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在美國買房

來源:http://wenda.haosou.com/q/1370292132065747作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/10/7

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中國大陸的住房改革一推行,使得吃慣皇糧的許多城里人開始掏錢買房子。在大洋彼岸,美利堅的城里人從來就象中國農(nóng)民一樣,是自己掏錢買房子,修房子。剛來美國讀書時,我這個靠校方資助的窮學(xué)生只能租房過日子,每月交完房租后,那可憐的千把美元就三停去了一停,剩下的錢維持一家三口吃穿,養(yǎng)個破車,雖不是一貧如洗,也是有點窮則思變。那時候誰要叫我參加農(nóng)會赤衛(wèi)隊,減租減息,分房分地,我這個窮光蛋定是一馬當(dāng)先:把他個白人財東斗死,財產(chǎn)狀往俺華裔貧下中農(nóng)懷里一揣,省下的租金可以吃喝 玩樂多少次?可惜這美帝國主義是“長夜難明赤縣天”。 畢業(yè)后找到工作,買房子便是拖家?guī)Э诘漠?dāng)務(wù)之急。在這個地廣人稀的富有國家,擁有一棟花園洋樓,是大多數(shù)家庭有份穩(wěn)定工作就可以兌現(xiàn)的夢想。我有個老同學(xué)在法國工作,他的年薪上了十萬美金,太太在法航工作,他說他也只買得起公寓房,西歐是地少人多,居日本更是大不易,美國人是得天獨厚。 買房子也是為了住著舒服,當(dāng)年奔共產(chǎn)主義不就是圖個“樓上樓下,電燈電話”嗎?當(dāng)然,若是僅為舒服,租一棟小樓花的錢不會多于買房的每月房款加苛捐雜稅,買房還有一大堆經(jīng)濟好處啦。 首先,按美國的現(xiàn)行稅制,你為買房貸款所付的利息可以免稅。美國實行累進稅制,對于一個年收入高,還自覺計劃生育的家庭來講,省下的是百分之二十幾或更高稅率的打稅額。 所以,為了增大免稅額,專家總是建議,要盡你的貸款額度去買好房子。貸款額度一般可以達到家庭年稅前收入的三倍多。不過,貸款要到頭了也緊張,你還得花錢布置房間呢。我在加州圣地亞哥市知道一位老兄,拼全力貸款和付頭款,買下一棟華屋,彈盡糧絕。有一段時間窗戶都只好用“人民日報”海外版糊住,讓不識中文的鄰居們奇怪了好久,硬是看不懂這新款窗紙的韻味。 買房的另一個好處是房屋增值。物價的上漲會帶動房價上漲,此外,經(jīng)濟和人口的增長也會拉起房價。一個地區(qū)什么都可以引進,人才呀,資金呀,就是地不能引進。經(jīng)濟增長快的地區(qū),就業(yè)人口和工資也增漲快,房價也升得快,象加州硅谷,西雅圖的房價,最近年增長率達到百分之十以上,相當(dāng)于證卷投資的長期收益。 假設(shè)你的房子年平均增值百分之五,你貸款的利率就由百分之七變?yōu)榘俜种陀谀阍阢y行的長期存款利率,這時,你就在用群眾的錢謀一己私利了。減稅加增值,多進少出,肥了房東,瘦了佃戶。有一個惜財?shù)泥徣苏f買房還有一個好處,自己的房子,想在墻上釘幾顆釘子就釘幾顆。真的嗎?十指連心啦,兄 弟,那鐵榔頭敲碎的也許不僅僅是墻壁,還有你那顆愛財之心。 說了一大堆買房的好處,我應(yīng)該是積極份子咯?不是啦,我工作幾年了,樂于寄人籬下,無心自立門戶。有一句話我還沒講出來,買房子有一個最大的壞處,就是你被拴住了,換個地方住就不容易了。一般來講,買了房子三年內(nèi)賣房,刨除一買一賣的開銷,是要賠錢的。 所以,買房前你得想好,幾年內(nèi)不打算換地方,對美國人來講,最好也不要換老婆老公。我不喜歡受地點束縛,所以無心買房。看著當(dāng)年的戰(zhàn)友們一個個買房置業(yè),蛻化變質(zhì)為房東地主,革命對象,我也盡力做到保持晚節(jié),留在無產(chǎn)階級隊伍里。 終于,太太不愿意伴我浪跡江湖,四海為家,動員我買房子了。我也心痛每年大把的銀子交給國稅局,就動了買房之心。“政治路線決定之后,干部就是決定的因素。”太太負責(zé)選房子,我管貸款,辦手續(xù)。 第一件事就是請房產(chǎn)交易代理人,雖然買方不付給代理人回扣,但羊毛出在羊身上,賣方會在賣價上找回來。所以,有些買主愿意直接給賣房人打交道,買賣雙方可以分享本應(yīng)付給中間商的約百分之六的回扣。我是怕麻煩,又是第一次買房,有代理人領(lǐng)著走一次,免得吃暗虧。 首先根據(jù)自己的經(jīng)濟能力確定價位:手頭付頭款的現(xiàn)金量,貸款能力。房產(chǎn)畢竟也算是投資,取決于你對投資收益的合理期待和承受風(fēng)險的偏好,你若是看好股市,也愿意承擔(dān)風(fēng)險,你就想在股市上多甩一把,不想在房產(chǎn)上壓錢太多。所以,買房好壞難斷東主盈實,租房人也許是肥珠暗藏。 其次,根據(jù)學(xué)區(qū)好壞,安全,風(fēng)景,上邊方便鎖定地段,之后才是選房子。 