商業(yè)地產(chǎn)貸款寶典
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1. 商業(yè)地產(chǎn)能貸款嗎?
事實(shí)上,和住宅地產(chǎn)一樣,商業(yè)地產(chǎn)也可以貸款。由于商業(yè)地產(chǎn)的種類有很多,并不是每種項(xiàng)目都可以輕松拿到貸款。
在美國(guó), 比較容易拿到貸款的項(xiàng)目有:
1) 房東免責(zé)地產(chǎn)
這是美國(guó)最常見(jiàn),也是交易最頻繁的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。由于交易量大,銀行對(duì)于此種地產(chǎn)的貸款流程非常熟悉。并且,由于它的估值過(guò)程簡(jiǎn)單,銀行職員就可以完成。
在進(jìn)行貸款審批時(shí),銀行主要關(guān)注以下幾點(diǎn):
· 地理位置:一個(gè)在洛杉磯橙縣的麥當(dāng)勞肯定會(huì)比一個(gè)在洛杉磯格蘭岱爾的麥當(dāng)勞更容易得到貸款。
· 租戶:假設(shè)兩個(gè)地產(chǎn)都在洛杉磯橙縣,一個(gè)是星巴克,另一個(gè)是某某咖啡廳,那么星巴克會(huì)更容易拿到貸款。
· 剩余租約時(shí)間:假設(shè)兩個(gè)星巴克都在橙縣,一個(gè)有全新的10年租約,另一個(gè)只有3年租約,那么10年租約的星巴克更容易獲得貸款。
· 租金收入: 租金最好是還貸金額的1.2倍左右。
2) 出租公寓
出租公寓在美國(guó)的交易量也非常大,尤其受到大型機(jī)構(gòu)的青睞。近些年來(lái),公寓市場(chǎng)一直勢(shì)頭強(qiáng)勁,特別是在租金快速上漲的大城市。
一般來(lái)講,銀行在給出租公寓貸款時(shí)會(huì)關(guān)注以下幾點(diǎn):
· 地理位置:銀行傾向貸款給人口集中地段的公寓,一英里內(nèi)人口越密集越好。如果密度高則說(shuō)明這個(gè)地區(qū)就業(yè)形勢(shì)好或生活設(shè)施完善,對(duì)吸引新租客和房產(chǎn)保值都很有利
· 出租率:出租率一般不會(huì)構(gòu)成問(wèn)題。在美國(guó)強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)和良好的就業(yè)環(huán)境下,出租市場(chǎng)供小于求,尤其是市中心地段,公寓出租率能達(dá)到95%以上。
· 租金收入:跟房東免責(zé)地產(chǎn)一樣,租金最好是每月還款額的1.2倍左右。
3) 小型商業(yè)中心
很多時(shí)候,小型商業(yè)中心相當(dāng)于把好幾個(gè)房東免責(zé)地產(chǎn)拼在一起,同一個(gè)中心里的租戶都可以是房東免責(zé)租約。
這種地產(chǎn)申請(qǐng)貸款時(shí),銀行一般關(guān)注以下幾點(diǎn):
· 地理位置:無(wú)論什么項(xiàng)目,只要地理位置好, 貸款申請(qǐng)就已經(jīng)成功一半。
· 出租率:小型商業(yè)中心一般會(huì)有多個(gè)租戶,所以100%出租的情況并不常見(jiàn)。然而,如果閑置空間太多,銀行會(huì)覺(jué)得客流量不足,沒(méi)有足夠租金來(lái)償還貸款。
· 租約時(shí)間:如果銀行發(fā)現(xiàn)商業(yè)中心內(nèi)超過(guò)40%的租戶的租約都在同一年結(jié)束,那么銀行一般不愿放貸。如果這時(shí)房東可以讓租戶提前續(xù)約,貸款情況也許會(huì)有所不同 。
· 租金收入:大多數(shù)銀行對(duì)租金的要求相似,最好是每月貸款的1.2倍左右。
最難拿到貸款的商業(yè)地產(chǎn):
1) 土地
土地是商業(yè)地產(chǎn)中最難拿到貸款的類型。無(wú)論這塊土地位于何處 - 洛杉磯市中心也好,西雅圖市中心也好,銀行一般不愿放貸,這也就是為什么現(xiàn)在大部分開(kāi)發(fā)商用現(xiàn)金買地。 當(dāng)然,我們并不排除有小型貸款機(jī)構(gòu)愿意以高息貸款給投資者。
