美國(guó)房產(chǎn)投資回本詳析
來源：http://haiwai.house.sina.com.cn/News/17359作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2016/1/27
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房產(chǎn)投資近年來備受關(guān)注，對(duì)于廣大投資者來說，投資效益變動(dòng)情況、回本的時(shí)間長(zhǎng)短是關(guān)注的重點(diǎn)之一。美國(guó)房市關(guān)注度如此之高，投資的流向也紛紛朝著美國(guó)涌動(dòng)。那些今天北美購房網(wǎng)就滿足您對(duì)于投資回本的時(shí)間耗費(fèi)長(zhǎng)短的好奇。
2015年年底美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍。美國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)成為了國(guó)內(nèi)投資人的首選項(xiàng)目，而且美國(guó)房產(chǎn)投資跟國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)相比價(jià)格波動(dòng)較小，且收益較快，據(jù)統(tǒng)計(jì)美國(guó)房產(chǎn)投資收回成本時(shí)間平均比中國(guó)快30年。
肯定在投資美國(guó)房產(chǎn)之前，自己有算過這樣一筆帳，就是今天我花500萬美金購買美國(guó)房產(chǎn)，那么要到什么時(shí)候我所花出去的錢全部能夠掙回來。這是投資美國(guó)房產(chǎn)的目的。如果沒有清晰的時(shí)間確定，那么很多投資者也會(huì)計(jì)算回報(bào)率。不要求10年或者20年全部賺回來，但是肯定是每一年都有一定的回報(bào)的。如果投資美國(guó)房產(chǎn)不可能有利益收獲的話，那么投資這筆帳估計(jì)就不劃算。
從限購令到多地限購松綁，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的行情還未出現(xiàn)明顯改觀。在此情況下，很多投資者紛紛轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)市場(chǎng)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除環(huán)境、教育和醫(yī)療因素外，較高的出租回報(bào)率和永久產(chǎn)權(quán)是炒房客轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)的重要因素，海外不少國(guó)家房產(chǎn)回報(bào)率都高于國(guó)內(nèi)。
被業(yè)界視為“投資風(fēng)向標(biāo)”的華人首富李嘉誠(chéng)，自去年8月以來累計(jì)出售了內(nèi)地近200億元的房地產(chǎn)投資，瞄準(zhǔn)了歐洲市場(chǎng)。
“投資風(fēng)向標(biāo)”的轉(zhuǎn)向也牽動(dòng)著投資者的情緒。有廣州客戶就將130萬元的銀行存款取出，在華盛頓買了一套公寓。該客戶的盤算是，每個(gè)月華盛頓一套公寓出租可收益近萬元人民幣，除去各項(xiàng)稅費(fèi)，每個(gè)月還有近7000元的收益。而在廣州市區(qū)，一套價(jià)值120萬元的公寓最多也就租2500元到3000元。
不知道別的投資者具體是怎么計(jì)算的，反正根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，即便是購買美國(guó)房產(chǎn)用來出租，也是有一定的回報(bào)收益的。當(dāng)然如果購買美國(guó)房產(chǎn)是用于教育投資的話，即便不能夠?qū)⒊杀救渴栈�，等比例�?jì)算有一定的價(jià)值空間也是劃算的。因?yàn)橥顿Y其實(shí)也不見得說就能夠百分之百的將所投入的金錢全部掙回來，并且美國(guó)房產(chǎn)看起來是非常穩(wěn)定的投資項(xiàng)目，但是價(jià)格的波動(dòng)誰也沒有辦法掌握。所以即便是在投資之前有良好的預(yù)算和估計(jì)，也不見得到最后就一定會(huì)按照計(jì)劃中的數(shù)值來發(fā)展。既然投資美國(guó)房產(chǎn)就一定要認(rèn)識(shí)到，風(fēng)險(xiǎn)是并存的，雖然有掙錢的機(jī)會(huì)，但是同樣賠錢的風(fēng)險(xiǎn)也是必須要承擔(dān)的。
美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然此前因金融危機(jī)的影響一度跌入低谷，但是現(xiàn)在已經(jīng)開始平穩(wěn)回暖，因此投資價(jià)值也較為明顯。
除了房?jī)r(jià)上漲所能帶來的收益，在美國(guó)出租房子也能帶來可觀的收益。例：休斯敦一套獨(dú)棟別墅，面積大約250平方米，總價(jià)人民幣100萬元。別墅租給了在附近上班的護(hù)士們，每月租金為1650美元，扣除稅費(fèi)、房屋管理費(fèi)等費(fèi)用以后，還剩下1050美元，投資回報(bào)率大約7%。”
在美國(guó)買房投資，較高的收益率，加之租售比比較高，最多10多年就能收回成本;相比之下，在北京投資一套房產(chǎn)收回成本則至少要40年以上。
有數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)德克薩斯州的房租收益居美國(guó)之首，為10%至15%，若剔除稅費(fèi)等將近4%至5%的各項(xiàng)支出，該區(qū)域房屋的租金凈回報(bào)率通�？蛇_(dá)6%-8%;而在加州，房子出租后的毛租金回報(bào)率一般可達(dá)7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，凈回報(bào)率平均在4%-6%;奧蘭多的房產(chǎn)凈租金回報(bào)率大概是6%。
而國(guó)內(nèi)的出租回報(bào)率則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于海外。以廣州為例，最近一年，廣州市9區(qū)住宅平均租金圍繞著46元/平方米的水平線作窄幅波動(dòng)，出租回報(bào)率則進(jìn)一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報(bào)率是2.8%。
值得一提的是，相對(duì)于國(guó)內(nèi)70年的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，美國(guó)房產(chǎn)絕大多數(shù)都是永久產(chǎn)權(quán)，房屋的升值來源主要是土地增值。在國(guó)內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)投資，一定要核實(shí)土地使用期限，物業(yè)的剩余使用期限越短，該物業(yè)的價(jià)值會(huì)越低。由于海外房產(chǎn)沒有使用年限的限制，其房屋價(jià)值會(huì)由于土地的增值而增值。
投資到底能多久回本其實(shí)主要還是要看投資者了，這是主要是根據(jù)投資者的選擇、投入的多少來決定的。投資有風(fēng)險(xiǎn)，也不是一件可以急的事情。
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