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美國房產中介,原來是這樣的!

來源:作者:北美購房網時間:2015/3/11

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這些年來,國內地產中介公司越來越多,和美國總體公司數目不多、而主要是個體型的地產經紀人的情況有很大的區(qū)別。
 
地產代理又稱地產經紀,英語叫做“real estate broker”,在美國,純粹是中介服務。它的收入是經紀傭金,它自己沒有地產物業(yè)作為貨物,地產代理是物業(yè)市場上買家和物業(yè)賣家(買賣盤),或者租客和業(yè)主(租盤)的中間人。
 
 
美國做房地產經紀,靠的是傭金。開始時,經紀公司的傭金比例是由政府來控制的,但是后來發(fā)現政府的控制限制了經紀公司向顧客提供更多的服務,于是政府就干脆放開了對傭金的限制,房地產是美國經濟很重頭的一個產業(yè),據說美國GDP大約有20%是由房地產及其相關產業(yè)創(chuàng)造的,原因是美國人喜歡搬遷,喜歡不斷地換房子,這樣房屋需求就相當地大,促使房地產交易盛行。
 
在美國,美國房地產經紀從業(yè)人員實行考試發(fā)牌制度,這是美國最重要的一項房地產考試制度,所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照(license)后才能從事經營活動,取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產經紀人”。沒有執(zhí)照營業(yè)是非法的,后果很嚴重。
 
美國的房地產經紀人一般分為經紀人(broker)、銷售員(salesperson)和伙伴經紀人(associate-broker)三類。經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協(xié)助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執(zhí)業(yè),只能在經紀人手下工作;锇榻浖o人是指具有經紀人資格的,但自己不單獨開業(yè),而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。美國大約有80%的經紀公司的規(guī)模都比較小,人數大約為1-4人左右,這點和中國大致相同。
 
美國負責考試、執(zhí)照發(fā)放的部門都是州政府下的,叫做州務部執(zhí)照處。房地產銷售員和房地產經紀人考試是開放的,任何有興趣的人都可申請參加考試?荚嚭细窈螅暾埲丝梢詡潺R其它文件資料,即時申請執(zhí)業(yè)牌照。申請人申請牌照時,除提供考試成績外,還必須提供完成法定課程和課時學習的證明,如果是申請銷售員資格,申請人要提供注冊經紀人的擔保書,如果是申請經紀人資格考試,則要提供工作經驗證明,要達到規(guī)定的經驗分數,經審核符合條件后,方能取得資格。
 
1950年代,美國的房地產經紀公司的規(guī)模一般都比較小,經紀人數一般只有4-5人左右,一般都采用夫妻店的形式。為了做成規(guī)模,有些公司就擴張業(yè)務,設立多家分店,店員也普遍增加到了7-8人左右,互相之間也開始有合作,共享房源。出于這種合作的需要,公司之間訂立了一些簡單的行業(yè)規(guī)范,來規(guī)范市場。那個時候就逐漸出現了所謂的MLS系統(tǒng),也就是不同房源上市系統(tǒng)。美國房地產市場的發(fā)展在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。
 
MLS系統(tǒng)的建立,也就提高了經紀公司的傭金比例,早年傭金一般在2%左右,原因是當時經紀公司提供的服務比較少,而且房源也比較少。而在MLS系統(tǒng)出現之后,房源逐漸地增加,傭金比例也在不斷地增加,如今已經達到了6%。
 
在美國,如果商業(yè)上形成壟斷態(tài)勢,屬于非法,政府一定是不依不饒的,MLS系統(tǒng)的完善之后,全美國90%的房源集中到房地產中介手中,形成了壟斷,為了避免被政府壓制,全國中介公司達成傭金的比率標準,也就是行業(yè)自律了——無論在全國哪個地方,地產經紀都收取一個比較穩(wěn)定的,大約是6%或者7%的傭金提成,就不會形成惡性壟斷了。
 
這個制度形成之后,給買樓的人、或者賣樓的人省卻了一個很大的麻煩:不知道經紀人好不好沒關系,不滿意可以換,因為傭金固定了,剩下來的就是看樓本身價格合適不合適,服務質量滿意不滿意了。因為有房源共享的前提,賣樓的廣告都是共享的,每個月,地產經紀把手頭的樓分類,出版一本大概260頁彩色的手冊,叫做《買樓者指南》,放在超級市場出口等地方,大家可以隨便拿。租房也這樣做,這是一個房源整合方式。這是最簡單的方法,價格都在上面,大家都知道傭金是6%,所以很容易計算貸款多少、首付要多少,打電話去約,就有經紀人帶你看房了。
 
在美國買賣房子,找到合適的經紀人很關鍵,在買賣中也會出現經紀人沒有做到為客戶公正服務,比如說買家是外地人,經紀人就整他一把,或賣家反正要離開這個地方,也整他一把,這種情況也會有發(fā)生。所以,美國人一般都比較相信那種正規(guī)的、長期做代理的人,只有公正地為客戶服務,才能夠長期干這個工作。

 

 

 

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