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現(xiàn)在越來(lái)越多中國(guó)人將“海外置業(yè)”提上日程，其中對(duì)于在美國(guó)購(gòu)房的人占了很大一部分。 

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，作為美國(guó)外國(guó)人購(gòu)房的主力，在2016年4月-2017年3月的報(bào)告統(tǒng)計(jì)周期，中國(guó)人的購(gòu)房總成交額達(dá)317億美元，比上年的273億美元上升了16%，也超過(guò)前年的286億美元，創(chuàng)下歷史新高;購(gòu)房數(shù)量也超過(guò)4萬(wàn)套，在經(jīng)歷上年的回落后再次沖擊歷史最高點(diǎn)。

在截至今年3月底的12個(gè)月里，中國(guó)買家在美國(guó)支出286億美元(主要用于購(gòu)買住宅物業(yè))，同比增加30%，而且是第二大外國(guó)買家群體加拿大人支出金額的2.5倍多。而佛州仍然是中國(guó)人最青睞的地區(qū)之一。

為什么那么多中國(guó)人愿意在美國(guó)買房呢？

1. 為什么在美國(guó)買房子？

a. 美國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)為私有制，永久產(chǎn)權(quán)

中美房產(chǎn)最本質(zhì)的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)和擁有方式。中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)是公有制，買了房子之后最多有70年的使用權(quán)。而美國(guó)房產(chǎn)實(shí)行私有制，并且是永久產(chǎn)權(quán)。一經(jīng)購(gòu)買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠(yuǎn)屬于自己。

b. 美國(guó)房子價(jià)格不高，甚至低于中國(guó)

現(xiàn)今，美國(guó)所有房屋的平均中間價(jià)格為16.3萬(wàn)美元，也就是說(shuō)，有一半的房產(chǎn)低于97.8萬(wàn)人民幣。這個(gè)價(jià)格在中國(guó)很多城市來(lái)講都顯得那樣平易近人。用同樣的價(jià)格，在美國(guó)買到房子可以比中國(guó)大三倍以上�；蛘哒f(shuō)，用買中國(guó)房子三分之一的價(jià)格就可以在美國(guó)同等區(qū)域買房一套大房子。

c. 美國(guó)房產(chǎn)政策完善，法律環(huán)境健全，房屋產(chǎn)權(quán)受保障

美國(guó)的房地產(chǎn)法律經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展和完善，逐漸形成了相對(duì)完善和成熟的房產(chǎn)法律制度和市場(chǎng)。比如美國(guó)的房產(chǎn)信息是公開的，購(gòu)房者可以去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細(xì)信息。所有的交易信息, 包括實(shí)際價(jià)格,稅額, 交易日期, 交易情況, 都必須明確的呈報(bào)，這就有效的避免了炒房現(xiàn)象的發(fā)生。此外，美國(guó)政府會(huì)保護(hù)房屋擁有者的產(chǎn)權(quán)，并保障房產(chǎn)交易中買賣上方的權(quán)益，比較公平公正公開。美國(guó)房產(chǎn)問(wèn)答延伸閱讀：美國(guó)法律如何保障外國(guó)買房人的權(quán)益？

d. 美國(guó)房產(chǎn)可以獲得較高的租金回報(bào)率

以出租和投資美國(guó)房產(chǎn)為目的會(huì)有穩(wěn)定的房產(chǎn)增值效益和獲得較高的租金回報(bào)。

e. 美國(guó)有多種房產(chǎn)類型，可以依據(jù)投資目的自如選擇

美國(guó)房產(chǎn)類型分為1.獨(dú)棟別墅、2.聯(lián)排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會(huì)分布在不同的地區(qū)或城市，并匹配不同的投資目的。如投資、留學(xué)、養(yǎng)老買房都有比較適合的幾類主要的房產(chǎn)類型。

 

2. 沒(méi)有綠卡，可以在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)嗎？

美國(guó)是一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，對(duì)外國(guó)投資者持歡迎態(tài)度。同時(shí)，法律透明公開，購(gòu)房程序要比其它國(guó)家相對(duì)簡(jiǎn)單明了；任何人都可以購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，只要擁有中國(guó)護(hù)照，就可以完成購(gòu)房交易，即使沒(méi)有美國(guó)簽證，也可以通過(guò)電子郵件完成交易。

如果是用現(xiàn)金（或銀行存款）購(gòu)買，沒(méi)任何限制，但想獲得貸款用按揭方式購(gòu)買，需要辦理貸款手續(xù)，可以用中國(guó)收入申請(qǐng)美國(guó)貸款。

