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特朗普政府近期提出將美國(guó)資本利得稅（Capital Gain Tax）與通貨膨脹率掛鉤的稅改方案，一旦得到通過(guò)，美國(guó)幾大高房?jī)r(jià)市場(chǎng)——加州灣區(qū)、洛杉磯及紐約都會(huì)區(qū)的賣(mài)家[1]將成為該方案的受益人。

[1] 此處“賣(mài)家”主要指高端房市中尋求快速出售房產(chǎn)的長(zhǎng)期房屋所有者。

在美國(guó)，出售任何資產(chǎn)（包括房產(chǎn)）均需向聯(lián)邦（和州）政府交納資本利得稅[2]。不過(guò)，稅法中同時(shí)規(guī)定了資本利得稅的免稅額。已婚夫婦共同作為納稅人提出申請(qǐng)，現(xiàn)階段可享受 50 萬(wàn)美元的免稅額（單獨(dú)納稅人可享受的免稅額度為 25 萬(wàn)美元）。換句話說(shuō)，以已婚家庭為例，如果賣(mài)家出售房產(chǎn)的收益低于 50 萬(wàn)美元，則不需要繳稅；如果賣(mài)房收益超過(guò) 50 萬(wàn)美元，則超過(guò)部分需要按照稅法規(guī)定，繳納資本利得稅。

[2] 資本利得稅是通過(guò)從出售資產(chǎn)的價(jià)格中減去資產(chǎn)的原始價(jià)格并對(duì)差額征稅來(lái)確定的，稅率在 20% 左右。

一直以來(lái)，美國(guó)社會(huì)對(duì)資本利得稅的最大詬病，就是沒(méi)有將通貨膨脹的因素考慮在內(nèi)。隨著房?jī)r(jià)一路上漲，越來(lái)越多的賣(mài)家在售房時(shí)需要繳稅。該提案旨在根據(jù)通脹率調(diào)整資本利得稅的起征額度，為房屋賣(mài)家減稅。

對(duì)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)而言，一旦提案生效，高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的長(zhǎng)期房屋所有者，如果選擇在短期內(nèi)賣(mài)掉房產(chǎn)，將從中變相獲得更高的收益，這一群體也將成為該提案的主要獲益人。

為了獲得更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，Zillow 對(duì)全美 1316 座城市進(jìn)行了分析，將目標(biāo)鎖定在已婚且持有房產(chǎn)超過(guò) 20 年，并在近期出售房屋的家庭。[3]考慮通脹因素后，225 座城市（17%）的房主在賣(mài)房時(shí)需要繳納的資本利得稅有所降低，其中超過(guò)一半都集中在加州灣區(qū)（55 個(gè)隸屬舊金山都會(huì)區(qū)，20 個(gè)隸屬圣何塞都會(huì)區(qū)）、洛杉磯（41個(gè)）和紐約（40個(gè)）都會(huì)區(qū)。西雅圖(投資)、波士頓和邁阿密等一些高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的房主也包括在內(nèi)。

[3] 假設(shè)已婚夫婦作為共同納稅人，并且房產(chǎn)價(jià)值高于所在地房?jī)r(jià)中值，購(gòu)房時(shí)間早于 1998 年 6 月，出售于 2018 年 6 月，資本利得稅率為 15%，減去房屋裝修成本（第一年為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的 0.5%，之后每年按照消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)進(jìn)行計(jì)算）及 8% 的售房成本（經(jīng)紀(jì)人傭金及各項(xiàng)交易費(fèi)用）。

需要指出的是，該提案主要惠及高房?jī)r(jià)市場(chǎng)[4]中的賣(mài)家，考慮通脹因素后，這些賣(mài)家將平均少繳納 2 萬(wàn) 5 千多美元的稅款。

[4] 這些市場(chǎng)房?jī)r(jià)中值在 129.7 萬(wàn)美元左右。與此相比，在納入分析的城市中，未受惠于該提案的地區(qū)，房?jī)r(jià)中值僅為 55.27 萬(wàn)美元。

以下數(shù)據(jù)顯示，在資本利得稅與通貨膨脹率掛鉤后，哪些城市的賣(mài)家有望從中獲益，以及具體的減稅額：