事實(shí)上,銀行不愿為土地開(kāi)發(fā)貸款的原因可總結(jié)為以下幾點(diǎn):
· 不確定性極大: 美國(guó)的開(kāi)發(fā)流程非常嚴(yán)格,而且每一步都可能發(fā)現(xiàn)意想不到的狀況(例如暗流,濕地,土地深度污染等等)。這些問(wèn)題會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)程造成很大影響,甚至嚴(yán)重到終止土地開(kāi)發(fā)。
· 周期太長(zhǎng):從買地到開(kāi)工一般需要一年時(shí)間。如果在此期間遇到問(wèn)題,時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)至兩年或更久。
· 缺乏現(xiàn)金流:由于開(kāi)發(fā)用地上一般不會(huì)有租客,因此缺乏現(xiàn)金流。在這種情況下,銀行無(wú)法判斷開(kāi)發(fā)商的還貸能力 。
2) 農(nóng)場(chǎng)
由于美國(guó)政府不鼓勵(lì)農(nóng)地買賣,希望農(nóng)場(chǎng)主專心種田、保障糧食產(chǎn)量,因此農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的年成交量相當(dāng)少。同時(shí),政府對(duì)于農(nóng)業(yè)用地的買賣還有嚴(yán)格限制。大多數(shù)情況下買家只能繼續(xù)種地,不能進(jìn)行再開(kāi)發(fā)。
對(duì)于銀行來(lái)講,不愿下發(fā)貸款的原因可以總結(jié)為以下幾點(diǎn):
· 限制太嚴(yán)格:由于政府的嚴(yán)格管制,大部分農(nóng)地不能再開(kāi)發(fā),因此很難產(chǎn)生新價(jià)值。
· 流程生疏:農(nóng)業(yè)地產(chǎn)交易量小, 很多銀行從未做過(guò)此種項(xiàng)目,因此不愿意考慮貸款。
· 高風(fēng)險(xiǎn):農(nóng)田和商業(yè)地產(chǎn)有所不同。由于一般美國(guó)的農(nóng)田是持有者自耕、沒(méi)有租戶,銀行無(wú)法判斷新持有者是否可以保持原有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)量。而且由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)量非常依賴氣候,如果遭遇干旱,產(chǎn)量會(huì)銳減。
3) 小型酒店和汽車旅館
酒店整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)都較大,只要經(jīng)濟(jì)稍有波動(dòng)就會(huì)受到?jīng)_擊,因此一直不是銀行的寵兒。著名酒店品牌(如萬(wàn)豪, 希爾頓)的抗沖擊能力一般較高,而其它不太出名或私人的酒店品牌就沒(méi)那么幸運(yùn)了。當(dāng)然 “高風(fēng)險(xiǎn),高回報(bào)” 也使得酒店項(xiàng)目的回報(bào)率很少低于8.5%。
銀行不愿放貸的原因有如下幾點(diǎn):
· 風(fēng)險(xiǎn)高:酒店行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)特別敏感。只要經(jīng)濟(jì)稍有波動(dòng),入住率馬上下滑,收入也會(huì)跟著減少。
· 估值困難:酒店生意跟當(dāng)?shù)厝丝、就業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施并無(wú)直接關(guān)系。 一個(gè)州際高速旁的汽車旅館完全可以依靠高速上的旅客做生意,只要高速上車流量足夠大,旅館就可以生存。