3. 在美國(guó)買房是必需人到美國(guó)才能買嗎？

理論上你不必親自到美國(guó)就可以買房，但最好是本人事先來(lái)美國(guó)開立好自己的銀行帳戶，以便用該帳戶內(nèi)的資金支付購(gòu)房款，即使不來(lái)美國(guó)也可將資金直接打入產(chǎn)權(quán)公司進(jìn)行交接。

現(xiàn)在大部分銀行都接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無(wú)論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國(guó)買房的過(guò)程。

當(dāng)然，在看房、選房的過(guò)程中，你如果能親自選擇是最好的。

 

4. 中國(guó)人在美國(guó)買房要些什么證件和資料？

如果本人親自前往購(gòu)買，只要有護(hù)照就行了。

如果是委托他人購(gòu)買，需要給受托人寫一份授權(quán)委托書（Power of Attorney），該授權(quán)委托書需要公證，另外提供一份護(hù)照復(fù)印件，受托人有了授權(quán)委托書，可以動(dòng)用在委托人名下的銀行帳戶中的資金支付購(gòu)房款，代簽買房合同等法律文件和代辦過(guò)戶手續(xù)。

 

5. 中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)與美國(guó)人購(gòu)買的有何不同？

沒(méi)什么不同，都是永久產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)文件上都會(huì)載明產(chǎn)權(quán)擁有人的姓名，獲得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和位置，土地占地面積和建筑物的面積等等。

 

6. 在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)和在中國(guó)買房程序上有什么不同？

在美國(guó)買房的整個(gè)過(guò)程中，要經(jīng)過(guò)一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)。也就是說(shuō)，在房產(chǎn)過(guò)戶中的詐欺、違約的機(jī)會(huì)率會(huì)降至最低。雖說(shuō)過(guò)程比較復(fù)雜，但在美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人，都是需要取得各州的專業(yè)房地產(chǎn)的執(zhí)照，才能為客人作買賣交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對(duì)於國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。如果能選擇一個(gè)負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人作買方經(jīng)紀(jì)，其它事情你就不必?fù)?dān)憂了。

 

7. 需要付經(jīng)紀(jì)人傭金嗎？

在美國(guó)加州，買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金都由賣方支付，購(gòu)房者不須承擔(dān)支付傭金的責(zé)任。

8. 在美國(guó)買房以后可以移民美國(guó)嗎？

目前，在美國(guó)買房與辦移民沒(méi)有直接的聯(lián)系。外國(guó)人只需要提供身份證明和合法入境美國(guó)的簽證就可以在美購(gòu)買房產(chǎn)，買房可被視為一種投資行為，但不可以僅因此而獲得綠卡。

根據(jù)美國(guó)移民法的規(guī)定，獲得美國(guó)投資移民EB-5的條件是：

1）在美國(guó)任何地方投資一百萬(wàn)美元，并至少直接創(chuàng)造十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì);或

2）在國(guó)家認(rèn)可的低就業(yè)地區(qū)投資五十萬(wàn)美元，并至少直接創(chuàng)造十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì);或

3）在經(jīng)政府批準(zhǔn)的“區(qū)域中心”投資五十萬(wàn)美元，并直接或間接創(chuàng)造十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)

所以在美國(guó)買房屬于商業(yè)行為，綠卡屬于美國(guó)移民局管轄范疇，目前而言，在美國(guó)投資買房暫時(shí)不能直接獲得綠卡。

 

9. 來(lái)美國(guó)買房的基本流程是怎樣的？

在美國(guó)買房的整個(gè)過(guò)程中，要經(jīng)過(guò)一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)，通常都會(huì)選擇一個(gè)好的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人來(lái)一步一步帶你走，所有在交易過(guò)程中可能發(fā)生的情況，他都會(huì)在事前告訴你。

 

下面是來(lái)美買房的基本步驟：

1）須有中國(guó)或臺(tái)灣護(hù)照和合法來(lái)美的簽證；

2）選擇想要買房的地區(qū)和房屋種類（獨(dú)立屋還是公寓）；

3）選擇一個(gè)合法注冊(cè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，討論購(gòu)買要求，由經(jīng)紀(jì)人介紹看房，選房；

4）填寫買房出價(jià)合同書，付定金支票，如果出價(jià)合同書被賣方接受并由賣方在合同書上簽字，則購(gòu)房合同成立，雙方進(jìn)入具體操作程序；

5）一旦出價(jià)合約書被賣方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證托管公司，這家公證托管公司是幫助雙方履行合同、清理價(jià)款完成交易的中立公司，不代表任何一方；

6）公證托管公司對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)是否有睱疵是否影響產(chǎn)權(quán)的完整性提出意見。如果不影響過(guò)戶，則會(huì)通知雙方進(jìn)行下一步操作；

