I類專業(yè)知識
一、名稱解釋：
1、日照間距：L=1.2h L-日照間距 h-建筑物高度
2、樓間距：指兩幢建筑的外墻面之間最小的垂直距離，但對于坡度大于45°的坡屋面建筑，其間距則是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。
3、容積率：建筑面積與占地面積之比（建筑物地面以上各層建筑面積總和與建筑基地面積之比）。
4、得房率：實(shí)用面積與建筑面積之比。
5、混凝土：水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。
6、樓花：即未完成的商品房也叫期樓。
7、覆蓋率：一層占地面積與地塊面積之比。
8、綠化率：綠化面積比上地塊面積。
9、契稅：是指房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。
10、按揭：即購房抵押貸款，它是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式，是開發(fā)
商、銀行和置業(yè)者（即購房抵押貸款申請人）三方之間的一種約定。
二、簡答：
1、住房公積金：住房公積金是一種個人儲蓄、單位資助，統(tǒng)一管理，專項(xiàng)使用的義務(wù)性住房長期儲金。
2、怎樣計(jì)算綠地面積與綠地率：包括建筑基地內(nèi)的集中綠地面積和房前屋后、街坊道路兩側(cè)以及規(guī)定的建筑間距內(nèi)的零星綠地面積。
3、銷售房屋的面積是如何確定的：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。是根據(jù)國家建設(shè)部建房[1995]517號文件《品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》及合肥市政府合政[1998]147號文件《合肥市商品房銷售面積商品房銷售面積計(jì)算及公用面積與分?jǐn)倢?shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算的。
4、價(jià)格制訂的依據(jù)：成本 + 利潤 + 地段差價(jià)
5、預(yù)售房屋需要哪些基本條件：
①須五證齊全； ②完成建設(shè)部的25%或基礎(chǔ)地面；
�、塾忻鞔_開工和完工時(shí)間； ④有價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)。
6、五證俱全指哪五證：
建設(shè)施工許可證、房屋預(yù)售許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證
7、申辦人購房抵押貸款應(yīng)具備的條件：
①借款人必須具有獨(dú)立民事行為能力的個人；
②購房者具有居住地合法的身份證明；
③與發(fā)展商簽訂有商品房訂購或購房協(xié)議，并已支付定金或首期購房款。
�、芡庖运彿慨a(chǎn)作抵押。
�、菥邆淞钯J款行滿意的財(cái)務(wù)狀況，例如有穩(wěn)定收入的企業(yè)員； 信譽(yù)良好，確有償還能力的小業(yè)主；自身收入低，但有海外親友定期資助的居民等等；具體如何界定和把握，由貸款行審核和決定。
8、辦理按揭的費(fèi)用：保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)益費(fèi)
9、怎樣辦理產(chǎn)權(quán)證？需交納哪些費(fèi)用？
辦理房產(chǎn)證：需房主的身份證復(fù)印件和個人私章、需交納政府規(guī)定的契稅、房產(chǎn)交易費(fèi)、印花稅。
10、交房的必要條件是什么？
�、俳ㄖこ倘客戤�，并且經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；
�、诖�、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；
③房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，此外建設(shè)單位需準(zhǔn)備好接官驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料（產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料）。
11、什么是三通一平？
三通一平是指：水通、電通、場地平整。
12、什么是七通一平？
七通一平是指：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。
13、什么是購方定金？
是指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，規(guī)定由當(dāng)事人一方先行支付給對方一定數(shù)額的貨幣，具有履行擔(dān)保作用。合同履行后，給付定金方同意以將其收回也可抵作價(jià)款。
14、房地產(chǎn)：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物。
15、房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的行業(yè)。根據(jù)1985.5《國務(wù)際辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告》，房地產(chǎn)業(yè)被例入第三產(chǎn)業(yè)第二層，它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理，房屋怕開發(fā)建筑、買賣、租憑和維修等。
II類專業(yè)知識
一、投資商品房保值增值的奧秘：
1、土地不能像普通商品一樣不斷的生產(chǎn)，不斷地增長，反而會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不斷地開發(fā)利用而減少。土地的有限性，決定了土地?zé)o供給彈性，而需求卻不斷增長，土地供不應(yīng)求的結(jié)果表現(xiàn)為土地價(jià)格上漲，社會經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格上漲得越高。
