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7月7日，我們做了一篇《”中國(guó)留學(xué)生1.5億買下溫哥華最貴豪宅”真相》的推文，獲得很多的關(guān)注。然而，這件事情的發(fā)酵程度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的想象。在加拿大，媒體援引這件事，深度分析了加拿大當(dāng)?shù)氐臉鞘星闆r，得出的結(jié)論是：“加拿大的房?jī)r(jià)是由中國(guó)人炒起來(lái)的”。帶著對(duì)這個(gè)結(jié)論的疑問(wèn)，我搜索了各路消息，發(fā)現(xiàn)了一些疑點(diǎn)。

媒體用不實(shí)數(shù)據(jù)誤導(dǎo)了民眾

首先，無(wú)論國(guó)內(nèi)國(guó)外媒體援引的一些數(shù)據(jù)，例如，《南華早報(bào)》大篇幅報(bào)道時(shí)稱溫哥華“66%購(gòu)房者有典型中國(guó)人姓名”；加拿大銀行給出的“中國(guó)投資者2015年在大溫投資房產(chǎn)總額高達(dá)96億美元，占比33%”，等等。

被媒體們大量引用的這些數(shù)據(jù)，一部分是來(lái)自2015年譚秉榮建筑師事務(wù)所（Bing Thom Architects）城市規(guī)劃師、可負(fù)擔(dān)性研究員、UBC大學(xué)兼職教授“甄瑞謙”(Andy Yan)的一份調(diào)查報(bào)告；一部分是由美國(guó)金融分析師勞德里奇（Peter Routledge）根據(jù)胡潤(rùn)榜中國(guó)富豪海外投資總額“按比例分配”生硬拆算來(lái)的不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)。

其中，“甄瑞謙報(bào)告”中的數(shù)據(jù)是甄瑞謙根據(jù)UBC大學(xué)校區(qū)獨(dú)立屋銷售紀(jì)錄中的購(gòu)房者名單得出的，其統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2014年8月至2015年2月，范圍僅限UBC校區(qū)附近，且房屋類型也僅限獨(dú)立屋，而UBC校區(qū)又僅僅是大溫哥華22個(gè)市鎮(zhèn)區(qū)的一個(gè)而已。就這樣一份非常有偏頗的數(shù)據(jù)，居然被國(guó)內(nèi)外的媒體廣泛應(yīng)用，甚至有媒體根據(jù)“66%”的比例，夸大其次的說(shuō)是“中國(guó)人買下了半個(gè)溫哥華”。就因?yàn)槭褂昧诉@些不嚴(yán)謹(jǐn)甚至很偏頗的數(shù)據(jù)，導(dǎo)致加拿大當(dāng)?shù)乩习傩?ldquo;民怨四起”，甚至傳出“加拿大出租車司機(jī)抱怨中國(guó)人到加拿大炒房”的故事或者“加拿大同事跟我抱怨加拿大房子都是由中國(guó)人炒起來(lái)的”類似段子，使得加拿大的居民對(duì)“中國(guó)人”產(chǎn)生了很多“誤會(huì)”。

真正的買房者不只有中國(guó)人

近幾年，加拿大的房?jī)r(jià)一直連續(xù)上漲，僅2014年溫哥華房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)25%以上，加拿大的房?jī)r(jià)問(wèn)題逐漸成為當(dāng)?shù)孛襟w們關(guān)注的焦點(diǎn)。眾所周知，加拿大地多人少，氣候宜人，自然風(fēng)光秀美，是聯(lián)合國(guó)公認(rèn)的最適宜人類居住的國(guó)家之一。因此，加拿大不僅僅受有錢的中國(guó)人歡迎，世界各地的有錢人都喜歡在加拿大生活。尤其是美國(guó)和加拿大西部的退休白領(lǐng)們，他們更喜歡選擇在溫哥華和多倫多附近購(gòu)置別墅居住。但是好地段好房子都有限，自然價(jià)格就被抬高，這也是造成溫哥華地區(qū)房?jī)r(jià)高漲不落的真正原因。所以，全世界的人都在買加拿大的房子，也包括加拿大本地人。

