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美國房地產(chǎn)估價師的介紹

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美國大部分房子都繳納房產(chǎn)稅,2009年5月被房地美房利美采納的地產(chǎn)估價新準則(The Home Valuation Code of Conduct)。該準則規(guī)定,禁止按揭經(jīng)紀人和房貸銀行選擇估價師,以確保地產(chǎn)估價的獨立性。
    按揭和地產(chǎn)經(jīng)紀人認為,該規(guī)則使得房價被低估,從而破壞了許多本來能夠成交的交易,而地產(chǎn)估價師們也覺得新規(guī)則讓估價費大減,使得業(yè)務大受影響。
    目前房地美房利美使用的地產(chǎn)估價新準則是2009年春天首先由兩房和紐約州檢察長庫莫(Andrew Cuomo)達成協(xié)議后采用。由于兩房或向放貸銀行提供資金、或收購房貸抵押債券,其估價準則很快成為全國標準。其監(jiān)管機構聯(lián)邦住房管理局(FHFA)也采取了類似標準。在2009年10月,國會通過了放貸真相法(Truth in Lending Act),也禁止放貸銀行和按揭經(jīng)紀人強迫估價師謊報房價。
    美國按揭經(jīng)紀人協(xié)會總裁迪羅克(Roy DeLoach)爭辯說,受雇于中間公司的外地估價師所做的不可靠鑒定低估房價,使得美國民眾的住房凈資產(chǎn)被蠶食。他說,不管你是否想出售房子,你的住房凈資產(chǎn)都被掏空了。
    這項新規(guī)則引起的爭議在紐約更是尖銳,尤其曼哈頓的地產(chǎn),一個街區(qū)一個街區(qū)的差異性都很大,更別提許多建筑本身具有獨特的價值。這些對外地來的或是經(jīng)驗不足的估價師很難了解個中道理。
    與此同時,按揭銀行則為新規(guī)則辯護,因為在新規(guī)則下,較低的房價有助于提高房貸質(zhì)量,而且多家銀行都擁有房價鑒定管理公司股份,在新規(guī)則下,那些公司業(yè)務興隆。

    美國住房抵押貸款銀行家協(xié)會(MBA)總裁兼首席執(zhí)行官考爾森 (John A. Courson) 表示,將盡一切力量確保新規(guī)則不改變。過去,按揭經(jīng)紀人通常指定自己熟悉的估價師去做。由于估價師為了促成交易,通常將估價定在合同價格附近。在2007 年底次貸危機爆發(fā)后,這種房價鑒定方式被指責是導致房價被哄抬太高、造成泡沫的幫兇。放貸銀行認為,新的估價規(guī)則確保估價師不會受到按揭經(jīng)紀人的壓力,從而作出合理估價,有助于銀行批準放貸的機會。
    該準則提高了房價評估質(zhì)量,并減少了欺詐行為。FHFA同時表示,兩房將在未來數(shù)周內(nèi)設立一個標準化的申訴程序,并提供標準化表格便于認為自已住房的估價不合理的屋主提出申訴。
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