重于投保后風(fēng)險(xiǎn)和意外的賠償及保護(hù)；產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)側(cè)重于投保前可能存在的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行賠償和保護(hù)。通常，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)通過詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)檢查消除可能對(duì)投保人造成損失的產(chǎn)權(quán)問題。

        保險(xiǎn)期間上，一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)期間較短，多為1年或特定短期事件，而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)覆蓋投保人整個(gè)產(chǎn)權(quán)持有期，可隨房屋繼承或轉(zhuǎn)贈(zèng)。

        風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)方式上，一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)依賴于精算模型測(cè)算可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率進(jìn)行精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)通過產(chǎn)權(quán)調(diào)查消除大部分潛在風(fēng)險(xiǎn)，收取較低的保費(fèi)即可覆蓋風(fēng)險(xiǎn)損失。因此，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司損失準(zhǔn)備金比例約為5%—10%，遠(yuǎn)低于一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司70%—80%的損失準(zhǔn)備金比率。

二、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)

       美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是契據(jù)登記制度，該制度保留了潛在買收人對(duì)房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)交易中產(chǎn)權(quán)糾紛頻繁發(fā)生，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)應(yīng)運(yùn)而生。

1、發(fā)展歷程

從業(yè)務(wù)滲透率與行業(yè)成熟度來看，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了3個(gè)階段：產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)誕生階段，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)全國(guó)化階段、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)國(guó)際化階段。

2、行業(yè)分析

行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模

        現(xiàn)在，美國(guó)每年二手房成交量500萬套左右，其中99%的房屋交易購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。目前行業(yè)內(nèi)有32家保險(xiǎn)發(fā)行企業(yè)和4500家左右的代理機(jī)構(gòu)企業(yè)。2015年，美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)市場(chǎng)規(guī)模超過130億美元。

行業(yè)集中度

        美國(guó)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)集中度比較高。

        從區(qū)域范圍來看，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)具有明顯的區(qū)域性集中的特征，美國(guó)僅德克薩斯州、加利福尼亞州、佛羅里達(dá)州和紐約(投資)州4大州保費(fèi)收入占據(jù)市場(chǎng)份額45.93%，17個(gè)州保費(fèi)收入占據(jù)79.78%市場(chǎng)份額。

        從市場(chǎng)集中度看，近年來，四大產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司—富達(dá)國(guó)民金融公司（FNF）、第一美國(guó)金融公司（FAF）、老共和國(guó)際公司（ORT）和斯圖爾特產(chǎn)權(quán)服務(wù)商（STI）一直占據(jù)著86.9%的市場(chǎng)份額。雖然近幾年四大產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司市場(chǎng)份額略有下降，

        但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，大產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司具有雄厚的資金實(shí)力與較強(qiáng)的成本管控能力，隨著未來經(jīng)濟(jì)和發(fā)展，交易復(fù)雜度的提升，更具適應(yīng)市場(chǎng)的能力，因而大產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司依然會(huì)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)的集中度依舊會(huì)維持較高水平。

產(chǎn)業(yè)鏈分析

        產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)歉鱾�(gè)產(chǎn)業(yè)部門之間基于一定的技術(shù)關(guān)聯(lián)，并依據(jù)特定的邏輯關(guān)系和時(shí)空布局關(guān)系客觀形成的鏈條式關(guān)聯(lián)關(guān)系形態(tài)。產(chǎn)業(yè)鏈中大量存在著上下游關(guān)系和相互價(jià)值的交換，上游環(huán)節(jié)向下游環(huán)節(jié)輸送產(chǎn)品或服務(wù)，下游環(huán)節(jié)向上游環(huán)節(jié)反饋信息。本文從公司鏈、價(jià)值鏈、供需鏈三個(gè)角度對(duì)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)上下游價(jià)值轉(zhuǎn)換過程進(jìn)行闡述。

（1）產(chǎn)業(yè)鏈

        產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的公司鏈指參與到產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)交易流程中的所有公司，通常整個(gè)公司鏈大體上包括：保險(xiǎn)發(fā)行公司、保險(xiǎn)代理公司、保險(xiǎn)評(píng)估公司、甚至為保險(xiǎn)公司專門印刷單證保單條款的印刷公司以及禮品公司等等都屬于這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的一員。

（2）價(jià)值鏈

        從產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)流程來看，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)包括：產(chǎn)品開發(fā)、營(yíng)銷和銷售、保單管理、理賠管理、資產(chǎn)管理，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，各環(huán)節(jié)的不斷優(yōu)化過程呈放射狀衍生出新的市場(chǎng)價(jià)值。

（3）供需鏈

        政府機(jī)構(gòu)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中是產(chǎn)權(quán)信息的提供方，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司是產(chǎn)權(quán)信息的需求方，同時(shí)它又是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的提供方，消費(fèi)者是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的需求方，同時(shí)是產(chǎn)權(quán)信息的提供方。買賣雙方在進(jìn)行房屋的買賣后或者發(fā)生了其他有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的事件后，需要到政府房屋管理部門進(jìn)行登記，這些記錄存儲(chǔ)起來就形成了“產(chǎn)權(quán)鏈”，這樣就形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)供需完整的閉環(huán)。

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

（1）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)

        產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)主要由企業(yè)產(chǎn)品服務(wù)價(jià)格與從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)決定。除此之外，在涉及到多態(tài)事務(wù)及房地產(chǎn)投資工具的情況下（比如房地產(chǎn)投資信托），產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力與品牌是選擇產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)時(shí)的重要考慮因素，因此規(guī)模較大的全國(guó)性品牌具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大，但產(chǎn)權(quán)交易的非標(biāo)準(zhǔn)化、本地化使得各地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模也會(huì)存在較大差異。

截止2015年，美國(guó)排名前四的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司依次為：FNF、FAF、ORI、STI，四家產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的市占率高達(dá)86.9%，且FNF多年來保持行業(yè)龍頭的位置。但四大產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司除ORT外，市場(chǎng)份額均有所下降，各州范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司市場(chǎng)份額有所增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)趨于激烈。

（2）行業(yè)外競(jìng)爭(zhēng)

        在美國(guó)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)因地而異，各州規(guī)定的準(zhǔn)入門檻不盡一致。從美國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展來看，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)資金壁壘不高，但有著很高的行政壁壘。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司在美國(guó)的各個(gè)州開展業(yè)務(wù)需要分別取得該州政府保險(xiǎn)管理部門頒發(fā)的牌照，而政府對(duì)該牌照的頒發(fā)具有嚴(yán)格的管控。加利福尼亞州產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的市場(chǎng)規(guī)模占了全美整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的12%，僅有FNF、FAF和STI等等幾家公司取得了牌照。總體來看，美國(guó)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司家數(shù)已經(jīng)連續(xù)多年保持穩(wěn)定水平，該行業(yè)的潛在進(jìn)入者威脅較少。

（3）替代品威脅分析

        保險(xiǎn)行業(yè)的其他類型的產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，相反，可能還存在互補(bǔ)的關(guān)系。在房屋買賣過程中，抵押貸款銀行可能還會(huì)要求住房抵押貸款申請(qǐng)者購(gòu)買除產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)以外的其他保險(xiǎn)，比如火災(zāi)保險(xiǎn)或者水災(zāi)保險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè)與其他行業(yè)也不存在產(chǎn)品替代關(guān)系。