根據(jù)加拿大聯(lián)邦房貸及房屋公司（CHMC）2014年數(shù)據(jù)顯示，溫哥華被外籍人士購(gòu)買的房地產(chǎn)比例僅占總交易量3.4%，而卑詩(shī)省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（BCREA）連續(xù)5年給出的外籍人士在溫哥華業(yè)主中占比都不到5%，且美國(guó)一家就占3%，包括中國(guó)大陸在內(nèi)的北美以外買家合占不過(guò)2%；2015年6月5日BCREA發(fā)布的報(bào)告稱，“除少量豪宅外，外國(guó)購(gòu)房者的購(gòu)買力不足以對(duì)市場(chǎng)龐大、構(gòu)成多元化的溫哥華房地產(chǎn)構(gòu)成影響”；2015年11月，加拿大卑詩(shī)省公證人協(xié)會(huì)（SNPBC）公布了對(duì)服務(wù)大溫哥華地區(qū)房地產(chǎn)公證人的訪問(wèn)，60名受訪者中33%表示“未收到海外買家申請(qǐng)”，52%稱所接申請(qǐng)中涉及海外買家的不到10%，聲稱所接申請(qǐng)中海外買家比例占26-50%的為5%，而“海外買家過(guò)半”的比例，僅有區(qū)區(qū)3%。

其實(shí)，聰明人仔細(xì)一想，就不難發(fā)現(xiàn)“加拿大的房?jī)r(jià)是由中國(guó)人炒起來(lái)的”的說(shuō)法本來(lái)就是一個(gè)偽命題。試想，約占加拿大人口4.3%（2011年）的華人，如何能在短短幾年間將整個(gè)加拿大的房?jī)r(jià)推向現(xiàn)在的水平？這其中的“水分”估計(jì)并不像我們想象的那么簡(jiǎn)單。

哄抬房?jī)r(jià)的人其實(shí)是當(dāng)?shù)厝?/p>

2015年11月初，加拿大皇家銀行（RBC）多元文化市場(chǎng)董事西斯勒（Christine Shisler）承認(rèn)，該行實(shí)際上自去年5月起就取消了此前的一項(xiàng)行內(nèi)房屋按揭限制，原本該行規(guī)定，沒(méi)有本地信用記錄的按揭申請(qǐng)者最高房屋按揭申請(qǐng)額度為125億元，如今這條限令雖然理論上仍然存在，但早已心照不宣地名存實(shí)亡了。

而路透社針對(duì)加拿大房屋按揭市場(chǎng)的研究成果顯示，2015年5月以來(lái)存在大量缺乏本地信用記錄、卻成功獲得批準(zhǔn)的大額商業(yè)房屋按揭紀(jì)錄，這些大額商業(yè)按揭紀(jì)錄從125萬(wàn)至900萬(wàn)以上不等，且RBC絕非其中最激進(jìn)的，匯豐銀行（HSBC）、加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行（CIBC）和蒙特利爾銀行(BMO)等要大膽激進(jìn)得多。

這在很大程度上否定了之前人們一直堅(jiān)信的說(shuō)法：加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的居高不下，是由于外來(lái)資金的大量涌入和大量海外熱錢的涌入。

但事實(shí)卻表明，不管那些豪宅的實(shí)際購(gòu)買者是本國(guó)人還是外國(guó)人，他們一擲千金的購(gòu)買力，還不至于瞬間抬高加拿大的房?jī)r(jià)。而所謂的“海外熱錢”實(shí)際上是由在加拿大合法經(jīng)營(yíng)的商業(yè)銀行“開(kāi)閘放水”造成的。也就是說(shuō)，加拿大熱門城市房地產(chǎn)價(jià)格的購(gòu)銷兩旺、房?jī)r(jià)的扶搖直上，和“房屋不可負(fù)擔(dān)”問(wèn)題的加重，在很大程度上其實(shí)是被加拿大“自己的人”和“自己的錢”給哄抬上去的。

這才是事情的真相，而并不是“中國(guó)人炒房”造成的結(jié)果。

中國(guó)人為何一直“躺槍”

國(guó)人對(duì)加拿大的鐘愛(ài)程度僅次于美國(guó)和澳大利亞，不僅因?yàn)榧幽么笥羞m宜居住的條件，更因?yàn)樵谌虬l(fā)達(dá)國(guó)家中，加拿大以51%的高等教育普及率連續(xù)數(shù)年蟬聯(lián)第一，所以每年都有大量的留學(xué)生選擇到加拿大留學(xué)。加之，小留學(xué)生的數(shù)量逐漸增多，而國(guó)人又很重視孩子的教育問(wèn)題，很多家長(zhǎng)選擇到加拿大陪讀，或者在當(dāng)?shù)刭?gòu)買留學(xué)用房，便于孩子讀書。

