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美國商業(yè)地產(chǎn)自2009年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來增長強勁。在投資市場方面，截至2016年第一季度末，所有五種商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型（寫字樓、出租公寓、零 售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)和酒店）的全美整體價格不僅全面復(fù)蘇，更超過2007年時上一個周期的峰值。

其中，酒店和出租公寓市場表現(xiàn)最佳，分別超過上一周期價格峰值11.1%和6.8%。表現(xiàn)最為疲弱的零售物業(yè)，也超過上個周期的價格峰值4.8%。本輪商業(yè)地產(chǎn)價格的迅猛上漲受益于美聯(lián)儲的低利率政策和地產(chǎn)信貸市場的復(fù)蘇。

另外，美國經(jīng)濟(jì)的回暖，加上資產(chǎn)多元化配置的需求，也吸引全球投資者競相投資美國商業(yè)房地產(chǎn)市場。

回首自金融危機(jī)結(jié)束后的租金增長情況，2011年酒店和出租公寓最先復(fù)蘇，隨后為寫字樓和公寓樓，而零售物業(yè)直到2013年才實現(xiàn)租金的正增長。

從2010-2015的六年的租金平均增長率看，酒店和出租公寓表現(xiàn)最佳，年平均租金增長率分別達(dá)到7.4%和3.6%，寫字樓與工業(yè)地產(chǎn)分別為1.9%和1.7%，而零售物業(yè)由于前幾年的負(fù)值，六年平均的租金增長率僅為0.1%。

除了寫字樓之外，其余四種物業(yè)類型在2016年第一季度的空置率水平都低于上一個周期的最好水平。其中，酒店表現(xiàn)最佳，在2010-2015的六年間累計下降了10.1%，達(dá)到歷史最低的28%。但由于酒店租賃期短、波動大，酒店的空置率水平仍顯著高于其余四種物業(yè)類型。

具體來看，各類商業(yè)地產(chǎn)之所以處于不同周期，是因為其供給和需求所受到不同的宏觀因素影響：

出租公寓，受城市中心板塊的推動，本周期在所有物業(yè)類型中表現(xiàn)最為強勁。

其主要需求來自美國人口組成中的千禧一族 （Millennials，即80、90后）對于在城市里居住、工作和娛樂等需求的偏好。和他們的上輩相比，千禧一族不大希望居住在郊區(qū)并把較多時間花費在上下班通勤上。

另外，金融危機(jī)后家庭收入下降和住房貸款標(biāo)準(zhǔn)提高也使得購買房屋難度增加。

然而，近幾年來大量的新公寓樓供應(yīng)進(jìn)入市場，且以城市中心的高 端產(chǎn)品（Class-A Apartment）為主。

盡管租賃的強勁需求吸收了一部分供給，但高端產(chǎn)品的大量供應(yīng)與廣大中產(chǎn)階級的支付能力并不匹配，導(dǎo)致最近市場空置率開始上升，租金上漲趨勢放緩。

寫字樓市場在本輪復(fù)蘇中受益于強勁的就業(yè)增長，以及蓬勃發(fā)展的科技、廣告、媒體和咨訊類（Tech、Advertising、Media、 Information，TAMI）公司的租賃需求。

另一方面，公司為了提高空間使用率和對開放式辦公環(huán)境的選擇，縮小人均辦公室面積，這對辦公室的需求產(chǎn)生了負(fù)面影響。

此外，本輪周期的寫字樓復(fù)蘇主要受中央商務(wù)區(qū)市場（CBD Office）推動，而占據(jù)寫字樓總租賃面積70%的郊區(qū)寫字樓 （Suburban Office）市場復(fù)蘇緩慢。

從全美看，今后兩至三年，整體需求仍將超過供給，繼續(xù)拉低整體寫字樓空置率。但一些大城市例如紐約(房價)和舊金山，大量新的供給使得未來的租金漲勢放緩。

酒店物業(yè)在本輪復(fù)蘇中表現(xiàn)強勁，酒店入住率達(dá)到歷史最高水平。強勁的需求來自于商務(wù)旅行和個人休閑旅行，國際訪客也貢獻(xiàn)了20%的酒店需求。

然而我們預(yù)計酒店資產(chǎn)將走下坡路，主要因為最近公司盈利水平下降，以及美元升值對于國際訪客人數(shù)的影響。另外，大規(guī)模的酒店建設(shè)，尤其在紐約，使得酒店每晚價格（Average Daily Rate，ADR）和酒店收益（RevPAR）水平增幅下降。

零售物業(yè)在本輪復(fù)蘇中表現(xiàn)在五種物業(yè)中差強人意，租金上漲非常緩慢。零售物業(yè)所受的沖擊跟其他物業(yè)類型不同，在本輪周期并沒有因為大量新供 應(yīng)而造成供過于求，其疲弱的表現(xiàn)完全來自需求端的沖擊。

首先，網(wǎng)絡(luò)購物的便利減少了消費者到商場購物的需求，網(wǎng)絡(luò)銷售額已經(jīng)占總零售銷售額的20%。

其次，中產(chǎn)階級的工資水平在金融危機(jī)后并沒有顯著改善，因此減少了非必要的開支。而美國大量的中低端購物中心的主力店都是銷售這類中端價位商品的百貨公司和服裝專門店，其營業(yè)額遭到消費減少和網(wǎng)購的雙重沖擊。因此，金融危機(jī)結(jié)束以來大量的中低端購物中心被迫關(guān)閉營業(yè)。

與中端市場截然不同的是，高端和低端的零售物業(yè)市場都有較穩(wěn)定的表現(xiàn)。在以高端購物中心（Class-A Mall）為代表的高端零售物業(yè)市場上，由于顧客不僅能購買商品，更能從商場舉辦的各類活動展覽以及周邊餐館、電影院等設(shè)施中獲得更豐富的娛樂和服務(wù)體驗，因此商場的客流量以及銷售額都能得到保證。

另外在低端市場上，廣大中產(chǎn)階級更喜歡特價商品，因此能量中心（Power Center）、奧特萊斯（Outlet）以及連排商鋪（Strip Center）有較好的經(jīng)營表現(xiàn)。

除此之外，銷售新鮮肉類和蔬果的食品雜貨店（Grocery Store）由于較少受到網(wǎng)絡(luò)購物的影響，以其為主力店的連排商鋪都有較好表現(xiàn)。

工業(yè)地產(chǎn)在本輪周期中表現(xiàn)較好。在其兩個子板塊中，物流地產(chǎn)（Logistics，包括倉庫和配送中心）由于電子商務(wù)的增長而表現(xiàn)強勁。尤其是在大城市周邊的倉儲空間，成為網(wǎng)絡(luò)電商實現(xiàn)包裹快捷配送的前提。

然而，工業(yè)廠房（Light manufacturing）由于制造業(yè)的不景氣而表現(xiàn)疲弱。展望未來，我們認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)租金仍將繼續(xù)上漲，但大量的新供應(yīng)將降低租金上漲的速度。