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美國(guó)房產(chǎn)投資入門介紹（講座實(shí)錄）

舉辦方：北美房產(chǎn)投資集團(tuán)

講座嘉賓：周蕊

時(shí)間：2018年10月13日

大家好，我是周蕊，來(lái)自北美房產(chǎn)投資集團(tuán)。今天和大家來(lái)一起分享一下美國(guó)房產(chǎn)投資的一些基本信息。在分享這些信息之前，請(qǐng)?jiān)试S我來(lái)介紹一下我們公司。

 

 

北美房產(chǎn)投資集團(tuán)的成立于2012年，總部位于美國(guó)的西雅圖(置業(yè))(購(gòu)房)(房產(chǎn))(購(gòu)房)(別墅)，在美國(guó)的東西海岸都有我們的辦公室。西海岸主要是西雅圖，舊金山，洛杉磯，東海岸主要在紐約和波士頓。中國(guó)的北京也有我們辦公室，我們是專門為華人打造：國(guó)內(nèi)咨詢——美國(guó)當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人協(xié)助交易——物業(yè)管理一體化房產(chǎn)購(gòu)置服務(wù)。

 

近幾年來(lái)，隨著中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)的崛起，全球資產(chǎn)配置已不再是一個(gè)陌生題，資產(chǎn)配置的種類和方式也是越來(lái)越多，而美國(guó)作為全球的第一大經(jīng)濟(jì)體，自然也是備受關(guān)注的。

 

 

首先我們來(lái)看一下美國(guó)近半個(gè)世紀(jì)的房產(chǎn)走勢(shì)。從這張圖上，我們大致可以看出，1963年到2011年雖然每個(gè)階段都有一個(gè)非常小的波動(dòng)，但整體的趨勢(shì)都是循環(huán)上升的，距離我們最近的一次次貸危機(jī)是2009,2010年由美國(guó)的不良貸款所引起的。大家可以仔細(xì)的看一下圖中最后一個(gè)圓圈2007年，2008年的時(shí)候是一個(gè)房產(chǎn)的一個(gè)高峰值。在2009,2010年的時(shí)候正好是一個(gè)次貸危機(jī)有所下滑，那么在2011年底到2012年的時(shí)候開始迅速回升。

并且在2013年至2015年的時(shí)候，是美國(guó)房市最火熱的時(shí)候，他的回升和反彈是非常的快的。也正是時(shí)候有很多的海外買家注入到了美國(guó)市場(chǎng)。

 

 

美國(guó)市場(chǎng)不僅僅是美國(guó)當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買力非常旺盛，很多的海外買家對(duì)美國(guó)也是非常關(guān)注的。從這張圖上我們看出近十幾年海外買家在美國(guó)的投資趨勢(shì)，數(shù)據(jù)是來(lái)源于美國(guó)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。我們可以看到，在2017年的時(shí)候一共達(dá)到了一千五百三十個(gè)億這個(gè)數(shù)據(jù)還是比較保守的，真實(shí)的數(shù)據(jù)應(yīng)該是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于數(shù)據(jù)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在看到的這個(gè)一千五百三十個(gè)億僅僅是根據(jù)買家在房地產(chǎn)局留下的一個(gè)國(guó)內(nèi)地址而統(tǒng)計(jì)的。鑒于很多買家是留著自己在美國(guó)朋友，或者是經(jīng)紀(jì)人在美國(guó)的地址，實(shí)際的交易總額其實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此數(shù)的。

 

在2011年的時(shí)候一共是六百六十億美金的投資總額，到2107一共達(dá)到了一千五百三十個(gè)億。那么這些投資除了投住宅以外，還有商業(yè)土地，以及一些機(jī)構(gòu)參與的項(xiàng)目開發(fā)。

 

接下來(lái)我們?cè)賮?lái)看一下海外買家在美國(guó)投資的占比。

 

 

其實(shí)我們從這上面可以了解到，并不只有中國(guó)人喜歡買房子。像加拿大，墨西哥，印度，還有一些歐洲國(guó)家。他們也很喜歡在美國(guó)購(gòu)房。在2014年之前在美投資最多的是加拿大人。這是很好理解的，因?yàn)檎麄�(gè)北美的房產(chǎn)體系都是非常相似的。加拿大人到美國(guó)買房子，一個(gè)是離得比較近，再一個(gè)是他們的法律法規(guī)整個(gè)的購(gòu)房體系非常相似。那么中國(guó)投資者是在2010年次貸危機(jī)之后在美投資逐漸增加的。特別是在2014年和2015年分別占到了百分之十六。在2015年的時(shí)候居然超過(guò)了加拿大。

 

那這段時(shí)間為什么會(huì)有這么多的投資，我個(gè)人覺(jué)得是應(yīng)該是以下的幾個(gè)方面.

