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房企代表、業(yè)內(nèi)權(quán)威專家、金融機構(gòu)精英共聚一堂參與了由中國指數(shù)研究院主辦的《未來五年中國住宅市場趨勢研究》成果發(fā)布會于2012年8月2日上午在北京和香港兩地同步召開，探討中國房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展趨勢。會上，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《未來五年中國住宅市場趨勢研究》的主要成果。

 

《未來五年中國住宅市場趨勢研究》研究成果顯示：

（1）1998-2011年期間，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，規(guī)模明顯擴大；未來5年的銷售面積、新開工面積、竣工面積增速相比前幾年均有所放緩，但總體規(guī)模仍將擴大，中國房地產(chǎn)市場以住宅為主的市場結(jié)構(gòu)不會發(fā)生根本變化。

1998年-2011年期間，全國商品房銷售面積從1.2億平方米增長至11.0億平方米，累計增長8倍（復合增長率18.4%）；銷售額從2513億元擴大至5.9萬億元，累計增長近23倍（復合增長率27.5%）；銷售均價從2063元/平方米上漲至5377元/平方米，累計上漲1.6倍（復合增長率7.7%）。

未來五年，我國宏觀經(jīng)濟增速將會有所放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍將是未來長時間內(nèi)宏觀經(jīng)濟政策的主題。房地產(chǎn)調(diào)控政策也將服務于這一主題，長效機制逐步建立和完善，促進房價合理回歸、房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。基于以上假設條件，運用“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”預測，未來五年我國住宅市場將從快速增長期向平穩(wěn)增長期過渡。2016年，住宅銷售面積、新開工面積、竣工面積分別為14億平米、27.6億平米、11.3億平米，復合增長率分別為8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前幾年有所放緩；銷售均價為6428元/平方米，復合增長率為5.5%。

總體來看，在宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、居民購買力上升、城市化進程推進及人口年齡結(jié)構(gòu)等多種利好因素促進下，住宅市場規(guī)模仍將擴大，中國房地產(chǎn)市場以住宅為主的市場結(jié)構(gòu)不會發(fā)生根本變化，其銷售面積、銷售額占整體市場的比重仍將在八成左右。

（2）過去年間，35個大中城市的投資額和銷售額占全國約50%，銷售面積占比超過30%，是中國住宅市場的主流。未來五年，這些城市將是城市化水平提高的主要方向，或吸引到更多外來人口的進入，其住房剛性需求（包括首次置業(yè)和首次改善）較為旺盛，繼續(xù)成為未來住宅市場規(guī)模擴大的主流。

2011年，35個大中城市住宅開發(fā)投資額、銷售金額占全國比重接近50%，住宅新開工面積和銷售面積占比超過30%，在全國近300個地級以上城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)市中占據(jù)主流。從需求結(jié)構(gòu)來看，在2010-2011年遭遇嚴厲調(diào)控政策之時，剛性需求（包括首次置業(yè)和首次改善）的供應占比有所上升，2011年達64%，比2009年提高3個百分點。從需求來看，過去三年，35個大中城市剛需占比均值為62.7%，其中首次置業(yè)和首次改善需求各占一半（分別為31.2%和31.5%）。具體到不同城市，北京、上海等一類城市剛需占比提升最快，過去兩年累計上升4.8個百分點，成為嚴厲調(diào)控政策下住宅市場的重要支撐力量。

預計2016年，35個大中城市住宅銷售面積將達到4.25億平方米，未來五年占比始終超過30%，繼續(xù)成為中國住宅的主流市場，復合增長率為6.8%。2016年新開工面積將達8.41億平方米，未來五年占全國比重始終在30%以上，仍將是眾多開發(fā)企業(yè)拓展市場的重要選擇。在住宅市場整體平穩(wěn)增長的同時，未來五年，政府將積極加大中小戶型住宅用地的供應，在政策上繼續(xù)鼓勵和保護首次置業(yè)等剛性需求。另一方面，由于35個大中城市所在的城市群不斷成熟，吸引更多中青年群體的轉(zhuǎn)移，未來五年剛性需求將繼續(xù)是成為市場的主流。預計到2016年，35個大中城市剛需市場銷售面積占比將提升至68%，比2011年提高約4個百分點。從增速來看，未來五年剛需市場銷售面積的復合增長率達到7.9%，比整體市場高出1.1個百分點。

研究組表示，未來五年，35個大中城市將繼續(xù)作為中國住宅市場的主流；不斷增加的城鎮(zhèn)人口、城市群的不斷成熟、特殊的年齡結(jié)構(gòu)，將為剛性需求增長帶來支撐，在政府加大中小套型住宅用地供應的背景下，剛性市場規(guī)模將繼續(xù)擴大，占整個市場的比重將有所上升，繼續(xù)成為推動住宅市場發(fā)展的重要力量。