我住的地方的房地產(chǎn)市場當(dāng)時是買方市場,新房造得太多,買主卻不多,一棟房子上市到賣掉是半年時間,由著我們慢慢選。太太是是建筑系畢業(yè)的,雖然美國的房子這么好,她還是挑了半年,看了幾十棟房子,仍沒有滿意的,當(dāng)初挑丈夫時好象也沒有這么費勁。 代理人也很有耐心,有一天打電話給太太,說又出了一棟房子要賣,太太自己都灰心了,不想看,在我的鼓勵下,她去了。結(jié)果,一見鐘情。我也去看了,不錯,越看越愛,房間設(shè)計合理,想要的都有了。 客廳是高頂,房間采光好,門廳內(nèi)樓梯上去,樓上有一條走廊,一排木橫欄,恰好是我向往的“憑欄處,瀟瀟雨歇”。樓下有個辦公室,可以叫“聽雨軒”,在雨都西雅圖地區(qū),不聽雨不行。 一個木欄圍起的,藍球場般大的后花園,經(jīng)過原東主七,八年的經(jīng)營,已經(jīng)花草茂盛,綠樹成蔭,我想買七,八年新的老房,圖的就是前人種樹,后人乘涼。園子里有一個五臟俱全的兒童園地,女兒喜歡;還有一小塊菜圃,正可供太太廣闊天地,大有作為。 當(dāng)然,廚房是最令太太滿意的,美國人有句話:"Kitchen is the heart of a house."(廚房是家庭的心臟),夫子們的“君子遠庖廚”,就成了沒有心肝之說。不包括車庫,住房面積有兩百多平方米,三口之家是綽綽有余。 房子應(yīng)是全家喜歡的,這一點要民主不要集中,省得今后不高興。下一步就是講價錢。我到當(dāng)?shù)卣フ{(diào)看了在同一地區(qū),三年內(nèi)與該棟房屋相近的房子的成交價,以及三年內(nèi)房市的變化,定下了自己愿付的底價。我喜歡干脆,在底價上約壓低了一點,還了價。第二個講價回合下來,我的報價就升到自己的底價;賣方連續(xù)幾次降價,離我的底價差別不大,大家都勸我加點錢成了,連太太都幫賣家說話。我不讓步。我的底價是有依據(jù)的,市場對我也有利,我對喜歡的東西不愿殺價太狠,免得失去機會,但也不愿付高價,經(jīng)濟學(xué)講,滿意是在一定的愿付價格上,代價太高,滿意就變成不滿意了。三天下來,按我的底價成交了。我奇怪,有我這個經(jīng)濟學(xué)家坐鎮(zhèn),太太居然會臨陣投敵。 接下來是檢查房子,選貸款,辦過戶手續(xù)。檢查房子很簡單,花二百來塊錢請個專業(yè)人員,一,二小時就檢查完了。舊房子多少都會有些毛病,購房合同里要注明一定數(shù)額以下的修理費由賣方付,超過了議定費用由買賣雙方協(xié)商,協(xié)商不成合同解約。 找哪家銀行貸款是看誰家當(dāng)時的利率低。貸款前自己要打定主意,要多長的還款期,利率是固定或是浮動?還款期越長,則固定利率越高,因為放貸方的風(fēng)險成本越高。如果你缺錢花,或玩股票的收益率超過房屋貸款利率,你不妨把房款分三十年慢慢還,把省下的錢用于吃喝或股票投資。 當(dāng)然,你也可以多付一筆錢,銀行可以給你降低一點利率,為什么銀行會這樣慈善呢?因為你已經(jīng)提前支付了銀行的風(fēng)險成本了,行話叫"buy points"(買降息點)。這一套有公式換算,你指頭一動就盤算出來了。很多老美買房時,要賣方代付“點費”,而不是僅在殺房價上做文章。這樣做的好處是,用少付利息來降低每月房款,成交的房價又不顯得低,不對房屋的增值有負面影響。誰要把房子給賣賤了,會降低周圍的房值,鄰居們也不會高興。 如果你預(yù)期六,七年內(nèi)會搬家賣房,不要付點,選一個六,七年的固定利率,剩下年頭是浮動利率,由于你只讓銀行承擔(dān)六,七年的固定利率的風(fēng)險,銀行會給你頭六,七年一個低一點的固定利率。 還是那句老話,天下沒有免費的午餐,會點菜就能吃好又少花錢。 我選的是三十年還款期,不買點。我想的是現(xiàn)在少付房錢,趁年輕時多點錢吃喝玩樂。“舊游無處不勘尋。無尋處,惟有少年心”,人老了再有錢也沒心思玩了。一誤少年千古恨,回頭已過百年春。 付多少頭款要看你了,頭款可從百分之三到二十,要是低于房價的百分之二十,你還得付貸款保險費,所以很多老中愿付百分之二十的頭款。大多數(shù)老美第一次買房時,頭款低于百分之二十,這個貪圖享樂的民族留下了現(xiàn)錢來布置房間,而老中們則是吃苦在先,享受在后。 買房子是美國家庭的一件大事,每月付的房款占了一個家庭稅后收入的四分之一到三分之一。建筑業(yè)當(dāng)然也是美國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),每季度房屋銷售變化率就是聯(lián)儲會主席格林斯潘盯住的幾個重要指標(biāo)之一。 有了房子成了地主,我感到在這個世界上有了一片屬于自己的天空,身為有產(chǎn)階級的我,想的就是穩(wěn)定高于一切了。一個強大的中產(chǎn)階級是美國社會長期穩(wěn)定的主要因素

 

 

 

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