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【北美購(gòu)房網(wǎng)】收藏貼：從買房到賣房，美國(guó)房產(chǎn)投資稅費(fèi)分析及省稅策略

在美國(guó)投資置業(yè)、買賣房產(chǎn)，初次購(gòu)房者讀過(guò)這一篇文章，基本上都能懂了，讀完后，記得收藏并分享給你的小伙伴哦！

一、美國(guó)買房和貸款常見(jiàn)問(wèn)題

1.沒(méi)有綠卡可以買房嗎？

美國(guó)大部分投資項(xiàng)目都向非美國(guó)居民開(kāi)放，所以有沒(méi)有綠卡不影響。

2.沒(méi)有綠卡可以貸款嗎？

沒(méi)有綠卡也是能夠貸款的，并且由于貸款增加了杠桿，用好了還能提高投資收益。

3.申請(qǐng)貸款需要什么條件？

貸款，銀行主要看你的還款能力。對(duì)于美國(guó)當(dāng)?shù)鼐用駚?lái)講，銀行會(huì)根據(jù)其過(guò)去兩年的工資證明和稅表來(lái)判斷是否發(fā)放貸款。

4.移民前或移民后買房有區(qū)別嗎？

首先，我們要確定的一點(diǎn)是買房是一個(gè)投資行為，對(duì)于投資來(lái)講，要根據(jù)其他因素，即你的投資目的、投資時(shí)間點(diǎn)和個(gè)人需要去判斷，而不是看移民前后來(lái)決定。

5.綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區(qū)別？

沒(méi)有區(qū)別，稅率是相同的。只不過(guò)在報(bào)稅的抵扣上會(huì)略有不同，基本沒(méi)太大的區(qū)別。

6.什么時(shí)候買房合適，移民前還是移民后？

之前已經(jīng)提到，移民前或移民后買房是沒(méi)有區(qū)別的。但如果要貸款，就建議在報(bào)稅之前、甚至在登陸之前就買房會(huì)比較好。

對(duì)于新移民來(lái)說(shuō)，我們需要將人民幣兌換成美元，這個(gè)過(guò)程會(huì)導(dǎo)致收入會(huì)有一個(gè)大比例的降低。如兌換后顯示收入過(guò)少，銀行就可能不愿意貸款給我們。而在報(bào)稅或登錄之前，我們可以用中國(guó)的收入證明，有許多銀行是可以貸款的。

7.哪些銀行可以用中國(guó)收入證明來(lái)貸款？

匯豐銀行，工行，華美銀行，國(guó)泰銀行都是可以的。

8.已經(jīng)報(bào)過(guò)稅了，但收入不高，還能貸款嗎？

對(duì)于已經(jīng)報(bào)過(guò)稅但收入不高的朋友，也不用擔(dān)心，還是能夠貸款的。有一些銀行不查收入，比如我們常見(jiàn)的sterling，不過(guò)它的利率會(huì)高一點(diǎn)，同樣的條件下，可能高出1%到2%。

9.目前銀行貸款利息是多少？

目前美國(guó)整體利率比較低，利率大多數(shù)在百分之三點(diǎn)幾。但具體貸款的利息取決于貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年，其利率就會(huì)低一些，7年稍微高一點(diǎn)，15年就更高了。

10.用公司還是個(gè)人名義買房？

用公司或個(gè)人名義買房，主要是看對(duì)責(zé)任的限定。如用公司來(lái)買房，可能需要報(bào)公司的稅表，同時(shí)公司需要給股東開(kāi)K1的稅表。如果是個(gè)人，報(bào)稅就會(huì)簡(jiǎn)單一些。

11.一般新移民最多可以貸多少？

有綠卡，可以貸款70%的金額。如沒(méi)有移民，沒(méi)有綠卡，那么每個(gè)銀行能貸到的數(shù)目不同，但大多數(shù)都在50%到60%。

美國(guó)買房到賣房，涉及到的美國(guó)稅費(fèi)較多，想要達(dá)到省稅增加投資回報(bào)的目的，就要仔細(xì)了解這些法律法規(guī)。提前咨詢，仔細(xì)規(guī)劃，是投資美國(guó)房產(chǎn)的必修課。

二、投資美國(guó)房地產(chǎn)有哪些稅費(fèi)

買房的時(shí)候有很多費(fèi)用是一次性的費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有交易稅、交接費(fèi)、產(chǎn)權(quán)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等。

在買房時(shí)，有哪些費(fèi)用可以抵稅？

房屋持有期間產(chǎn)生的費(fèi)用：

房產(chǎn)稅，大概是買價(jià)的1%到3%不等。

保險(xiǎn)費(fèi)，主要是火災(zāi)保險(xiǎn)，一年大概在1000~3000美元（若小區(qū)在洪水區(qū)，還有洪水險(xiǎn)）。

物業(yè)費(fèi)（如果小區(qū)有物業(yè)管理），費(fèi)用從100到2000不等，看小區(qū)環(huán)境。

持有期間，有哪些費(fèi)用可以抵稅？

這里從兩個(gè)角度來(lái)講：自住房和出租房。

1.自住房。在發(fā)生的費(fèi)用里面，房地產(chǎn)稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。

2.出租房。所有與該房產(chǎn)的一些必要的和合理的費(fèi)用都可以抵稅，如之前提到的地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。

另一個(gè)最大的抵稅費(fèi)用就是折舊費(fèi)，折舊費(fèi)按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業(yè)地產(chǎn)是39年。假如一套房子是275萬(wàn)美元，那么每年的折舊費(fèi)就是10萬(wàn)美元。