· 運(yùn)營(yíng)成本高:在美國(guó),酒店需要持有者自行經(jīng)營(yíng)。 如果沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),可以聘請(qǐng)專業(yè)公司管理。由于酒店的地稅、電費(fèi)、水費(fèi)、人工等費(fèi)用都需要持有者承擔(dān),所以如果經(jīng)濟(jì)狀況不好,貸款人會(huì)面臨很大壓力。
2. 貸款基本知識(shí)
1) 首付
無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn),都不可能獲得銀行100% 的貸款。因此,在考慮投資房地產(chǎn)時(shí),買家需要慎重考慮貸款的首付比例。在美國(guó),商業(yè)地產(chǎn)的首付比例一般為50%。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的不同,調(diào)整首付比例 。例如,前段時(shí)間我們的一位客戶看中了洛杉磯安大略市的一家全美銀行(U.S. Bank)?紤]到這家銀行在當(dāng)?shù)匾延?0年?duì)I業(yè)史,經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定,且剛剛簽下一個(gè)總公司擔(dān)保的15年房東免責(zé)租約,貸款機(jī)構(gòu)將首付比例下調(diào)至了40%。
當(dāng)然,并不是只有穩(wěn)定的地產(chǎn)才能獲得貸款,銀行也會(huì)放貸給存在一定風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目。例如,最近一位客戶看上了密西根州的一處商業(yè)地產(chǎn)。其租戶Jimmy Johns是美國(guó)一個(gè)小有名氣的三明治連鎖店。雖然租戶有10年房東免責(zé)租約,但是由于周邊人口稀疏、租金過(guò)高、且加盟商擔(dān)保,使得該地產(chǎn)具有一定的還貸風(fēng)險(xiǎn)。即便如此,銀行還是給予了60%首付的貸款。
2) 分期付款年限 & 貸款期限
目前,大多數(shù)銀行將商業(yè)地產(chǎn)的分期付款 (Amortization)年限定為25年。如果地產(chǎn)和貸款人的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)均較低, 銀行也許會(huì)將時(shí)間放寬至30年。 不同于付款年限,各個(gè)銀行對(duì)于貸款期限 (Loan Term) 的要求有所不同。最短銀行可將貸款期限定為3年,最長(zhǎng)的能達(dá)到10年。一般來(lái)說(shuō),貸款期限與地產(chǎn)及投資人本身并無(wú)太大關(guān)聯(lián),由銀行自行決定。
為了更好讓大家理解“分期付款年限”和“貸款期限”這兩個(gè)概念,我們來(lái)舉個(gè)例子:
如果張先生以4%的利息向銀行貸款 $100萬(wàn), 分期付款年限為25年,貸款年限為5年 (銀行每5年重新審核一次)。那么他在5年內(nèi),每月需要償還 $5278。在第五年時(shí),張先生還有 $871,046 沒(méi)有還清。此時(shí),他只有兩個(gè)選擇,1) 一次性把剩余貸款還清;2) Refinance (再貸款)。再貸款時(shí),銀行會(huì)根據(jù)張先生當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和地產(chǎn)自身的現(xiàn)金流來(lái)重新計(jì)算貸款利率。等到下一個(gè)5年,以上過(guò)程又會(huì)重復(fù)一遍,直到張先生還清貸款為止。
3) 利息
利息也是客戶在貸款時(shí)需要考慮的環(huán)節(jié)。過(guò)高的利息會(huì)嚴(yán)重影響地產(chǎn)的回報(bào)率。也許您會(huì)好奇美國(guó)的銀行是如何計(jì)算商業(yè)貸款利息?其實(shí)方法很簡(jiǎn)單。對(duì)金融有所了解的客戶應(yīng)該熟悉一個(gè)叫做LIBOR (倫敦銀行同業(yè)拆放利率) 的指標(biāo),專門用來(lái)顯示中央銀行和各個(gè)銀行間的貸款利率。目前, LIBOR的30年貸款利率為3.13%。由于銀行會(huì)在LIBOR 貸款利率上增加1%-2%,所以最終利率一般會(huì)在4.13%-5.13% 之間。
