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2015年上半年，全美零售類商業(yè)地產(chǎn)總成交額為456億美元，與去年同期相比增長(zhǎng)12%；境外資金為36億美元，占總額的7.89%。零售類商業(yè)地產(chǎn)成交額增速較寫字樓、酒店等其他同類商業(yè)地產(chǎn)相比較緩，主要原因?yàn)榱闶垲惿虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)以及低換手率。比起酒店類地產(chǎn)持有者，零售類地產(chǎn)業(yè)主更傾向長(zhǎng)久持有物業(yè)。零售類商業(yè)地產(chǎn)增速雖然放緩，但同時(shí)也確保了這一領(lǐng)域沒有過熱或者出現(xiàn)泡沫。北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）商業(yè)地產(chǎn)部認(rèn)為，零售類商業(yè)地產(chǎn)的交易更趨于理性。

零售類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要依托于國民消費(fèi)，按照需求種類我們將消費(fèi)類型分為“剛性需求”及“軟性需求”：剛性需求為日常生活必備消費(fèi)，比如日常食品等；而軟性需求可以概括為非生活必需品，比如外出就餐、娛樂消費(fèi)等。

由于美國大部分人沒有儲(chǔ)蓄習(xí)慣，因此其消費(fèi)能力與收入密切相關(guān)。全國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、就業(yè)率等宏觀數(shù)據(jù)對(duì)零售類商業(yè)地產(chǎn)影響極大。下圖為全美GDP增長(zhǎng)率以及消費(fèi)者信心指數(shù)對(duì)比，我們可以看出美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇無疑給消費(fèi)者打了一針強(qiáng)心劑。

美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，就業(yè)市場(chǎng)也勢(shì)頭強(qiáng)勁。自金融危機(jī)至今，全美新增就業(yè)人數(shù)累計(jì)1260萬，已經(jīng)超越金融危機(jī)之前水平。較為樂觀的就業(yè)市場(chǎng)使得人民可支配收入提高，增加他們的“剛性”與“軟性”消費(fèi)，推動(dòng)零售業(yè)發(fā)展。

零售類上市公司得益于經(jīng)濟(jì)、就業(yè)復(fù)蘇，其利潤增長(zhǎng)率超過所有上市公司平均。沃爾瑪是全美最大零售商，同時(shí)也是美國零售的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，坐擁 130 萬名員工，沃爾瑪今年單季凈利上漲 12% 達(dá) 49.7 億美元，而營收則上升 1.4% 達(dá) 1315.7 億美元；雖然今年因?yàn)槊涝�較強(qiáng)勢(shì)而讓沃爾瑪營收短少，不過該公司已經(jīng)宣布大規(guī)模調(diào)薪，至少有 50 萬員工將因此而受惠。

在國民消費(fèi)增加，刺激全美零售行業(yè)的利好下，我們也對(duì)消費(fèi)者人群進(jìn)行了年齡段取樣分析。

戰(zhàn)后嬰兒潮（1946年-1964年出生）
二戰(zhàn)后的嬰兒潮為美國貢獻(xiàn)了8000多萬人口，是美國有史以來持續(xù)出生人口最多的一代。根據(jù)美國統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這類人群占總?cè)丝诘?6.7%，每年消費(fèi)高達(dá)3萬億美元。

千禧一代（1985年-1995年出生）
根據(jù)美國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，千禧一代總?cè)丝谶_(dá)6640萬。他們差不多與電腦同時(shí)誕生，在互聯(lián)網(wǎng)的陪伴下長(zhǎng)大，他們有著靈活的頭腦，對(duì)新生事物接受極快。這一代人已經(jīng)大部分進(jìn)入社會(huì)，穩(wěn)定的工作及收入確保了他們的消費(fèi)力。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，千禧一代年消費(fèi)為2.5萬億美元，而嬰兒潮一代則為3萬億美元。NAREIG預(yù)測(cè)，不久的將來千禧一代會(huì)取代嬰兒潮，成為美國主力消費(fèi)群體。