首先是移民政策,在2011年到2012年原來(lái)非常火熱的加拿大移民政策突然變化。特別是加拿大魁省投資移民完全是中斷了，使得很多人轉(zhuǎn)投了美國(guó)的投資移民。當(dāng)時(shí)美國(guó)投資移民的周期是2年左右，正好到2014-2015年辦理成功開始登陸安家置業(yè)。

 

其次，就是我們最近非�；馃岬腃RS。其實(shí)CRS真正的提出是在2014年，在2014年底2015年CRS剛剛提出并且剛剛準(zhǔn)備實(shí)施的時(shí)候。有很多先知先覺(jué)的高凈值人群就開始轉(zhuǎn)移了資產(chǎn)。那因?yàn)槊绹?guó)是不在CRS之列的，所以說(shuō)他們很多的資產(chǎn)就轉(zhuǎn)送轉(zhuǎn)到了美國(guó)并大部分投入到了房地產(chǎn)。

 

除了以上兩點(diǎn)，我們?cè)侔涯抗馔痘氐絿?guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)。在2015年的時(shí)候，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一線的房產(chǎn)市場(chǎng)限制越來(lái)越多的。很多的投資客，特別是一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)就開始轉(zhuǎn)投了海外。比如說(shuō)綠地，萬(wàn)科，人壽，平安保險(xiǎn)，中國(guó)銀行等等。他們也都是在那個(gè)時(shí)候把腳步走向了海外。

 

此外還有這幾年人民幣不斷的貶值，而且最近的匯率大家也是看到了，是非常可怕的。人民幣的發(fā)行總量達(dá)到了美國(guó)區(qū)和歐元區(qū)的一個(gè)總和，通貨膨脹可想而知非常厲害。美國(guó)2017年到現(xiàn)在的進(jìn)行了三次加息說(shuō)明美國(guó)的經(jīng)濟(jì)還是不錯(cuò)的，就業(yè)人口不斷增加，美元也就越來(lái)越值錢，導(dǎo)致人民幣加速貶值。以上種種原因可以看出美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較穩(wěn)定火熱的。

 

那美國(guó)都有哪些房產(chǎn)類型可以供我們來(lái)選擇，今天主要是跟大家來(lái)分享一下美國(guó)住宅。

 

大家可以看到這兩個(gè)圖啊，主要是分為以下四種：獨(dú)立屋，聯(lián)排別墅，公寓和多家庭。

 

 

首先我們先來(lái)說(shuō)一下獨(dú)立屋。在美國(guó)百分之八十都是獨(dú)立屋。從圖中可以看到，獨(dú)立屋幾乎是獨(dú)門獨(dú)院。占地很大，而且很多獨(dú)立屋都是在一個(gè)好的學(xué)區(qū)。美國(guó)人是非常注重隱私的，所以每一戶與每一戶之間有很大的院子，他們都是隔開的，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較遠(yuǎn)一些。但是獨(dú)立屋的維護(hù)成本較高。比方說(shuō)院子里除草，游泳池維護(hù)等都是耗精力的。

好處就是占地非常大，重建或者是加建都是沒(méi)有問(wèn)題的。而且土地是越來(lái)越值錢的，那么相對(duì)來(lái)說(shuō)房子反而每年都是在折舊的。

 

那第二種就是聯(lián)排別墅，在國(guó)內(nèi)一些高檔的小區(qū)也是經(jīng)常可以看到的，也就是我們所說(shuō)的連體別墅，兩家共用一堵墻，或者是四家共用兩堵墻，也是帶院子的，但是院子并不大。那如果一些資金不夠買獨(dú)立屋的買家，又不想有這么大的房子很難打理。聯(lián)排別墅也是非常好的選擇。

 