還有，外國(guó)人能夠從銀行獲得最高60%~65%的貸款，而且貸款利息不高，因此很多在加拿大買房的中國(guó)投資者都會(huì)選擇在當(dāng)?shù)氐你y行貸款，首付只有50%左右，貸款成本和首付壓力都比較小。即便如此，大部分在加拿大買房的中國(guó)人買得也是“自住房”或“自住加投資的房子”。

其實(shí)，中國(guó)人“躺槍”并不是第一次。早在2011年時(shí)，就有加拿大媒體報(bào)道過(guò)類似新聞，而且標(biāo)題也更加聳動(dòng)，甚至有所謂的專家早在5年前就站出來(lái)說(shuō)，“因?yàn)橹袊?guó)人炒房，加拿大的樓市泡沫就要破裂”之類的煽動(dòng)言論。例如，加拿大不列顛哥倫比亞大學(xué)的規(guī)劃學(xué)教授安德魯.嚴(yán)曾在2011年分析過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，溫哥華市中心煤港一帶的公寓空置率達(dá)到約23%，而在除了西端區(qū)域以外的整個(gè)市中心，被投資客擁有的房屋比例高達(dá)48%，盡管作者在報(bào)告中一再指出，這些投資客中絕大部分是加拿大本地人，但依然有人認(rèn)為公寓高空置率和中國(guó)人有關(guān)。

造成加拿大當(dāng)?shù)厝朔锤?ldquo;中國(guó)人炒房”事件的原因有多個(gè)方面。

從心里角度來(lái)說(shuō)，來(lái)自人們相互認(rèn)知上的不全面和不平衡。大家都知道，加拿大是個(gè)移民大國(guó)，大部分的人都是來(lái)自世界各個(gè)國(guó)家，而如今所謂的當(dāng)?shù)厝耍仓徊贿^(guò)是先移民的后裔。當(dāng)初，到加拿大的華人大部分都是勞工，從事著比較“臟累苦”的工作，在社會(huì)上的地位普遍比較低。再后來(lái)，在加拿大生活的華人中，大部分從事的也是餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)。試想，如果哪天，你突然得知，在某餐館中曾經(jīng)為你上菜的服務(wù)員在加拿大的某地買了棟別墅，會(huì)不會(huì)是件很震驚的消息？加拿大當(dāng)?shù)厝丝赡芫褪沁@么認(rèn)為的。

其實(shí)，我們中國(guó)人的生活習(xí)慣與西方人的生活習(xí)慣有很大的差異。一個(gè)典型的白人家庭的生活是這樣的：上學(xué)、結(jié)婚、生子、養(yǎng)孩子、養(yǎng)狗、工作、付賬、聽(tīng)歌劇、看電影、旅游、減肥、看病、吃藥等等。在他們的觀念里，除了必須的全民免費(fèi)醫(yī)療和全民免費(fèi)小學(xué)到高中的教育，生活就應(yīng)該是這樣的豐富多彩。而我們中國(guó)人的生活喜歡則與之大不相同，我們比較注重歸屬感，一座房子和一個(gè)家，對(duì)于我們而言都是很重要的存在。租房不會(huì)給我們帶來(lái)歸   度，是喜歡租房住的加拿大當(dāng)?shù)厝怂鶡o(wú)法想象和無(wú)法理解的。

從客觀事實(shí)上來(lái)說(shuō)，近幾年去加拿大買房的中國(guó)人也著實(shí)有些高調(diào)。先后有幾棟比較貴的富人區(qū)的豪宅，都是被中國(guó)土豪買走，而且有些人還付全款。自然是屢屢被登上加拿大的新聞?lì)^條，引發(fā)各方的高度關(guān)注。尤其是溫哥華一些好地段的房子，因?yàn)槎辔蝗A人競(jìng)相搶購(gòu)，結(jié)果成交價(jià)格往往高出當(dāng)初售價(jià)不少，被當(dāng)?shù)厝顺靶橹袊?guó)人是“錢多人傻”。在加拿大花大價(jià)錢買房的西方人也很多，只不過(guò)他們都沒(méi)有中國(guó)土豪這么高調(diào)，很多人都是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)或信托來(lái)買房，這樣不僅可以避開(kāi)媒體的關(guān)注，還能巧妙的避稅。