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美國公寓房投資回報率如何呢？

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住宅租賃比率是統(tǒng)計值，公寓的基準(zhǔn)上限率是資產(chǎn)評估中使用的理論值。市場上的實際上限率通常高出1到4個百分點。因此，實際公寓租金收入與住宅租金收入之間的差異遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上表。

 

公寓的上限率基于凈租金收入，即整個運營成本后的收入（相當(dāng)于EBITA）。住宅租金比率以名義租金為基礎(chǔ)，兩者非常不同。在考慮上述兩點后，公寓的租金收入明顯大于住宅的租金收入。

 

除了明顯高于住宅的租金收入外，公寓資產(chǎn)特別容易利用杠桿來增加回報。這是因為公寓的價格與凈租金收入掛鉤。例如，如果您去市場查詢，公寓的上限為6％是100萬，這意味著過去12個月的凈租金收入為60,000。換句話說，公寓價格和凈租金收入之間存在完全定量的關(guān)系。住宅價格基于房產(chǎn)本身的“質(zhì)量”，是一種主觀的定性概念。房屋價格與房租之間沒有直接關(guān)聯(lián)。

 

對于銀行而言，沒有穩(wěn)定且可預(yù)測的現(xiàn)金流作為住宅貸款的對價。他們是否可以及時償還取決于貸方本身的信用。因此，利率也與貸方的個人信貸有關(guān)。中國人去美國買房。由于沒有美國信用記錄，他們通常必須支付更高的利息。

 

公寓不同。公寓有明確的現(xiàn)金來源，因此公寓的抵押貸款通常會獲得接近市場最低利率的利率。此外，還款由公寓本身的現(xiàn)金流保證，沒有貸方的個人信用。事實上，大多數(shù)投資者通過有限責(zé)任公司而非個人投資公寓。因此，如果中國人去美國購買公寓，他們?nèi)匀豢梢垣@得幾乎相當(dāng)于美國市場的貸款利息。

 

公寓租金收入高于住宅，貸款利率較低，這意味著良好的利差。因此，更適合使用杠桿來放大凈資產(chǎn)收益率（凈資產(chǎn)收益率）。據(jù)統(tǒng)計，在過去20年中，雖然利率一直在浮動，但公寓的上限率也有所波動。投資公寓，假設(shè)杠桿率為80％，股本回報率（ROE）通常穩(wěn)定在12％至13％之間。這種投資回報不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國房地產(chǎn)，而且還超過了大多數(shù)人在中國可以獲得的回報率。

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