與老一代人喜愛家庭聚餐不同，更多的千禧一代將外出聚餐看做是社交活動(dòng)。2015年4月，全美餐飲酒吧營業(yè)額有史以來第一次超過超市營業(yè)額，調(diào)查報(bào)告顯示千禧一代中49%每周至少外出就餐一次，而X一代為43%，嬰兒潮一代僅為35%。成長(zhǎng)環(huán)境差異賦予不同年代的人以不同的消費(fèi)習(xí)慣，千禧一代的崛起也勢(shì)必刺激餐飲業(yè)以及其他新興娛樂行業(yè)，同時(shí)還獲益的有電商。

2014年下半年國際油價(jià)持續(xù)下跌，全年跌幅近50%，下跌速度創(chuàng)過去十年來最快。較低能源價(jià)格會(huì)為美國消費(fèi)者帶來更多的儲(chǔ)蓄。如果2015年平均油價(jià)仍然低迷，那么人們可以在汽油支出上剩下一大筆錢。我們預(yù)計(jì)這筆 “意外之財(cái)” 的一半都將用于消費(fèi)，這對(duì)美國經(jīng)濟(jì)來說無疑是一個(gè)福音，因?yàn)橄�費(fèi)占到GDP的70%；同時(shí)，低油價(jià)也對(duì)零售類商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做出了不可估量的貢獻(xiàn)。

A級(jí)資產(chǎn)（Class A）
頂級(jí)地理位置、頂級(jí)租戶、高于市場(chǎng)平均租金。

B級(jí)資產(chǎn)（Class B）
優(yōu)質(zhì)地理位置、優(yōu)質(zhì)租戶、平均市場(chǎng)租金、建筑質(zhì)量良好、價(jià)格低于Class A資產(chǎn)。

C級(jí)資產(chǎn)（Class C）
租金低于市場(chǎng)平均、價(jià)格低于B級(jí)資產(chǎn)。

社區(qū)零售中心（Retail Neighborhood/Community Center）
中小型購物中心，位于居民住宅區(qū)周邊，主要以超市、餐廳等租客為主，服務(wù)周邊居民日常生活。下圖為不同級(jí)別社區(qū)零售中心在一、二、三線城市的回報(bào)率分布圖。其中，二線城市整體回報(bào)率較去年顯著下降。加州四大城市圣何塞、舊金山、洛杉磯、橙縣A級(jí)資產(chǎn)回報(bào)率均在5%以下。

購物中心（Power Center）
大型購物中心，含有各類零售品牌，比如：服裝、百貨、超市、折扣店、化妝品、家具店等。有品牌租戶入駐，譬如知名連鎖百貨商店、超市等。下圖為不同級(jí)別購物中心在一、二、三線城市的回報(bào)率分布圖。其整體回報(bào)率略高于社區(qū)零售中心類商業(yè)地產(chǎn)。

前文我們提到商業(yè)地產(chǎn)成交額增長(zhǎng)較緩，部分悲觀投資者表示對(duì)零售類商業(yè)地產(chǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)橄�費(fèi)者的想法難以捉摸且十分多變。NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部認(rèn)為，零售類商業(yè)地產(chǎn)在上半年增長(zhǎng)放緩是進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型周期。根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示，美國平均每年新增人口超過300萬，到2050年新增人口數(shù)量將達(dá)到1億人口，這意味著更多的消費(fèi)，也將進(jìn)一步促進(jìn)零售業(yè)。

人們一直對(duì)電子商務(wù)是否會(huì)取代實(shí)體零售商店?duì)幷摬恍荨＞湍壳靶蝿?shì)來看，我們發(fā)現(xiàn)越來越多的電子商務(wù)公司開設(shè)實(shí)體零售門店，而實(shí)體零售門店也增設(shè)了相應(yīng)的網(wǎng)店，吸引網(wǎng)購客戶。這種相輔相成，互相繁榮的現(xiàn)象也讓我們更看好零售業(yè)的發(fā)展。

社區(qū)零售中心
（Retail Neighbohood/Community Center）

購物中心
（Power Center）