這里需要注意的還有預(yù)扣稅，預(yù)扣稅是針對(duì)出租收入而言，由于中美之間有條約，稅率是10%。當(dāng)我們?cè)诘诙�年�?bào)稅時(shí)，如果第一年沒(méi)有凈利潤(rùn)，那么可以申請(qǐng)將第一年的預(yù)扣稅退回來(lái)。

賣房的費(fèi)用

在美國(guó)還有一個(gè)重要的免稅額概念。

如果在賣房的5年內(nèi)，業(yè)主擁有房屋產(chǎn)權(quán)2年，并且將房屋作為主要的住宅2年，那么每個(gè)業(yè)主可以享有25萬(wàn)美元增殖的免稅額。超過(guò)部分的增殖，會(huì)被征稅。

外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，如果有增值，要交增值稅。投資時(shí)間在一年或一年以上為長(zhǎng)期投資，稅率則為三檔，0、15%，20%。如果投資時(shí)間少于12個(gè)月，為短期投資，短期投資適有于美國(guó)的正常稅率，聯(lián)邦是10%到39.6%。

正常美國(guó)人都是在第二年的4月15號(hào)之前報(bào)上一年的稅。外國(guó)人賣了房子如果不報(bào)稅，美國(guó)政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年，國(guó)稅局專門出臺(tái)了針對(duì)外國(guó)人投資美國(guó)房地產(chǎn)的法案，這也就是著名的FIRPTA。法案規(guī)定，外國(guó)人出售美國(guó)的房地產(chǎn)時(shí)，買方有義務(wù)在120天之內(nèi)預(yù)交賣價(jià)的15%給稅局，這也就是預(yù)扣稅。

三、如何保全美國(guó)房產(chǎn)、如何避稅

從下面4方面來(lái)講：

1.對(duì)自住房來(lái)講，可以充分利用免稅額的機(jī)制。比如有的朋友在房地產(chǎn)上升的時(shí)期，一旦這個(gè)房子有足夠的增值，每?jī)扇�年就�?huì)換一次房子，這樣倒騰幾次以后，免稅的幾十萬(wàn)，就會(huì)這么省出來(lái)了。

2.對(duì)投資房，利用一個(gè)1031置換條款。舉例說(shuō)明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內(nèi)找到另外一棟投資房，并且在180天之內(nèi)過(guò)戶，那么第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅。

3.投資人沒(méi)有綠卡，但子女有，又想將房產(chǎn)贈(zèng)與子女。如果投資人想要將房產(chǎn)贈(zèng)與給子女，千萬(wàn)不要直接贈(zèng)與，因?yàn)橥鈬?guó)人的贈(zèng)與免稅額每年只有14000美元。正確做法應(yīng)該是將房產(chǎn)賣掉，將存款贈(zèng)與子女，由于存款是無(wú)形資產(chǎn)，外國(guó)人把無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)贈(zèng)美國(guó)人是沒(méi)有贈(zèng)與稅的。

4.對(duì)美國(guó)納稅居民來(lái)說(shuō)，如果房子一直不賣，過(guò)世后贈(zèng)與給子女，子女可以免交這個(gè)增值稅。例如父母買了一棟房子，花費(fèi)50萬(wàn)，過(guò)世的時(shí)候，這個(gè)房子漲到了200萬(wàn)，如果孩子拿到這一棟房子以后，馬上以200萬(wàn)賣掉，中間的150萬(wàn)都不需要交增值稅。但是這棟房子的200萬(wàn)會(huì)算在父母的遺產(chǎn)里面，所以我們避了贈(zèng)與稅，同時(shí)要特別注意一下遺產(chǎn)稅的問(wèn)題。

外國(guó)人在美國(guó)遺產(chǎn)稅的免稅額只有6萬(wàn)美元，而美國(guó)的遺產(chǎn)稅高達(dá)40%，如果在9個(gè)月內(nèi)沒(méi)有補(bǔ)齊這40%的遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)將在9個(gè)月內(nèi)被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產(chǎn)稅。這里有個(gè)解決方案就是，在購(gòu)買美國(guó)的房產(chǎn)的時(shí)候，同時(shí)購(gòu)買一份美國(guó)的人壽保單，如果有人不幸過(guò)世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)可以留下來(lái)從容處理。

四、產(chǎn)權(quán)由誰(shuí)持有：孩子、父母還是公

1.美國(guó)的房產(chǎn)上通常是沒(méi)有收益人的，如不幸意外過(guò)世，由誰(shuí)繼承？

解決的方案是要做一個(gè)生前信托，一旦有意外，生前信托的條款里面指名了誰(shuí)為受益人，這就避免了費(fèi)時(shí)、費(fèi)錢的法庭認(rèn)證的程序。

2.買房時(shí)，用公司的名義還是個(gè)人名義去買房？

公司和個(gè)人買房的區(qū)別在于，如果是用公司來(lái)買房，責(zé)任就限定在公司里面，不會(huì)跟個(gè)人其他資產(chǎn)交割在一起。如果有兩棟房產(chǎn)你都放到一個(gè)有限責(zé)任公司，你其實(shí)是把這個(gè)責(zé)任并在了一起，并沒(méi)有達(dá)到分割這個(gè)責(zé)任的目的。

如果在美國(guó)投資很多棟房產(chǎn)，如果每一棟房產(chǎn)都放到一個(gè)公司的名下，整個(gè)公司成立的費(fèi)用，報(bào)稅的費(fèi)用和申報(bào)的手續(xù)就變得十分的復(fù)雜，同時(shí)如果房子是自住，你用公司的名義去買房就丟掉了25萬(wàn)免稅的額度，所以是不是適合用公司買，還是用個(gè)人買，要根據(jù)每個(gè)人的不同情況而定。