3. 貸款機(jī)構(gòu)比較
由于美國(guó)大多數(shù)銀行不貸款給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,所以大部分投資者會(huì)轉(zhuǎn)而聯(lián)系貸款中介,通過(guò)他們找到最合適的貸款機(jī)會(huì)。我們拿以下兩個(gè)貸款機(jī)構(gòu)做個(gè)對(duì)比:
1) 中國(guó)工商銀行 (北美分部)
工商銀行在剛進(jìn)入美國(guó)的時(shí)候主營(yíng)住宅貸款業(yè)務(wù),但近些年來(lái)也開(kāi)始涉足商業(yè)貸款。目前,工行的主要貸款項(xiàng)目為房東免責(zé)地產(chǎn),同時(shí)也做酒店、辦公樓、公寓大廈和購(gòu)物中心。
一般工行對(duì)于貸款的要求如下:
· 地產(chǎn)的償債備付率不低于1.3。
償債備付率=地產(chǎn)每年所獲得的凈收入(NOI) / 每年需要償還的債務(wù)。如果一個(gè)地產(chǎn)的凈年收入是$100,000, 還債數(shù)額是$70,000,那么這個(gè)地產(chǎn)的償債備付率就是$100,000/$70,000 = 1.42
· 期限分別是3年定息和5年定息。定息的意思是,在3 – 5年內(nèi),貸款人的利率不會(huì)改變,分期償還的時(shí)間為25年。
· 工行的貸款利率不固定,在當(dāng)天的LIBOR利率為基礎(chǔ)上加1.5%-2%。假如現(xiàn)在30年貸款的LIBOR利率為3.05%,在加上1.5%-2.0% 之后,投資者的貸款利率就是4.55%-5.0%。
· 工行對(duì)于公寓樓的貸款要求比較特殊。如果少于15個(gè)單位,一般只能貸到50%, 15個(gè)單位以上,可以貸到70%。
· 對(duì)于辦公樓和工業(yè)地產(chǎn)的貸款最多到65%。
· 工行希望地產(chǎn)的租戶擁有超長(zhǎng)租約,20年最為理想。
· 如果是新租戶,工行會(huì)要求投資者和租戶提供更多資料。
· 一般工行的最高商業(yè)貸款額為3400萬(wàn)美元(也有可能貸到更多), 手續(xù)費(fèi)為總金額的0.5% 。
· 工行承認(rèn)中國(guó)境內(nèi)開(kāi)據(jù)的收入證明 (Proof of Income )以及資金證明 (Proof of Fund)
2) LENDBASE
LENDBASE是全美知名貸款機(jī)構(gòu),每年商業(yè)貸款金額超過(guò)30億美元,在美國(guó)擁有廣泛的銀行網(wǎng)絡(luò),可以迅速幫助客戶找到貸款。LENDBASE對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的要求主要有以下幾點(diǎn):
· 償債備付率不低于1.2
· 貸款期限一般為5-10年,分期付款時(shí)間為20-30年,貸款利率一般在4.25%-5.5%。
· LENDBASE對(duì)于所有商業(yè)地產(chǎn)均無(wú)特殊要求,主要關(guān)注項(xiàng)目本身的地理位置、租戶、和現(xiàn)金流。一般情況下,LENDBASE能貸到 50%,少數(shù)項(xiàng)目可到60%。
· LENDBASE對(duì)租戶剩余時(shí)間的要求比較寬松。他們的理想租約時(shí)間是10年,但一般只要剩余的租約時(shí)間在5年以上,都會(huì)被考慮。
· 貸款數(shù)額最高可到6500萬(wàn)美元。手續(xù)費(fèi)在1%左右。
· LENDBASE一般不認(rèn)可中國(guó)境內(nèi)開(kāi)據(jù)的收入證明 (Proof of Income)?蛻糇詈迷诿绹(guó)擁有資產(chǎn)且有報(bào)稅記錄。
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