那第三種就是公寓。在國(guó)內(nèi)80%都屬于公寓。公寓的占地可以是忽略不計(jì)的。但是公寓有一點(diǎn)就是它比較好打理，而且很多的高檔公寓的設(shè)施是非常齊全的。生活各方面都是非常便利的。那么這些公寓大多是集中在市中心和大學(xué)周邊。比如曼哈頓基本上百分之九十的都是公寓。

最后一種就是多家庭房。多家庭相對(duì)來(lái)說(shuō)比較特殊，在國(guó)內(nèi)是比較少見的。一般說(shuō)來(lái)，它就是一棟樓，這一棟樓有兩層或者三層，一層一戶。一棟樓是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。但是這一棟樓有兩到三個(gè)入口，每個(gè)入口可以達(dá)到自己所住的樓層。那一般來(lái)說(shuō)，如果是一個(gè)比較大的家庭，父母兄弟姐妹之間不想離得太遠(yuǎn)，但是又不想相互打擾，也想有自己獨(dú)立的空間啊，就有可能會(huì)選擇這種樓層，那我自己住一層父母住一層兄弟姐妹住一層�；丶业臅r(shí)候都會(huì)有自己入口，不會(huì)去打擾到別人的生活。但是如果家庭聚會(huì)啊，有事情需要大家見面商量，隨時(shí)都可以見到�，F(xiàn)在的這種樓型新房是很少的，基本上都是舊樓，還有一些升級(jí)裝修改造的。這種樓在波士頓地區(qū)是比較多見的。現(xiàn)在很多的投資客非常愿意買這種樓來(lái)投資。自己住一層另外的兩層或者三層都可以出租出去。以后如果出售也可以把每一層分出獨(dú)立產(chǎn)權(quán)來(lái)做公寓賣。

說(shuō)完房屋的類型接下來(lái)我們來(lái)看一下美國(guó)房產(chǎn)和中國(guó)房產(chǎn)的比較。

 

 

第一點(diǎn)：從產(chǎn)權(quán)上來(lái)說(shuō)，中國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是七十年或者是五十年的使用權(quán)。美國(guó)是永久產(chǎn)權(quán)世代相傳，那大家都就會(huì)問(wèn)美國(guó)有沒(méi)有這種七十年或者五十年的非永久產(chǎn)權(quán)的，答案是有的，比如有一些開發(fā)商通過(guò)租賃土地進(jìn)行開發(fā)。但是我們?cè)诮o客戶推薦的房子都是永久產(chǎn)權(quán)的。除非有特殊要求。

那說(shuō)到這里我需要補(bǔ)充一點(diǎn)。在曼哈頓地區(qū)公寓分兩種，一種是永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓。還有一種叫co-op聯(lián)合產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)是和大樓的業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合擁有的。那一般來(lái)說(shuō)，我們都不建議客戶來(lái)買這樣的房子。因?yàn)橘I過(guò)來(lái)之后，后續(xù)的出租和出售都會(huì)受到很大的限制。

還有一點(diǎn)，我們看一下市場(chǎng)化程度。大家都知道在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是北京這邊非常的明顯限購(gòu)限貸等，政府的干預(yù)是比較大的。那美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)完全都是市場(chǎng)調(diào)控，供需決定。

房產(chǎn)價(jià)格在美國(guó)是完全透明和公開的。如果有客戶他想賣房子，他就會(huì)聯(lián)系他的經(jīng)紀(jì)人，那經(jīng)紀(jì)人就會(huì)根據(jù)客戶的實(shí)際情況把他的房子掛到房產(chǎn)的網(wǎng)站上。一般，我們都會(huì)從zillow或redfin上看到美國(guó)在售的房源。那上面的價(jià)格就是賣家給出的價(jià)格,所以說(shuō)它的價(jià)格都是完全透明的。

 

美國(guó)的法律法規(guī)非常完善。中國(guó)的房地產(chǎn)是近20年才火熱起來(lái)的，而美國(guó)的房地產(chǎn)早在兩百年前就已經(jīng)有了。第一份合同是商業(yè)地產(chǎn)，住宅也有了一百五十多年，經(jīng)過(guò)了這么多年的演變已經(jīng)是非常完善的。

 

