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初涉美國(guó)房市源自一次極偶然的機(jī)會(huì)-閑陪朋友去看房子。那幾天看了不少房子，各式、各區(qū)、各價(jià)，初步對(duì)美國(guó)加州房地產(chǎn)政策有一點(diǎn)點(diǎn)了解。華人勤勞肯干在加州多數(shù)屬于中產(chǎn)階級(jí)，所以他們選擇的區(qū)多是好的社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美治安好，有孩子的人家除此以外還要為孩子教育選擇好的學(xué)區(qū)，一般好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)也會(huì)貴些。朋友目前住的是diamond bar, 他們這是第二次置業(yè)。孩子已經(jīng)上大學(xué)在外州，所以不用考慮學(xué)區(qū)好壞，只以環(huán)境好，交通便利，居住舒適為主。在美國(guó)買房子，雙方都必須要通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)運(yùn)作，市場(chǎng)行為成熟規(guī)范，這點(diǎn)不同于國(guó)內(nèi)，買賣雙方互不相見(jiàn)的。因此找一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人是非常關(guān)鍵的一環(huán)。

我關(guān)心的問(wèn)題及了解到的美國(guó)房產(chǎn)政策如下：

一、我是中國(guó)人，可不可以在美國(guó)買房？在美國(guó)買房有什么限制嗎？可以。任何外國(guó)人都可以在美國(guó)買房子。美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，是歡迎外國(guó)人在美國(guó)投資或購(gòu)置房產(chǎn)，在買房方面幾乎沒(méi)有任何的限制。但是在賣房的時(shí)候，在利潤(rùn)賦稅上可能會(huì)有一些不同。

二、在美國(guó)買房是必需人到美國(guó)才能買嗎？理論上你不必親自到美國(guó)就可以買房。但是在看房、選房的過(guò)程中，你如果能親自選擇是最好的。

三、在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，程序上如何？在美國(guó)買房的整個(gè)過(guò)程中，要經(jīng)過(guò)一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也較嚴(yán)謹(jǐn)。也就是說(shuō)，在房產(chǎn)過(guò)戶中的詐欺、違約的機(jī)會(huì)率會(huì)降至最低，非常透明公開(kāi)。雖說(shuō)過(guò)程比較復(fù)雜，但在美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人，都是需要取得各州的專業(yè)房地產(chǎn)的執(zhí)照，才能為客人作買賣交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對(duì)於國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。如果你能選擇一個(gè)負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人作你的買方經(jīng)紀(jì)，其它事情你就不必太擔(dān)憂了。一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)一步一步帶你走，所有在交易過(guò)程中可能發(fā)生的情況，他都會(huì)在事前告訴你。

四、在美國(guó)的房子有哪幾種種類？在住宅房屋方面，通常分成獨(dú)立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨(dú)立屋在美國(guó)房屋里面最多的一種，所謂獨(dú)立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)是包括土地及建筑物，這種形態(tài)在中國(guó)稱為別墅。但別墅并不是正確的解釋，因?yàn)楠?dú)立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對(duì)於年代久遠(yuǎn)、破爛的獨(dú)立屋來(lái)說(shuō)，稱不上是別墅，只能叫做獨(dú)立屋。別墅可以稱為豪華的獨(dú)立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常來(lái)說(shuō)城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構(gòu)成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建筑物所占據(jù)的那部分，有時(shí)會(huì)有小部分的院子。

五、在美國(guó)有像中國(guó)一樣的公寓房嗎？在美國(guó)也有類似中國(guó)的公寓房，不同的是，這種一棟建筑物里面有很多住戶的形態(tài)，在美國(guó)都是整棟地購(gòu)買，作為投資用的商業(yè)房。所以這種公寓群是屬於商業(yè)建筑，由投資者整棟購(gòu)買，分間出租而不是出售。但是也有少部分房?jī)r(jià)比較貴的區(qū)域，包括紐約、洛杉磯好萊塢、比華利山莊、圣塔芭芭拉等地區(qū)，有單獨(dú)出售的公寓，一間的價(jià)值有時(shí)超過(guò)八十萬(wàn)，它的管理非常好，有專門(mén)的警衛(wèi)，閑人是不能隨便出入的。這種公寓是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐母叻績(jī)r(jià)，因?yàn)檫@種地區(qū)的獨(dú)立屋，可能都是數(shù)百萬(wàn)美元。

