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美國房產中介，原來是這樣的！

來源：作者：北美購房網時間：2015/3/11

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這些年來，國內地產中介公司越來越多，和美國總體公司數目不多、而主要是個體型的地產經紀人的情況有很大的區(qū)別。

地產代理又稱地產經紀，英語叫做“real estate broker”，在美國，純粹是中介服務。它的收入是經紀傭金，它自己沒有地產物業(yè)作為貨物，地產代理是物業(yè)市場上買家和物業(yè)賣家（買賣盤），或者租客和業(yè)主（租盤）的中間人。

美國做房地產經紀，靠的是傭金。開始時，經紀公司的傭金比例是由政府來控制的，但是后來發(fā)現政府的控制限制了經紀公司向顧客提供更多的服務，于是政府就干脆放開了對傭金的限制，房地產是美國經濟很重頭的一個產業(yè)，據說美國GDP大約有20%是由房地產及其相關產業(yè)創(chuàng)造的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地換房子，這樣房屋需求就相當地大，促使房地產交易盛行。

在美國，美國房地產經紀從業(yè)人員實行考試發(fā)牌制度，這是美國最重要的一項房地產考試制度，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照（license）后才能從事經營活動，取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產經紀人”。沒有執(zhí)照營業(yè)是非法的，后果很嚴重。

美國的房地產經紀人一般分為經紀人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經紀人（associate-broker）三類。經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協(xié)助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執(zhí)業(yè)，只能在經紀人手下工作�；锇榻浖o人是指具有經紀人資格的，但自己不單獨開業(yè)，而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。美國大約有80%的經紀公司的規(guī)模都比較小，人數大約為1-4人左右，這點和中國大致相同。

美國負責考試、執(zhí)照發(fā)放的部門都是州政府下的，叫做州務部執(zhí)照處。房地產銷售員和房地產經紀人考試是開放的，任何有興趣的人都可申請參加考試�？荚嚭细窈螅暾埲丝梢詡潺R其它文件資料，即時申請執(zhí)業(yè)牌照。申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時學習的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供注冊經紀人的擔保書，如果是申請經紀人資格考試，則要提供工作經驗證明，要達到規(guī)定的經驗分數，經審核符合條件后，方能取得資格。

1950年代，美國的房地產經紀公司的規(guī)模一般都比較小，經紀人數一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。為了做成規(guī)模，有些公司就擴張業(yè)務，設立多家分店，店員也普遍增加到了7-8人左右，互相之間也開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，公司之間訂立了一些簡單的行業(yè)規(guī)范，來規(guī)范市場。那個時候就逐漸出現了所謂的MLS系統(tǒng)，也就是不同房源上市系統(tǒng)。美國房地產市場的發(fā)展在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。

MLS系統(tǒng)的建立，也就提高了經紀公司的傭金比例，早年傭金一般在2%左右，原因是當時經紀公司提供的服務比較少，而且房源也比較少。而在MLS系統(tǒng)出現之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經達到了6%。

在美國，如果商業(yè)上形成壟斷態(tài)勢，屬于非法，政府一定是不依不饒的，MLS系統(tǒng)的完善之后，全美國90%的房源集中到房地產中介手中，形成了壟斷，為了避免被政府壓制，全國中介公司達成傭金的比率標準，也就是行業(yè)自律了——無論在全國哪個地方，地產經紀都收取一個比較穩(wěn)定的，大約是6%或者7%的傭金提成，就不會形成惡性壟斷了。

這個制度形成之后，給買樓的人、或者賣樓的人省卻了一個很大的麻煩：不知道經紀人好不好沒關系，不滿意可以換，因為傭金固定了，剩下來的就是看樓本身價格合適不合適，服務質量滿意不滿意了。因為有房源共享的前提，賣樓的廣告都是共享的，每個月，地產經紀把手頭的樓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超級市場出口等地方，大家可以隨便拿。租房也這樣做，這是一個房源整合方式。這是最簡單的方法，價格都在上面，大家都知道傭金是6％，所以很容易計算貸款多少、首付要多少，打電話去約，就有經紀人帶你看房了。

在美國買賣房子,找到合適的經紀人很關鍵，在買賣中也會出現經紀人沒有做到為客戶公正服務，比如說買家是外地人，經紀人就整他一把，或賣家反正要離開這個地方，也整他一把，這種情況也會有發(fā)生。所以，美國人一般都比較相信那種正規(guī)的、長期做代理的人，只有公正地為客戶服務，才能夠長期干這個工作。