定金的安全性和反悔制度，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)應(yīng)該也是樣子了，所以差別不是特別大。所有的資金款項(xiàng)以及交易過(guò)程中所有產(chǎn)生的費(fèi)用，都會(huì)放到監(jiān)管賬戶里。如果你看好了一個(gè)房子，想要購(gòu)買，銀行就會(huì)針對(duì)房子開一個(gè)監(jiān)管賬戶。所有交易產(chǎn)生的費(fèi)用都會(huì)打到監(jiān)管賬戶里面去，最后過(guò)戶公司會(huì)統(tǒng)一劃分。哪些是該賣家付的，哪些是該買家付的都從監(jiān)管賬戶來(lái)?yè)芸睢?/p>

 

還有就是反悔制度。在美國(guó)簽訂了合約之后，有三到七天的反悔期。即便是我交了定金，這三到七天當(dāng)中，如果我有其他的問(wèn)題不想買了，那是定金可以退回的。但是反悔制度也要看市場(chǎng)，如果現(xiàn)在市場(chǎng)非常火熱，房子特別好，收到很多的意向書，很多的買家想買我房子，那反悔制度就不太實(shí)用了。

 

接下來(lái)說(shuō)一下貸款。很多人都會(huì)問(wèn)我就說(shuō)在美國(guó)買房子能不能貸款，我沒(méi)有美國(guó)的身份可不可以貸款。答案是可以的，在美國(guó)買房子是可以貸款的。外國(guó)人在美國(guó)買房，如果是說(shuō)沒(méi)有美國(guó)身份，那他的首付差不多是百分之四十到五十。最多可以貸出百分之六十，他的貸款利率，約在5%左右。具體的也要根據(jù)投資人的情況而定。稍微補(bǔ)充一下，關(guān)于美國(guó)當(dāng)?shù)厝耸怯行庞梅e分的。信用積分良好的美國(guó)當(dāng)?shù)厝�，他的貸款首付和貸款利率都是很低的。

美國(guó)當(dāng)?shù)厝耸且�在美�?guó)工作至少兩年。而且這兩年工作是不能間斷的。信用積分如果在七百分以上。那么他的信用就算是非常良好的。貸款首付可以達(dá)到百分之二十，貸款利率在百分之三左右。這就是外國(guó)人和美國(guó)當(dāng)?shù)厝嗽谫J款方面的區(qū)別。

 

除了上面這些，還有兩點(diǎn)區(qū)別比較重要，第一點(diǎn)是得房率，就是我們所說(shuō)的面積。那大家都知道我們?cè)谥袊?guó)購(gòu)房的時(shí)候，面積是按建筑面積來(lái)算的。那其實(shí)我們真正的使用面積并沒(méi)有這么多。但是在美國(guó)完全是按照使用面積來(lái)算的。那中國(guó)的得房率其實(shí)才能達(dá)到百分之七十到八十。拿我們家的房子來(lái)說(shuō)啊，在產(chǎn)權(quán)證上，我們家房子產(chǎn)權(quán)證上建筑面積是一百一十五平米。但是實(shí)際上我們家的房子可能最多也只有一百平米。

但是在美國(guó)，則完全按照地毯面積來(lái)算，不算車庫(kù)，陽(yáng)臺(tái)，有時(shí)地下室都不算，這樣一來(lái)有美國(guó)的實(shí)際的面積至少要比中國(guó)多出二十到三十平米。

 

 

還有一點(diǎn)就是大家最關(guān)心的房產(chǎn)稅，和中國(guó)是非常不同的。那美國(guó)的房產(chǎn)稅，也的確是美國(guó)房產(chǎn)持有成本中占比較高的部分。美國(guó)房產(chǎn)稅是根據(jù)美國(guó)各州的情況來(lái)定的，大概在1%到3%之間。像西海岸的西雅圖是0.9%到1.2%,那紐約在1.25%也到1.5%之間。各州是根據(jù)每個(gè)州的發(fā)展的情況來(lái)定的。那房產(chǎn)稅也是會(huì)有變化。主要就是說(shuō)看州這十年或者是這五年近幾年的發(fā)展速度。如果是說(shuō)近幾年地區(qū)發(fā)展速度特別快，那有可能政府會(huì)重新評(píng)估一下地區(qū)的房子。重新評(píng)估一下地區(qū)房子的價(jià)值，重新看一下方房產(chǎn)稅應(yīng)該怎么交。

 

 

