隨著中國內地房價的爆炸式增長，越來越多的國內高凈值人士把資金投放到海外房地產市場中，讓海外市場的房子作為投資的最佳選擇。小居（即異鄉(xiāng)好居）覺得大家如果想在美國購買房產，就一定要對美國的房產相關政策、法律法規(guī)有一定的了解。
買房從來都不是一件簡單的小事，尤其是在海外買房。在美國買房的過程中，傳統(tǒng)觀念認為最要考慮的因素是位置、位置、位置，因為大家普遍都會覺得國外地廣人稀，住的太遠會非常不方便。但是其他一些小事也是非常重要的，最近就有人問小居美國買房中的定金到底怎么交，為此小居也是查閱了一些資料并且咨詢了相關同事，讓來跟小居一起看一看吧~
要在美國購置一處心儀的房產，支付定金 (Deposit) 的階段是必不可少的。其實在中國買二手房時也會涉及到定金這件事，但是中國的定金和美國還是有些不同的，今天就讓小居為大家說說關于美國買房定金那些事兒~
購買之前，買家就需要將定金準備好。定金的比例是多少呢？定金支付后，如何保證買家的利益和資金安全呢？在美國絕大多數州政府為了保持房地產交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產經紀人或賣方的經紀人控制。
否則，一旦違約，買主要求退還定金時，賣主的經紀人常常會找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經紀人手里的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。要知道在中國買二手房時定金往往就是直接給賣房的人了，萬一有糾紛定金也很難要回，買房者的權益很沒有保障。
所以，定金存放在中立的第三者——產權公司手里，這樣一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。其實，在美國買房子都是步步按照法律程序的，而且當中的定金以及購房的金額都是付給第三方存管的Escrow，所以不用擔心被騙的問題。
目前在國內買賣二手房，一份購房合同只是薄薄的兩三頁紙，但在美國住房交易市場制度非常健全，這也體現(xiàn)在美國的住房買賣合同中。簽訂購房合同時，一定要根據合同的條款逐一梳理確認，一份詳細的權責分明、流程清晰的合同是保證購房順利進行的保證。
而在美國購買房屋的付款方式，交易流程與國內的有所不同。在合同中必須解釋買主將怎么樣付款。大部分的買主在事前付些“訂金”。第三方信托公司 (Escrow Holder)是指一間不受買主或賣主影響的中立公司，他們會為買主保管訂金。在這一段里買主也可標明是否需要貸款（如果需要貸款，要貸多少金額）或者買主是否將以其他已有款項購屋。
加州房地產經紀人協(xié)會 (California Association of Realtors) 印發(fā)并推薦當地房地產經紀人使用美國房地產合約，全名是美國房地產購買合同及定金收據。定金和合約放在一起，可見定金在美國房地產交易中的重要性。
事實正是如此，沒有注明定金的合同或雖注明了定金卻沒有按合同交付定金的合同，即使雙方都簽了字，仍然可以被任何一方單方面作廢。定金實際上是買家對賣家的承諾，即：假如你同意把你的房子賣給我，我就同意把定金存入第三方監(jiān)管帳戶(Escrow)。第三方通常是美國房地產經紀公司的專設信托 (Trust) 賬戶，或某個雙方都認可的產權保險公司 (Title)。
在美國房地產交易過程中，定金是買家對賣家的承諾，因此如何下定金，在技術意義上也可以成為一種討價還價的方法。譬如在對賣家的最終意圖和具體想法不明確而買家又沒有競爭者時，定金可下得少一些以作試探；但如果存在競爭對手而買家已下了決心，則較高的定金總是相對容易獲得賣家的青睞。
在美國購買住宅，買家一般支付交易價格的10%作為定金，但目前市場上普遍的支付比例為5%以內。定金是買家在整個美國房地產交易中付出的第一筆錢，且買家在買家經紀人(Buyer Agent)根據賣家要求填寫的《美國房地產購買合同及定金收據》上簽字后立即要付，所以許多第一次意向購買美國房地產的人，尤其是國內投資人，總在這關鍵時刻猶豫不決。他們經常誤認為定金一旦放下去，是絕對拿不回來的。
其實，定金在作為購買方的你不違約的情況下是拿得回來的。
首先，合同中通常會注明定金將會在賣家簽字后的若干個小時內存入指定賬戶，比如24小時或48小時。如果買家在等待賣家回復過程中發(fā)現(xiàn)了一個更令自己滿意的房子，或者在財務上發(fā)生了意想不到的變化，從而決定不買房子，此時由于定金尚未存入指定賬戶，買家完全沒有任何金錢損失。
定金存入合同指定賬戶后，仍然不是無條件地歸賣方所有。買方在看一所房子時，雖然已經考慮了一般意義上的地段、學區(qū)、新舊、大小、價位、屋內設備甚至院子里的花草樹木等，但是該棟房子內尚有許多即便是有經驗的買家也未必能一眼看到的問題，如白蟻損害、房頂漏水、地基傾斜、石棉污染、電線裸露、產權糾紛和美國房地產有關的法律訴訟、政府追討的稅項，甚至房子內是否死過人(Stigmatized Property) 等等。
因此，合同上通常會注明買家有權在規(guī)定的期限內，聘請任何有關的專業(yè)房屋檢查公司來檢查房子（Property Condition Contingency，*Contingency：有條件的退出條款），然后根據檢查報告作出相應的決定。
譬如說，檢查報告顯示屋頂已陳舊到無法修復的程度，買家可以據此要求賣家在房產交割前換一個屋頂，或者維持原狀但給買家相應金額的抵扣(Credit)。
如果賣家不同意，買家可以終止合同拿回定金，甚至可以在不要求賣家作任何補救的情況下終止合同，拿回定金。但是，如果在看過檢查報告后雙方做出了新的協(xié)議，此后買家又以同樣的理由要求終止合同，則會被視為違約。對賣家而言，也是這樣。
根據加州法律，賣家要在合同規(guī)定的期限內提交給買家一份詳細的披露文件(Disclosure)，其中要根據賣家所知真實地提供有關房子的幾乎一切情況，包括房子的功能設施、任何裝修是否得到政府有關部門的許可、室外的噪音、和鄰居有否共用墻或籬笆等。
買家收到這份文件后，在合同規(guī)定的期限內可以用文件中披露的任何令自己不滿意的情況作為終止合同的理由，拿回定金。
買家還會在規(guī)定的期限內收到該房屋的產權報告 (Title Report)，其中會提到產權所有人以及他們可能負債的情況，其他公用事業(yè)公司甚至個人在該房周圍的通行權等，如果買家不滿意該報告描繪的情況，也可在規(guī)定期限內退出合同，取回定金。
另外，買家在規(guī)定的期限內，不能從銀行獲得貸款，如果合同上注明在該前提下允許取消合同，那么買家可以拿回定金，否則需要全款按期支付，完成交易；或者買家無法完成交易，損失定金。
綜上所述，定金對買家的保護大于對賣家的保護。因為賣家在接受定金后，不可再把同一棟房產賣給哪怕出價更高的后來的買家，而買家卻有權在合同許可的情況下取回定金。這也符合加州法律保護消費者的精神。
初次購房的買家在了解了這些流程后，一定會在看中一處好房子后果斷做出決定，而不至于在猶豫中錯失良機。當然最關鍵的是，在美國房地產交易這個過程中，找到一個負責且豐富經驗的經紀人才是至關重要的，最最重要的是大家一定要選擇正規(guī)有執(zhí)照的經紀人！
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