7）即使經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)核實(shí)未發(fā)現(xiàn)睱疵，買方也會(huì)在過(guò)戶（closing）之前購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，以便將來(lái)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題時(shí)獲得賠償；

8）如果購(gòu)房合同是有條件履行的合同，即買方在合同中提出須做房屋檢查并根據(jù)檢查結(jié)果決定是否購(gòu)買，則當(dāng)賣方接受出價(jià)合同書后，買方即可開始聘行專業(yè)人士對(duì)房屋的狀況進(jìn)行檢查，如果檢查結(jié)果滿意，則進(jìn)入交易的最后一個(gè)程序：過(guò)戶（closing），如果檢查結(jié)果不滿意，買方要求售方維修，則雙方在售方進(jìn)行維修后進(jìn)行交易的最后一個(gè)程序，如果售方不愿意維修或買方對(duì)檢查結(jié)果不滿意而不愿意繼續(xù)進(jìn)行交易，則交易中止，定金退還買方；

9）買方在過(guò)戶（closing）之前購(gòu)買房屋保險(xiǎn)；

10）按照合同約定的時(shí)間雙方前往公證托管公司辦理過(guò)戶（closing），買方付款（支付至公證托管公司帳戶），售方簽署產(chǎn)權(quán)文件，交收房屋鑰匙和其他文件資料；

11）過(guò)戶（Closing）完成之后，公證托管公司清算各方的款項(xiàng)，并將產(chǎn)權(quán)文件報(bào)送當(dāng)?shù)乜h政府備案，縣政府備案后并蓋印章，原件由公證托管公司領(lǐng)回后郵寄給買方，交易完整結(jié)束。

 

10. 應(yīng)該買哪種房屋?

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋種類很多，最主要的有獨(dú)棟別墅（house）、聯(lián)體別墅（town house）、公寓（Condo）。對(duì)于投資者而言，獨(dú)棟別墅最具投資價(jià)值，公寓最沒(méi)有投資價(jià)值。

從過(guò)去30年美國(guó)公寓價(jià)格變化規(guī)律看，公寓建成之后價(jià)值會(huì)逐年遞減，因?yàn)槊绹?guó)的人工支出很貴，舊的公寓需要花費(fèi)大量的金錢去維護(hù)，所以超過(guò)20年房齡的公寓基本就無(wú)人問(wèn)津了。而獨(dú)棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問(wèn)題，但所在土地是永久產(chǎn)權(quán)的，而土地也在一直升值。

另外需要說(shuō)明的是，美國(guó)的土地所有權(quán)分為地下權(quán)（包括地下資源開采權(quán)）、地面權(quán)和地上空間權(quán)（包括建筑物的容積率以及在容積率范圍內(nèi)空間設(shè)定的通過(guò)權(quán)）。

11. 購(gòu)買新房還是二手房？

在美國(guó)，大多數(shù)在市場(chǎng)上交易的房子是二手房子，占市場(chǎng)上掛牌出售的房子總數(shù)的85%；新建的房子相對(duì)較少，僅占15%。這與中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的區(qū)別。

在佛州，大部分優(yōu)良的地段已經(jīng)被老的住宅社區(qū)占據(jù)，所以一般大規(guī)模開發(fā)的新建房地段會(huì)稍偏，占地較小，以前多為其他工業(yè)或農(nóng)業(yè)用地，較多的靠近高速或鐵軌，或有其他的一些局限，但是新房戶型設(shè)計(jì)新穎有效，房屋比較智能化，并且普遍內(nèi)裝現(xiàn)代奢華，買房后直接擰包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要職業(yè)的經(jīng)紀(jì)人幫助你權(quán)衡比較。

 

12. 外國(guó)人買房可以貸款嗎?

外國(guó)人可以貸款，只需要在銀行指定機(jī)構(gòu)開具信用證明即可。

準(zhǔn)備貸款之前，請(qǐng)先咨詢銀行。一般來(lái)講，需要申請(qǐng)貸款買房的要比一次性全現(xiàn)金付款的所需材料更多，手續(xù)更復(fù)雜，一切順利的話，成交時(shí)間大約在1～2個(gè)月。全現(xiàn)金購(gòu)房最快7天即可辦完所有手續(xù)，過(guò)戶成交。

 

13. 在美國(guó)買房需要準(zhǔn)備哪些文件？

現(xiàn)金買主需要準(zhǔn)備的文件：

1)有效的護(hù)照和簽證

2)準(zhǔn)備好購(gòu)房資金證明（國(guó)內(nèi)銀行中英文版的存款證明）

3)在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號(hào)

如果是現(xiàn)金購(gòu)房，準(zhǔn)備以上三項(xiàng)就可以了。

貸款買主需要準(zhǔn)備的文件：

1)有效的護(hù)照和簽證

2)工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）

3) 自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）

4) 在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號(hào)