房產(chǎn)稅的用途。很多客戶他都會(huì)問(wèn)我，每年交那么多錢，我這些錢都用到哪里去了，上圖表格是我的一個(gè)西雅圖客戶交完房產(chǎn)稅之后，政府給到他明細(xì)。我們根據(jù)就這個(gè)明細(xì)做的餅狀圖，在美國(guó)這點(diǎn)是很透明的，交了什么錢都應(yīng)道哪里了政府都會(huì)說(shuō)的很明白。那其實(shí)從餅狀圖上我們就能非常清楚地看到。校區(qū)建設(shè)占了40%，然后就是州政府的學(xué)�；�金。此外就是社區(qū)圖書館。三大塊兒跟教育有關(guān)的就占了房地產(chǎn)稅的60%到70%。那么其次下來(lái)才是政府機(jī)關(guān)市政建設(shè)等等。

那也是從這張圖我們也就不難理解為什么房產(chǎn)稅多的地區(qū)學(xué)校好，有更多的資金請(qǐng)好的老師好，配置好的設(shè)施，出好成績(jī)就會(huì)吸引更多的人來(lái)到這個(gè)地區(qū)。有人來(lái)就有剛需來(lái)購(gòu)房，那房子的價(jià)格自然就高了，房子的價(jià)格高了以后，那么政府的房地產(chǎn)稅又是根據(jù)房子的價(jià)格得出的比例來(lái)收的，所以房地產(chǎn)稅就自然就高。這就形成了一個(gè)非常好的良性循環(huán)。雖說(shuō)好地區(qū)的好房子，維護(hù)成本相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較高的，但是為什么還有這么多人也是愿意來(lái)呢，因?yàn)樗�的保值性是非常好的，而且它的升值空間也是非常大的。

 

 

美國(guó)的房子到底怎么買呢？下面我就給大家來(lái)講解一下，在美國(guó)整個(gè)購(gòu)房的流程。

 

在講購(gòu)房流程之前，首先我要給大家講一點(diǎn)。美國(guó)的房產(chǎn)是對(duì)全世界公開的，任何人都可以在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)。但是購(gòu)買了美國(guó)房產(chǎn)并不代表你就有美國(guó)的身份。購(gòu)買房產(chǎn)和美國(guó)身份是兩件事，完全分開。

 

在美國(guó)置業(yè)首先是要準(zhǔn)備好資金。因?yàn)槊绹?guó)購(gòu)房主要是支票和匯款。那我們也知道國(guó)內(nèi)現(xiàn)在是有外匯管制的，所以資金準(zhǔn)備是非常重要的。如果說(shuō)自己沒(méi)有準(zhǔn)備好，即便是我們到美國(guó)看了房子，那也是買不了的。

 

準(zhǔn)備好了資金之后，就要有一本正式的護(hù)照，那同時(shí)也要申請(qǐng)美國(guó)的簽證。簽證最簡(jiǎn)單的就是旅游簽證。還有客戶會(huì)問(wèn)我不去美國(guó)看房行不行，在網(wǎng)上直接選可不可？這是沒(méi)有問(wèn)題的，我們叫做隔空下訂單。那準(zhǔn)備好簽證之后在您去美國(guó)之前，那我建議您跟我們的顧問(wèn)來(lái)聊一聊。

因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)很多的客戶的想法跟美國(guó)的實(shí)際情況，相距甚遠(yuǎn)，具體說(shuō)有些客戶認(rèn)為我有五十幾萬(wàn)美金的預(yù)算，我就能在美國(guó)的好學(xué)區(qū)買一個(gè)非常大house，就是我們所說(shuō)的獨(dú)立別墅，占地非常大,我就可以完成我的美國(guó)夢(mèng)。但是實(shí)際上這幾年美國(guó)的房?jī)r(jià)漲得也是挺可怕的，且還一直在漲，所以說(shuō)我建議你還是跟我們的顧問(wèn)來(lái)聊一聊，看看哪個(gè)地區(qū)更適合您，什么樣的房子更適合你，是獨(dú)屋子還是聯(lián)排別墅，哪個(gè)地方的回報(bào)率更好，那您到底是想投資，還是想自己住。如果是投資應(yīng)該選什么樣的房子，自己住又應(yīng)該選什么樣的房子，要不要考慮到小孩子上學(xué)的問(wèn)題，那個(gè)學(xué)區(qū)學(xué)校更適合孩子等等，我們的顧問(wèn)都會(huì)給您解答。，因?yàn)槊绹?guó)太大了，我們不可能把整個(gè)美國(guó)都跑遍。我們可以一點(diǎn)一點(diǎn)把范圍和目標(biāo)地幫你縮小，事半功倍找到最合適的房源。