2、房地產(chǎn)基本上不受通貨膨脹的影響，通貨膨脹物價(jià)上漲，說明貨幣購買力下降。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)這種特殊商品價(jià)格會"水漲般高"，其價(jià)格不但下降，有時(shí)甚至漲得更快。
3、房地產(chǎn)不可隨時(shí)移動，它是位置固定的不動產(chǎn)，因此它具有較可靠的商品安全性。
4、房地產(chǎn)可以通過財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來避免損失，它在投保后，投資者能避免因意外事故的發(fā)生遭受損失，從而能將損失降到最低程度。
二、商品房投資的五種方式：（適用于手頭有資金但數(shù)目不大的個體投資者）
1、以舊翻新：因把舊樓買來或租來，然后投入一筆錢進(jìn)行裝修，以提高該樓的附加價(jià)值，最后將裝修一新的樓宇出售或轉(zhuǎn)租，從中賺取利
2、炒賣樓花：選準(zhǔn)富有升值潛力的期樓，在樓花拋售之初予以購進(jìn)，待機(jī)轉(zhuǎn)賣，從買賣交易中賺取差價(jià)。
3、以租養(yǎng)租：先長期租憑低價(jià)樓宇，然后以不斷提升租金標(biāo)準(zhǔn)的方式分期轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差價(jià)。
4、合建分成：尋找舊房，拆舊建新，共售合成，合建分成這種操作手法要求投資者對房地產(chǎn)整套業(yè)務(wù)相當(dāng)精通。
5、以房換房：以房換房就是以洞察先機(jī)為前提，看準(zhǔn)一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識到之前，以優(yōu)厚條件采取以房換房的方式獲得該房產(chǎn)。運(yùn)用以房換房這種操作手法時(shí)須注意，搶先獲取的規(guī)劃信息一定要準(zhǔn)確和保密。
三、內(nèi)銷商品房的出售條件是什么？
內(nèi)銷商品房出售應(yīng)符合如下條例：屬于經(jīng)工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照和本市房地局備案的房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造的；已列入市計(jì)委商品房銷售計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃的；買受人屬本市內(nèi)銷商品房購買范圍的；商品房竣工驗(yàn)收合格的。
四、購買"樓花"應(yīng)注意些什么？
1、事先必須了解一個開發(fā)公司賣"樓花"。
2、要注意"樓花"的周圍環(huán)境和發(fā)展前景。
3、對預(yù)售"樓花"廣告要認(rèn)真地加以分析。
4、核算房屋面積及單價(jià)。
五、經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所同意轉(zhuǎn)讓的預(yù)售商品房，應(yīng)由哪些當(dāng)事人共同簽訂預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同？
經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所同意轉(zhuǎn)讓的預(yù)售商品房，應(yīng)由原買受人與受讓人和開發(fā)經(jīng)營企業(yè)三方共同簽訂預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并按規(guī)定繳納土地增值稅等有關(guān)稅費(fèi)。
六、商品房的價(jià)格是如何構(gòu)成的？
1、商品開發(fā)成本：基地開發(fā)費(fèi) + 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) + 房屋建筑安裝工程費(fèi) +街坊內(nèi)的市政公用設(shè)施費(fèi)
2、商品房利潤：貸款利息 + 管理費(fèi)用 + 稅金 + 商品房的附加費(fèi)
七、"售樓書"一般包括哪些內(nèi)容？
"售樓書"應(yīng)包括照片和相應(yīng)的說明文字，具體包括：
1、有關(guān)物業(yè)位置的描述。
2、具體物業(yè)情況介紹，如面積、高度和主要設(shè)計(jì)特色等。
3、物業(yè)價(jià)具備的主要設(shè)備，如煤氣、供熱、電力、電訊等。
4、欲出售的物業(yè)權(quán)益性質(zhì)，是否有限制條件。
5、希望的價(jià)格和租金水平，介紹材料還應(yīng)給出開發(fā)商、抵押（按揭）銀行和物業(yè)代理的名稱、地址、電話以及有關(guān)聯(lián)系人姓名。
八、現(xiàn)樓交易需涉及繳納哪些稅？
契稅，印花稅，營業(yè)費(fèi)所得稅，土地增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，固定資產(chǎn)投資方面調(diào)節(jié)稅。
九、影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有哪些？
1、購買或出售心態(tài)；
2、欣賞趣味；
3、時(shí)尚風(fēng)氣；
4、接近名家住宅心理；
5、講究門牌號碼或土地號碼；
6、講究風(fēng)水；
7、價(jià)值觀的變化。
十、房地產(chǎn)投資有哪些主要風(fēng)險(xiǎn)？
�、偈袌鲲L(fēng)險(xiǎn) ②利率風(fēng)險(xiǎn) ③流通風(fēng)險(xiǎn) ④經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ⑤業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ⑥財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
�、咝庞蔑L(fēng)險(xiǎn) ⑧意外風(fēng)險(xiǎn)、購置力風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。
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