 

14. 在美國(guó)養(yǎng)房每年需要支付哪些費(fèi)用？

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅在美國(guó)各個(gè)州和地區(qū)都不同，加州的房產(chǎn)稅普遍是1.25%左右。政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子做一個(gè)評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅。

很多國(guó)內(nèi)非專業(yè)的投資人對(duì)房產(chǎn)稅都有誤解，其實(shí)按1%計(jì)算，就是你交100年房?jī)r(jià)才漲一倍；實(shí)際上100年之后房?jī)r(jià)早已漲了至少10倍，房產(chǎn)稅根本就可以忽略不計(jì)。

同時(shí)在中國(guó)雖然沒(méi)有房產(chǎn)稅的概念，可是只有70年產(chǎn)權(quán)，把房子的土地成本分?jǐn)偟?0年里，你所花的錢比美國(guó)的房產(chǎn)稅可能還要高不少。

房屋保險(xiǎn)

在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。一棟50萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)大約是300-500美元/年。在加州由於地震災(zāi)害比較多，地震險(xiǎn)是單獨(dú)加保的。在其它州可能也有一些天然災(zāi)害，例如龍卷風(fēng)或是水災(zāi)。如果要貸款，銀行一定要你買保險(xiǎn)才肯貸款給你。

物業(yè)費(fèi)

如果買公寓或集合式住宅，通常會(huì)有物管費(fèi)（HOA fee），用于小區(qū)的公共開支如綠化、剪草、衛(wèi)生、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、垃圾和水費(fèi)。有些高檔一點(diǎn)的獨(dú)立屋小區(qū)也有物管費(fèi)。公寓的物業(yè)費(fèi)大約每年3000到5000美元，越是年代久遠(yuǎn)的公寓維護(hù)成本越高，物業(yè)費(fèi)也越貴。

維護(hù)費(fèi)

如殺白蚊、換屋頂（屋頂?shù)膲勖�通常�?5-40年），剪草及其他維修費(fèi)用。

 

15. 買房后，可以找人代管嗎？

如果是投資出租房產(chǎn)，出租給租客，一般可以有兩種形式請(qǐng)人看理不打算自行使用的房屋。一是業(yè)主可將房屋委托給專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。

收費(fèi)一般是全年租金的8%；二是交給專業(yè)的租賃公司打理，如果有法律糾紛，需要請(qǐng)律師或?qū)�業(yè)公司驅(qū)逐房客，管理公司管理費(fèi)一般收費(fèi)為租金的5%-8%。

16. 我聽說(shuō)有人在美國(guó)買房被騙，有這種事情發(fā)生嗎？

一般而言，美國(guó)房地產(chǎn)的買賣是被法律嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)紀(jì)人模式，尤其是有公證公司監(jiān)管資金和重要的文件，很難產(chǎn)生騙局。經(jīng)紀(jì)人在合同確認(rèn)之后就會(huì)提供一個(gè)close律師的監(jiān)管賬戶（這個(gè)賬戶受到州房產(chǎn)委員會(huì)監(jiān)管，賬戶資金不能挪用，因此是很安全的），購(gòu)房者只要把款打入到監(jiān)管賬戶就行了。

這里需要注意的是讓經(jīng)紀(jì)人提供監(jiān)管賬戶（escrow account）用來(lái)匯款（而不是直接匯到任何個(gè)人賬戶）。

 

17. 外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)需繳資本利得稅（所得稅）嗎？

擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，美國(guó)有一套相對(duì)完善的住房政策。所得稅與產(chǎn)權(quán)持有成本、住房貸款利率一起構(gòu)成了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要稅收政策。

在加州，外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯(lián)邦政府和州政府約共收一個(gè)25%的所得稅。比如房子買時(shí)是80萬(wàn)美金，賣出是100萬(wàn)美金，賣主賺了20萬(wàn)，這所得的20萬(wàn)，要交25%（5萬(wàn)美金）的稅。20萬(wàn)x25%=5萬(wàn)美金。這個(gè)稅率需要“預(yù)扣”。在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交稅局。這項(xiàng)代征稅務(wù)通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負(fù)責(zé)辦理。賣方如果沒(méi)有依法預(yù)扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。

美國(guó)人自己出售房產(chǎn)時(shí)，若符合一定條件，會(huì)有一定的免稅額度，比如夫妻可以50萬(wàn)美金的免稅額，單身有25萬(wàn)美金的免稅額度。

所以去美國(guó)投資房地產(chǎn)，除了替自己找一個(gè)好的中介或管理公司外，還需要找個(gè)可靠的會(huì)計(jì)師來(lái)替自己把關(guān)稅收的申報(bào)繳納，避免麻煩。