 

確定好了您的行程。確定好你的目的地，我們就可以去美國(guó)這邊去考察。到了美國(guó)當(dāng)?shù)兀瑫?huì)有我們經(jīng)紀(jì)人帶您去看房。如果是說(shuō)跟經(jīng)紀(jì)人這邊接洽下來(lái)都不錯(cuò)，并在美國(guó)當(dāng)?shù)乜春昧艘惶追孔�。那我怎么樣子�?lái)購(gòu)買？那這個(gè)時(shí)候我們的經(jīng)紀(jì)人就會(huì)非常專業(yè)的給你提出建議。他會(huì)告訴你周邊的房子是什么情況，您看好的地區(qū)的房子近幾年的房?jī)r(jià)是什么情況啊，房子的歷史是什么樣子的。建議您出多少價(jià)格。那目前賣家那邊有沒(méi)有收到其他的訂單，經(jīng)紀(jì)人都會(huì)去幫你打聽清楚。這時(shí)候也是非�？简�(yàn)一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)度了，那一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人的確是在您的購(gòu)房的整個(gè)的過(guò)程當(dāng)中，可以為你減少很多的麻煩。那經(jīng)紀(jì)人跟您溝通好了之后，我們就要下一個(gè)offer，offer就是我們所說(shuō)的一個(gè)出價(jià)意向書。在美國(guó)是沒(méi)有口頭上的討價(jià)還價(jià)的。所有的出價(jià)議價(jià)都必須以白紙黑字的形式寫在上面雙方簽字。那議價(jià)書上面都會(huì)有哪些內(nèi)容？，第一 包含了你對(duì)房子的一個(gè)出價(jià)，第二，您打算是交多少定金。第三貸款還是全款， 第四什么時(shí)候過(guò)戶。第五還有一些附加些條件 ，例如我什么時(shí)候進(jìn)行房屋檢查等。以上我說(shuō)的這些內(nèi)容，都會(huì)在議價(jià)書上面體現(xiàn)出來(lái)。

 

如果是說(shuō)你的價(jià)格非常幸運(yùn)的被賣家那邊接受了。我們雙方就要在議價(jià)書上面簽字。簽完字之后馬上做房屋檢查。房屋檢查是由第三方機(jī)構(gòu)來(lái)做的。房屋檢查也是我們買家這邊自己請(qǐng)房屋檢查的機(jī)構(gòu)，，房屋檢查機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)你的房子的每個(gè)細(xì)節(jié)檢查，例如屋頂 地板，管道煤氣，空調(diào)，排煙 地基等等出一份詳細(xì)的房屋檢查報(bào)告。從房屋檢查報(bào)告上面，我們就可以看出房子目前的狀況。如果是一切都沒(méi)有問(wèn)題的情況下，我們要馬上簽合同，簽了合同之后，三天之內(nèi)要交一個(gè)定金，一般來(lái)說(shuō)，定金是房款的百分之十以內(nèi)就可以了，也就是幾萬(wàn)美金就可以，那剩下的錢都是在過(guò)戶的時(shí)候來(lái)交的。交了定金之后那就完全進(jìn)入到過(guò)戶的流程了，那如果是說(shuō)現(xiàn)金買家也就是不需要貸款的買家，過(guò)戶最快可以在兩周之后，那一般來(lái)說(shuō)是二十天到三十天是一個(gè)過(guò)戶的周期。那么過(guò)戶日期是在你簽合同的時(shí)候就應(yīng)該已經(jīng)定好了。比方說(shuō)，我們定在是10月15號(hào)過(guò)戶，今天是10月13號(hào)我所有的剩余的款項(xiàng)就要打到監(jiān)管賬戶里面去了，過(guò)戶當(dāng)天簽署一些過(guò)戶文件。同時(shí)過(guò)戶公司也會(huì)把詳細(xì)的賬單分別給到賣家和買家，覺(jué)得沒(méi)有問(wèn)題，那過(guò)戶公司就會(huì)按照賬單上。從這個(gè)監(jiān)管賬戶里面把錢分走，該給賣家的給賣家，該給買家的給買家。該給經(jīng)紀(jì)人的給經(jīng)紀(jì)人。

 