六、在美國(guó)買房可以買新房嗎？美國(guó)每年新建房屋只占整個(gè)房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場(chǎng)的主體。美國(guó)建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養(yǎng)完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地點(diǎn)可能會(huì)在新開(kāi)發(fā)的區(qū)域或比較偏遠(yuǎn)的地方，在同一地區(qū)，新屋可能在價(jià)格上會(huì)高於舊屋。另外購(gòu)置新屋可能需要庭院的修建及室內(nèi)裝潢。這是一筆不小的花費(fèi)，而購(gòu)置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對(duì)之下可以節(jié)省很多。

七、聽(tīng)說(shuō)在美國(guó)買房?jī)r(jià)錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？我也看到在國(guó)內(nèi)網(wǎng)站的博客上面有人提到這個(gè)問(wèn)題，也有人解釋這個(gè)問(wèn)題。在這里澄清一下避免誤解。在美國(guó)擁有任何房子真正的持有成本只有房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在美國(guó)各個(gè)州各個(gè)地區(qū)都不同，一般在1%-3%，在加州是 1%-2%。新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，地產(chǎn)稅會(huì)高一些。以加州現(xiàn)在的房屋平均中間價(jià)約三十萬(wàn)美金，它每年的房產(chǎn)稅在$3000到$6000之間。

八、美國(guó)的房子通常分為獨(dú)立屋、城市屋（連排屋），除了房產(chǎn)稅之外，還有哪些可能發(fā)生的費(fèi)用？

1．房屋保險(xiǎn)在加州，一般的區(qū)域，一棟三十萬(wàn)到五十萬(wàn)的房子，它的房屋保險(xiǎn)費(fèi)每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災(zāi)害比較多，地震險(xiǎn)是單獨(dú)加保的。在其它州可能也有一些天然災(zāi)害，例如龍卷風(fēng)或是水災(zāi)。你想要你的房子得到保障，就要購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。很多人在國(guó)內(nèi)買房都不買保險(xiǎn)，頭腦中沒(méi)有買保險(xiǎn)這個(gè)概念。買不買保險(xiǎn)，其實(shí)是你自己的選擇，但在美國(guó)如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險(xiǎn)才肯貸款給你。

2．房屋的另一項(xiàng)持有成本是庭院的維護(hù)：例如剪草，栽花等，在加州每月需要$50到$70。但在美國(guó)有一半以上的家庭都自己買割草機(jī)，自己維護(hù)庭院，運(yùn)動(dòng)、健身，又省錢。

3．如果你買的是城市屋（連排屋），你會(huì)有一個(gè)社區(qū)費(fèi)：（國(guó)內(nèi)稱物管費(fèi)），費(fèi)用一般在一百五十到三百五十美元之間，費(fèi)用的高低取決於社區(qū)內(nèi)各種公用高施費(fèi)用的分?jǐn)偂Ｓ猩鐓^(qū)費(fèi)的城市屋，社區(qū)費(fèi)中已經(jīng)包含火災(zāi)保險(xiǎn)部份，不必另外再買火險(xiǎn)。因?yàn)榉孔邮窍噙B的，如果一家著火，其它人也會(huì)受災(zāi)，所以他們的火險(xiǎn)是共同承的。

九、在美國(guó)買房需要支付多少傭金給經(jīng)紀(jì)人？在美國(guó)買房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國(guó)買房不必支付任何傭金給經(jīng)紀(jì)人，除非你們另有協(xié)議。