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今年3月，美聯(lián)儲(chǔ)旗下“公開(kāi)市場(chǎng)委員會(huì)(Federal Open Market Committee，簡(jiǎn)稱(chēng)FOMC) 將聯(lián)邦基金利率(Federal Funds Rate) 從去年的1.5%上調(diào)至1.75%，并計(jì)劃在2018年、2019年、2022年相繼達(dá)到2%、2.5%、3%的目標(biāo)。據(jù)悉，今年美聯(lián)儲(chǔ)共計(jì)劃加息3次，新一輪極有可能發(fā)生在6月貨幣政策會(huì)議之后。由于貸款利率與聯(lián)邦基金利率關(guān)系緊密，地產(chǎn)投資者們需要盡早規(guī)劃，切勿在等待中錯(cuò)過(guò)機(jī)遇。

聯(lián)邦基金利率走勢(shì)
（1988-2018）

1. 美聯(lián)儲(chǔ)的職能

我們常提到的“美聯(lián)儲(chǔ)” 其實(shí)是美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)(Federal Reserve System)的簡(jiǎn)稱(chēng)。作為美國(guó)的中央銀行系統(tǒng)，美聯(lián)儲(chǔ)旗下有聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)(Board of Governors)、12家美聯(lián)儲(chǔ)銀行(Federal Reserve Banks)、以及公開(kāi)市場(chǎng)委員會(huì)(FOMC) 三大實(shí)體。其中，公開(kāi)市場(chǎng)委員會(huì)負(fù)責(zé)制定貨幣政策，并通過(guò)該調(diào)整聯(lián)邦基金利率改變經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，達(dá)到就業(yè)最大化與物價(jià)穩(wěn)定的作用。           

2008年次貸危機(jī)時(shí)期，為了強(qiáng)力刺激經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)資本市場(chǎng)流通，美聯(lián)儲(chǔ)不僅采用了非傳統(tǒng)的量化寬松貨幣政策(Quantitative Easing，簡(jiǎn)稱(chēng)QE)，從商業(yè)銀行大量購(gòu)入貸款抵押債卷(Mortgage-backed securities) 和國(guó)債(U.S Treasury Bonds)，還將聯(lián)邦基金利率降至歷史最底水平0-0.25%。

次貸危機(jī)時(shí)期的聯(lián)邦基金利率

隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸走出金融海嘯的陰霾，美聯(lián)儲(chǔ)于2015年12月首次將利率升高至0.5%，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)7年的“零利率”時(shí)代。隨后的兩年，由于金融市場(chǎng)蒸蒸日上、失業(yè)率連創(chuàng)歷史新低，美聯(lián)儲(chǔ)又相繼4次上調(diào)利率，使其回升至2017年底的1.5%。

美國(guó)實(shí)際國(guó)民生產(chǎn)總值(Real GDP)

(2006-2015)

在當(dāng)前強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)背景之下，美聯(lián)儲(chǔ)為了使貨幣政策回歸正�；�、使國(guó)家保持勻速健康發(fā)展，計(jì)劃在2020前繼續(xù)提高聯(lián)邦基金利率、降低國(guó)債持有量，將通貨膨脹率維持在2%以下(發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn))。

2. 基金利率對(duì)其它利率的影響

基金利率不僅是美國(guó)及世界經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，更是其它利率設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。通�；�金利率對(duì)短期利率的影響較大，對(duì)長(zhǎng)期利率的影響較小。

1)  直接影響: 短期利率

－ 最佳客戶能享受的優(yōu)惠貸款利率 (Prime Rate)

－ 各銀行之間的短期資金借貸利率 (LIBOR)

－ 浮動(dòng)利率房貸 (ARM) 及只付利息的房貸(Interest-only loans)

－ 信用卡利息

2）間接影響: 長(zhǎng)期利率

－ 國(guó)債收益率 (Treasury Yield)

－ 固定利率房貸 (Fixed-rate Mortgage)

－ 儲(chǔ)蓄賬戶的利息(Interest rate of saving account)

－ 大額定期存單(Certificate of Deposit)

3. 基金利率對(duì)房貸的影響

1）浮動(dòng)利率房貸(Adjustable Rate Mortgage, 簡(jiǎn)稱(chēng)ARM)

浮動(dòng)利率貸款由固定利率期和浮動(dòng)利率期兩部分組成。定期結(jié)束后，貸款銀行按照指數(shù) (Index，一般為L(zhǎng)IBOR或一年期國(guó)債利率) + 特定%的方式計(jì)算之后的年利率。例如: 5/1 ARM 就是5年固定利率，之后每年浮動(dòng)。由于聯(lián)邦基金利率上升會(huì)使LIBOR增加， 因此該類(lèi)房貸與基金利率走勢(shì)一致，且幅度較為貼近。今年下半年，浮動(dòng)利率房貸可能上漲至5%。

5/1 ARM 走勢(shì)

(2013.5.17-2018.5.17)

2）固定利率房貸 (Fixed Rate Mortgage)

由于國(guó)債收益受聯(lián)邦基金利率影響，因此15年及30年固定利率房貸會(huì)隨著基金利率的改變而浮動(dòng)。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，聯(lián)邦基金利率還會(huì)上調(diào)5次，長(zhǎng)期固定利率房貸也會(huì)呈上升態(tài)勢(shì)。

聯(lián)邦基金利率與長(zhǎng)期固定利率房貸關(guān)系

15年、30年固定利率房貸走勢(shì)

(2013.5.17-2018.5.17)

沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教授 Susan Wachter 表示，1-2年內(nèi)，30年固定利率房貸會(huì)上升至5%，甚至超越6%。有貸款需求的購(gòu)房者如果不盡早下手，很可能錯(cuò)過(guò)鎖定較低利率的好時(shí)機(jī)。