這個(gè)是現(xiàn)金買家的過(guò)戶流程。那很多客戶也會(huì)問(wèn)如果是說(shuō)我貸款去買房子，那我需要準(zhǔn)備什么。那貸款的時(shí)候，首先最重要的一點(diǎn)就是要提前準(zhǔn)備好你的首付款，提前準(zhǔn)備好首付款百分之四十到五十的首付款一定要在境外賬戶。那在2016年，2017年初的時(shí)候，如果是貸款，首付款必須在境外賬戶至少兩到三個(gè)月的歷史是不可以動(dòng)，銀行這邊才會(huì)愿意給你做貸款的批準(zhǔn)信。你有貸款的批準(zhǔn)信您才能去看房，因?yàn)樵谀�看好房，要跟買家下offer的時(shí)候賣家看到你是想貸款，他一定會(huì)要求出示貸款的批準(zhǔn)信的。因?yàn)橘u家也要看一下銀行愿不愿意跟你做貸款。有銀行這一層保證，賣家才會(huì)比較放心的來(lái)接受你的offer。那現(xiàn)在，稍微有點(diǎn)松動(dòng)那有些地區(qū)，首付款是不需要準(zhǔn)備兩個(gè)月的。但是首付款也一定要在境外銀行�，F(xiàn)在雖然有時(shí)不需要批準(zhǔn)信了，賣家也會(huì)打電話給你的貸款的銀行或者是銀行經(jīng)理問(wèn)一下首付是不是已經(jīng)在銀行了。一切都沒(méi)有問(wèn)題之后，在簽署證書正式合同之后，才走到真正的貸款流程，銀行會(huì)告訴你需要準(zhǔn)備哪些文件，然后銀行也要走內(nèi)部的一個(gè)貸款流程。整個(gè)貸款流程差不多需要四十五天到六十天。這個(gè)過(guò)戶的時(shí)間明顯比現(xiàn)金買家要多出很多，這也是說(shuō)為什么在房產(chǎn)市場(chǎng)非�；馃岬那闆r下賣家更愿意接受現(xiàn)金offer，因?yàn)楝F(xiàn)金offer最快兩個(gè)星期就過(guò)戶了，最多只需要一個(gè)月。但是如果是貸款offer，最少要等45天到60。如果貸款沒(méi)批下來(lái)，很有可能失去了賣房子在最佳時(shí)機(jī)。所以說(shuō)一般現(xiàn)金的offer 是比較好談價(jià)格的，具體也是要看市場(chǎng)的火熱程度。

 

 

那大家提出的一些問(wèn)題，那我做了一個(gè)總結(jié)。

 

首先第一個(gè)問(wèn)題在美國(guó)買房如何尋找房源網(wǎng)上找到的房源是否可靠？

一般來(lái)說(shuō)，在美國(guó)買房我們國(guó)內(nèi)最多訪問(wèn)的zillow或redfin。但我們除了這兩個(gè)網(wǎng)站以外還有我們自己的經(jīng)紀(jì)人。在美國(guó)最大的網(wǎng)站是經(jīng)紀(jì)人自己的房產(chǎn)網(wǎng)站。只有經(jīng)紀(jì)人編號(hào)才能進(jìn)去。一般來(lái)說(shuō)在美國(guó)的這種房產(chǎn)的價(jià)格信息都是非常透明，公開的，都沒(méi)有什么問(wèn)題，那您可以看到我們網(wǎng)站上的這些房源都是跟美國(guó)的當(dāng)?shù)氐姆吭词菍?shí)時(shí)的，而且價(jià)格都是一樣的。

 

第二個(gè)問(wèn)題，美國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)是永久的嗎，持有美國(guó)房產(chǎn)，每年需要支付哪些費(fèi)用。

 

美國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)是永久的，那也有特殊的情況，就像我剛才說(shuō)的曼哈頓的啊，它也是有特殊情況的。它是永久的，但是有的時(shí)候是不是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)也要看清楚。那我們給客戶提供的都是永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的。

房產(chǎn)的持有成本有三大塊，房地產(chǎn)稅啊，保險(xiǎn)，還有維護(hù)。房地產(chǎn)稅市政府每年會(huì)對(duì)房子做一個(gè)估值。每個(gè)州按照不同的房地產(chǎn)稅的比例來(lái)征收的。

保險(xiǎn)：普通的保險(xiǎn)差不多一年1000美金左右。維護(hù)，主要就是看房子的新舊程度。如果是新房，維護(hù)成本就是非常非常低的。

 

那說(shuō)到這里，我還想補(bǔ)充一點(diǎn)就是美國(guó)的購(gòu)房成本。在美國(guó)買房子。我需要出哪些錢，因?yàn)槲覀冎�道啊，在�?guó)內(nèi)買房子，可能還有一個(gè)傭金過(guò)戶費(fèi)什么的。那在美國(guó)買房子都有哪些錢，在美國(guó)買房子所需要花出去的錢，只有房?jī)r(jià)的百分之一左右的手續(xù)費(fèi)。那比方說(shuō)我們?cè)诿绹?guó)買一個(gè)五十萬(wàn)的房子。那除了五十萬(wàn)的房?jī)r(jià)以外，那還需要額外支付的可能差不多就是一個(gè)四千到五千美金手續(xù)費(fèi)。這些手續(xù)費(fèi)，就是包括給過(guò)戶公司，監(jiān)管賬戶，注冊(cè)，登記費(fèi)，材料費(fèi)等。那么在美國(guó)這邊購(gòu)房的傭金，是由賣家去支付的，跟買家沒(méi)有關(guān)系。那也就是說(shuō)很大程度的避免了在美國(guó)炒房。因?yàn)榇蠹叶贾�道啊，我買房之后我如果再賣出去，那我的成本就會(huì)比較高。所以說(shuō)在美國(guó)就這點(diǎn)很大程度的也避免了在美國(guó)的炒房。

 

在美國(guó)買房，為什么需要經(jīng)紀(jì)人？

不管在美國(guó)購(gòu)房還是賣房都需要經(jīng)紀(jì)人。買方有買方的經(jīng)紀(jì)，賣房也有賣方的經(jīng)紀(jì)。那一般來(lái)說(shuō)，都是兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人之間的交涉，買方和賣方基本上都不會(huì)見面。那各方的經(jīng)紀(jì)人都會(huì)維護(hù)各方的利益，那經(jīng)紀(jì)人的傭金是由賣方那邊來(lái)出的，跟買方?jīng)]有任何關(guān)系。

第四個(gè)在美國(guó)沒(méi)有綠卡可以在美國(guó)購(gòu)房嗎，在美國(guó)買房后可以移民嗎？

美國(guó)購(gòu)房和移民身份是兩碼事。任何人都可以在美國(guó)買房，但是買了房之后并不能解決美國(guó)身份的問(wèn)題。

 

買新房好還是買二手房好，為什么在美國(guó)二手房交易居多？

在美國(guó)百分之八十以上都是二手房。美國(guó)整體建設(shè)不會(huì)像中國(guó)的建設(shè)那么快，也就是在次貸危機(jī)之后，新房相對(duì)來(lái)說(shuō)多一些，那也完全是由市場(chǎng)波動(dòng)來(lái)決定的，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候的需求量是非常大，而開發(fā)商看到了這么大的需求量才開始建房。直到現(xiàn)在，很多地方的需求量也是非常大的，始終是賣家市場(chǎng)沒(méi)有房源的。比如說(shuō)現(xiàn)在西雅圖的需求量都是非常大的，洛杉磯的爾灣很多新房都在排隊(duì)去搶的。

 

買二手房的好處相對(duì)來(lái)說(shuō)社區(qū)，學(xué)區(qū)，設(shè)施會(huì)比較好一些。但年代久一些二手房子的維護(hù)成本就高一些。特別是維護(hù)這一塊兒可能就需要更多投入。那如果是新裝修二手房是最好的。而且還有一點(diǎn)，那就是二手房他你前期投入的資金可能會(huì)比較大。，果是現(xiàn)金買。那差不多是三十天就要錢全部都要交了。那如果是貸款，那最少也是四十五天到六十天。

買新房的維護(hù)成本會(huì)比較少，特別是中國(guó)的買家是比較喜歡新房的，因?yàn)槲覀冊(cè)趪?guó)內(nèi)買房就以新房為主。還有一點(diǎn)，新房前期的首付會(huì)比較低一點(diǎn)，那很多新房是根據(jù)房子的修建的階段來(lái)付的，前期可能只需要付幾千美金，或者是一兩萬(wàn)美金。剩余的錢再根據(jù)修建的進(jìn)度來(lái)支付。這樣短期內(nèi)不需要占用大量的資金。

 

 

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